オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件とは、賃貸中の不動産を売買することにより、新しい所有者が既存の賃借人との賃貸契約をそのまま引き継ぐ形式の不動産取引です。この取引形式は、不動産投資の一環として、特に収益物件を扱う際によく見られます。

新しいオーナーは、購入と同時に家賃収入を得られるという大きなメリットがありますが、一方で、既存の入居者との関係や物件の状態に起因するリスクも抱えています。

オーナーチェンジ物件の仕組み

オーナーチェンジ物件の取引では、売主は物件を売却する際に、既に入居している賃借人がいる状態のままで売り出します。この場合、賃貸契約はそのまま継続され、新しい物件所有者（買主）が賃貸契約の条件に基づいた責任と権利を引き継ぎます。

これにより、買主は購入直後から賃貸収入を得ることができ、不動産投資としての即時性と効率性が魅力となります。一般的にオーナーチェンジ物件の仕組みは以下のようになります。

1. 物件検討と契約締結：購入希望者が物件を検討し、価格や条件などを含む売買契約を結びます。
2. 金融機関との折衝：購入者は、物件の購入資金を確保するために金融機関と折衝します。不動産ローンを利用する場合、審査や手続きが必要です。
3. 物件の引き継ぎ：売買契約の完了後、購入者は物件の所有権を獲得し賃貸借契約や管理会社との関係を引き継ぎます。入居者がいる場合、賃料の収受なども引き継がれます。
4. 法的手続きの完了：売買契約の履行や所有権移転などの法的手続きが完了し、物件の所有者が変更されます。

オーナーチェンジ物件の利点は、すでに稼働中の収益物件を手軽に取得できることです。また、賃貸借契約や入居者などの運用リスクが一定程度軽減される点も魅力です。

しかし、物件の状態や賃貸借契約の条件などを事前に十分に確認することが重要です。また、金融機関の審査や法的手続きなどの手続きにも時間がかかる場合がありますので、それらの点も考慮する必要があります。

オーナーチェンジ物件を購入するメリット

すぐに家賃収入が発生する

オーナーチェンジ物件を購入するメリットの中で、特に魅力的なのは「すぐに家賃収入が発生する」点です。このメリットは、不動産投資における収益性と即時性を大きく高める要素として、多くの投資家にとって重要な考慮点となります。

特に資金回収期間を短縮し、迅速に投資の利益を実現したい投資家にとって大きなメリットとなります。入居者が既にいるため、新規にテナントを探す必要がなく、空室リスクを即座に回避できる点も重要です。

家賃収入が即時に発生することで、投資家は収益予測を立てやすくなります。これは、収益物件の運用計画や将来のキャッシュフローの計画をより正確に行えることを意味し、投資のリスク管理に寄与します。また、確実な収入源として、他の投資機会への再投資や資金の再配分を効率的に行うことができます。

銀行の融資審査が通りやすい

オーナーチェンジ物件を購入するメリットの一つは、銀行の融資審査が通りやすいことです。これは、既存の賃貸借契約や収益の確保があるため、銀行が物件の価値や安定性をより確信しやすくなるためです。

通常、銀行は投資物件の融資において収益性やリスクを評価し、安定したキャッシュフローが確保されている場合に融資を行います。オーナーチェンジ物件は、既に入居者がおり、賃料収入が見込めるため、銀行の融資審査を通過しやすい傾向があります。

また、物件が稼働中であるため、投資家が早期に収益を得ることができるという点も銀行にとってプラスとなります。これにより、オーナーチェンジ物件を購入する際には、融資審査が通りやすくなり、投資家がより円滑に資金調達を行うことができます。

空室物件よりも安い傾向にある

オーナーチェンジ物件を購入する際のメリットの一つに、「空室物件よりも安い傾向にある」という点が挙げられます。この特徴は、不動産投資を検討している人にとって重要な考慮事項となります。以下、その理由と背景を詳しく解説します。

オーナーチェンジ物件は、購入と同時に家賃収入が発生します。このため、売主は価格を空室物件よりも低く設定しても、購入者からの関心を引きつけやすくなります。購入者は初期の収益性を重視するため、即時収入が得られる物件に価値を見出します。

