遺産トラブルを回避するための相続対策には不動産投資がおすすめな理由

不動産投資が相続税対策になる理由

現金より不動産は相続税評価額が低い

不動産投資が相続税対策として有効な理由の一つに、不動産の相続税評価額が市場価格に比べて低く設定されるケースが多いことが挙げられます。この特性により、不動産を資産ポートフォリオに含めることで、相続税の負担を軽減することが可能です。

不動産の相続税評価額は、実際の市場価格よりも低く設定されることが一般的です。これは、相続税評価の基準となる公示価格や固定資産税評価額が、実際の取引価格よりも低めに設定されているためです。

不動産にはその用途や条件に応じて評価減が適用される場合があります。例えば、宅地の評価では一定の条件下で「小規模宅地等の特例」が適用され、評価額が低くなることがあります。また、農地や山林など特定の用途に供される不動産は、用途地域や開発制限などにより評価額が下がることがあります。

不動産を相続財産として持つことで、相続税の基礎となる財産評価額を実質的に低く抑えることができ、結果として相続税の負担を軽減することが可能になります。現金や株式などの流動資産と比較して、不動産は売却に時間がかかるなど流動性が低い特性を持っています。この流動性の低さは、相続時の資産分割交渉において、時間を稼ぐための戦略的な利点となることがあります。

不動産価値は地域の経済状況や市場の需要と供給によって変動します。不動産投資を相続税対策として行う場合は、長期的な視野で地域や市場の動向を考慮する必要があります。不動産は管理と維持が必要な財産であり、所有している間に発生する税金、修繕費用、管理費用などの維持コストを考慮する必要があります。

不動産投資目的で借入を行えば相続時に債務控除できる

不動産投資が相続税対策に有効とされる理由の一つに、借入れによる債務控除が挙げられます。これは、不動産を購入する際に借入れを行った場合、その借入金が相続時に債務として認められ、相続財産の評価額から差し引くことができるため、結果的に相続税の負担を軽減できる可能性があります。

相続が発生した際、遺された財産（不動産、預金、株式など）は、その時点での市場価値に基づいて評価されます。この評価額が相続税計算の基礎となります。不動産投資で借り入れた金額は、相続財産の評価から債務として差し引くことが可能です。これにより、実際に相続税が課税される財産の総額を減少させることができます。

不動産投資では、比較的大きなレバレッジ（借入れ）を活用して投資を行うことが一般的です。そのため、購入した不動産の価値と借入金のバランスを適切に管理することで、相続税対策としての効果を期待できます。

不動産投資には、時間とともに資産価値が増加する可能性があります。資産価値の成長が借入金の減少ペースを上回る場合、相続時における純資産の増加につながりますが、適切な計画により、税負担の最適化が可能です。

不動産市場は時間とともに変動します。投資した不動産の価値が借入金よりも低下するリスクがあるため、投資判断には慎重な市場分析が必要です。不動産は流動性が低い資産であり、必要な時に迅速に現金化することが難しい場合があります。相続のタイミングや市場状況によっては、予期せぬ資金繰りの問題に直面する可能性もあります。

相続税対策効果が高い投資用不動産の特徴 

市場価格と相続税評価額の差が大きい

相続税対策効果が高い投資用不動産の一つは、実勢価格と相続税の評価額との間に大きな差があるものです。相続税は不動産の「相続税評価額」に基づいて計算されますが、この評価額は市場価値（実勢価格）とは異なる場合があります。

特に、相続税評価額が実勢価格よりも低い不動産を保有している場合、相続税の負担を相対的に減らすことが可能になります。このギャップを利用した税対策は、特に土地や特定の地域の不動産で効果を発揮することがあります。

利回りが高い

利回りが高い不動産を投資用不動産として保有している場合、その収益性の高さが相続税対策として有効に働くことがあります。

高い利回りは