既に入居者がいることで、物件の管理状態や収益性が明確になります。しかし、これが購入者にとってリスクとなる場合もあり、そのリスクを考慮した価格設定が行われることがあります。既存の賃貸契約を引き継ぐため、購入後に賃料の増額や契約条件の変更が困難です。この制約を反映して、市場価格が空室物件に比べて安価に設定されることがあります。

オーナーチェンジ物件が空室物件よりも安い傾向にあることは、特に初心者投資家や小規模投資家にとって魅力的です。即時の家賃収入、初期投資額の削減、そして比較的低リスクでの投資開始が可能となります。

しかし、物件の状態や入居者の質、契約内容など、購入前に詳細な調査と検討が必要です。適切なリスク管理と市場分析を行い、投資判断を下すことが成功への鍵となります。

収支がシミュレーションしやすい

オーナーチェンジ物件を購入するメリットの一つは、収支がシミュレーションしやすいことです。なぜなら、既存の賃貸借契約や入居者がいるため、賃料収入や経費などの収支が比較的予測しやすいからです。

これにより、購入前に収支を詳細にシミュレーションし、投資のリターンを検討することが可能です。また、賃貸借契約の条件や入居者の履歴なども事前に把握できるため、将来の収支についてのリスクも把握しやすくなります。

さらに、収支がシミュレーションしやすいことから、投資家は物件の運用計画や資金計画をより正確に立てることができます。これにより、投資のリスクを最小限に抑えながら、収益を最大化することが可能となります。

入居者募集に必要な手間が省ける

オーナーチェンジ物件を購入するメリットの一つは、入居者募集に必要な手間が省けることです。既存の賃貸借契約が引き継がれるため、入居者を探す手続きや広告費用、面接や審査などの手間が省けます。

これにより、物件を購入した後も即座に賃料の収入を得ることができ、投資の収益性が向上します。また、入居者が既に居住しているため、空室リスクが低く、安定したキャッシュフローを確保しやすくなります。

さらに、入居者との関係が良好であれば、長期的な入居者維持も期待できます。つまり、オーナーチェンジ物件の購入は、入居者募集にかかる手間を省くだけでなく、収益の安定化や運用リスクの低減にも貢献します。

オーナーチェンジ物件のデメリット

室内状況を把握できない

オーナーチェンジ物件のデメリットの一つは、購入前に室内状況を正確に把握できないことです。これは、既存の入居者が居住しているため、内覧や査定を行う機会が制限されるためです。

そのため、購入者は物件の状態や修繕の必要性、設備の機能性などを正確に把握することが難しくなります。具体的には、以下のような理由が挙げられます。

1. 入居者のプライバシーの配慮：入居者のプライバシーを尊重し、内覧や査定の時間帯が限られている場合があります。そのため、購入者が物件を十分に詳しくチェックすることが難しくなります。
2. 入居者の所有物の存在：入居者が物件内に所有物を置いている場合、室内の全ての箇所を確認することが難しくなります。特に、壁や床の状態、設備の動作などが把握できない場合があります。
3. 予期せぬ修繕費用の発生：入居者が退去した後に、物件の状態が予想外に悪い場合があります。壁や床の傷み、設備の不具合などが発覚し、修繕費用が予想以上にかかる場合があります。

オーナーチェンジ物件を購入する際には、リスクを十分に理解し、可能な限り物件の情報を収集することが重要です。不動産業者や管理会社とのコミュニケーションを密にし、入居者の退去後の内覧や査定を行うなど、室内状況を正確に把握する努力が求められます。

可能な限り入居者と良好な関係を築き、室内確認の機会を得るように努めます。また、入居者から物件の状態に関する情報を直接得ることも有益です。

契約書に室内状況に関する保証や、発見された問題に対する対処法を定める条項を含めることで、リスクを軽減できます。オーナーチェンジ物件を購入する際の室内状況の不明確性は投資家にとって大きな課題です。

現入居者の条件変更ができない

オーナーチェンジ物件のデメリットの一つは、現入居者の条件変更ができないことです。既存の賃貸借契約が引き継がれるため、入居者の賃料や契約条件などを自由に変更することが難しい場合があります。

これは、賃貸借契約が法的に保護されているためです。入居者との契約が既に成立している場合、その契約条件を変更するには、入居者の同意が必要であり、入居者が同意しない場合は変更することができません。

このデメリットにより、賃料や契約条件が市場相場よりも低い場合、収益を最大化するために賃料を引き上げることが難しくなります。また、入居者の行動や支払い遅延などの問題があった場合でも、契約条件を変更することが難しく、対応が制限されます。

さらに、入居者が望ましくない条件で居住している場合、その入居者を退去させることも困難です。法的な手続きや期間が必要であり、トラブルを引き起こす可能性があります。

したがって、オーナーチェンジ物件を購入する際には、既存の賃貸借契約の条件や入居者の状況を十分に理解し、リスクを正確に評価する必要があります。

住宅ローンが使用できない

オーナーチェンジ物件のデメリットの一つは、住宅ローンが使用できないことです。一般的に、住宅ローンは自己居住用の住宅を購入する際に利用されますが、オーナーチェンジ物件は投資用の不動産であるため、住宅ローンの適用が限定されます。

住宅ローンは、物件が購入者の自己居住用である場合に適用されます。しかし、オーナーチェンジ物件は投資目的で購入されるため、金融機関は投資用ローンやビジネスローンを提供します。これらのローンは、金利や審査基準が異なる場合があり、住宅ローンよりも条件が厳しい場合があります。

さらに、投資用ローンやビジネスローンは、頭金の割合が高く、金利も高めに設定されることが一般的です。そのため、自己居住用の住宅ローンに比べて負担が大きくなり、投資家にとっては資金面での負担が増加する可能性があります。

このように、オーナーチェンジ物件のデメリットの一つとして、住宅ローンが使用できないことが挙げられます。投資家は、投資用ローンやビジネスローンを利用する際の金利や条件を検討し、適切な資金計画を立てる必要があります。

オーナーチェンジ物件を売却する目的

不動産投資を続けるのが難しくなった

オーナーチェンジ物件を売却する主な目的は、不動産投資を続けるのが難しくなった場合です。投資家が不動産投資を続けるのに困難が生じる理由はさまざまです。

例えば、経済的な困難や急激な市場変動、法的な問題、または個人的な事情などが挙げられます。これらの要因により、投資家は投資物件を売却することを余儀なくされる場合があります。

オーナーチェンジ物件の売却により、投資家は資金を回収し、投資リスクを軽減することができます。また、新たな投資先を探すための資金を得ることもできます。さらに、不動産市場の状況や投資家の状況に応じて、資産の再配置やポートフォリオの最適化を行うことができます。

しかし、オーナーチェンジ物件の売却には注意が必要です。時期や市場状況によっては、物件の売却価格が予想よりも低くなる可能性もあります。また、売却には手数料や税金などの費用がかかることも考慮する必要があります。したがって、慎重な計画と市場の状況を考慮した判断が必要です。

売却に最適なタイミングだった

オーナーチェンジ物件を売却する目的は、売却に最適なタイミングが訪れたためです。売却に最適なタイミングとは、物件価値が上昇しており、市場が活発な状況であることが挙げられます。このような状況では、投資物件を高値で売却することができ、資産の評価額を最大化することができます。

売却に最適なタイミングであった理由としては、市場の需要が高まっていることが考えられます。地域の不動産市場が活況である場合や、物件が需要の高いエリアに位置している場合は、買い手が多く競り合い、物件価値が上昇します。また、経済の好調や低金利の時期など、投資物件の需要が高まる要因がある場合も、売却に最適なタイミングと言えます。

さらに、物件の価値が上昇しているだけでなく、投資家が利益を最大化できる条件が整っている場合も、売却に適したタイミングとなります。例えば、物件の収益性が高くなっており、将来的なリスクやメンテナンス費用が増加する可能性がある場合は、このタイミングで売却することで、投資家が収益を最大化できます。

これらの理由から、売却に最適なタイミングであった場合、オーナーチェンジ物件を売却することが資産の価値を最大化し、投資家の利益を最大化する方法となります。

まとまった資金が急に必要になった

オーナーチェンジ物件を売却する主な目的の一つは、まとまった資金が急に必要になった場合です。生活の変化や投資計画の変更など、予期せぬ出費や資金需要が発生した際に、不動産資産を売却して資金を確保することができます。

例えば、突発的な医療費や家族の急な支出、事業拡大のための資金調達などが挙げられます。オーナーチェンジ物件は、既に賃貸収入があり、市場価値があるため、比較的容易に売却が可能です。

また、不動産市場の状況によっては、需要が高まることもあり、早急な売却が実現しやすくなります。このように、まとまった資金が急に必要になった際に、オーナーチェンジ物件を売却することで資金調達を行うことができます。

オーナーチェンジ物件の購入前に確認するポイント 

賃貸借契約書を徹底チェックする

オーナーチェンジ物件を購入する際に確認すべき重要なポイントの一つは、賃貸借契約書を徹底的にチェックすることです。なぜなら、既存の賃貸借契約は、将来の収益や運用リスクに直結するからです。

まず、賃貸借契約書には入居者との契約内容が明記されています。賃料や更新条件、解約条項などの詳細を把握することで、将来のキャッシュフローや収益予測を正確に行うことができます。また、入居者との関係が良好であれば、安定したキャッシュフローを確保できるため、賃貸借契約の内容は投資の成功に直結します。

さらに、賃貸借契約書には入居者の権利や義務が記載されています。入居者の履行義務や退去時の手続きなどを把握することで、入居者とのトラブルを未然に防ぐことができます。特に、法的な問題や紛争が発生した場合、賃貸借契約書は貴重な証拠となりますので、内容を把握しておくことが重要です。

オーナーチェンジ物件を購入する際には、賃貸借契約書を十分にチェックすることが不可欠です。契約内容の理解や入居者との関係の確認を行うことで、将来の収益の安定化や運用リスクの低減につながります。

物件の現地調査をおこなう

オーナーチェンジ物件を購入する際に重要なポイントの一つは、物件の現地調査を行うことです。現地調査は物件の外観や内装、周辺環境などを直接確認することで、購入の際のリスクを最小限に抑えるための重要な手段です。

物件の外観や内装を直接見ることで、建物の状態や設備の状況を把握することができます。劣化や損傷がある場合、修復や改修の必要性を判断し、その費用を見積もることができます。また、建物の構造や間取り、設備の性能なども現地調査によって把握できるため、将来的な運用や改修の計画を立てる上でも役立ちます。

さらに、物件の周辺環境を現地で確認することで、住環境や生活利便性を評価することができます。近隣の施設や交通アクセス、治安の状況なども重要なポイントです。また、近隣の不動産市場の動向や将来の発展性も考慮することができます。

物件の現地調査を行うことで、インターネット上の情報や写真だけでは分からない細かな部分を把握し、購入の際のリスクを最小限に抑えることができます。そのため、オーナーチェンジ物件を購入する際には、必ず物件の現地調査を行うことが重要です。

修繕履歴を必ずチェックする

修繕履歴をチェックすることで、物件の状態やメンテナンスの実施状況を把握し、将来の修繕や管理に関するリスクを評価することができます。修繕履歴を確認する理由は以下の通りです。

1. 物件の状態を把握する：修繕履歴には、過去に行われた修繕や改修の内容が記録されています。物件の状態や耐久性を把握し、将来のメンテナンスや修繕の必要性を判断することができます。特に大規模な修繕や改修が行われた履歴があれば、その内容や頻度を確認することで、物件の品質や価値をより正確に評価することができます。
2. 将来の負担を予測する：修繕履歴から、今後の修繕やメンテナンスにかかる費用や頻度を予測することができます。例えば、屋根や外壁の補修、設備の更新などが必要とされる場合、その費用や時期を把握することで、将来の負担を事前に見積もることができます。これにより、予期せぬ修繕費用に対する備えを行うことができます。
3. 投資収益性を評価する：修繕や改修にかかる費用や頻度は、投資収益性に影響を与えます。修繕費用の増加や頻度の高さが予想される場合、投資収益率が低下する可能性があります。修繕履歴を確認することで、将来的な修繕費用を見積もり、投資収益性をより正確に評価することができます。

オーナーチェンジ物件の購入前には修繕履歴を必ずチェックすることが重要です。これにより、物件の状態や将来のメンテナンス費用に関するリスクを把握し、投資の判断をより客観的に行うことができます。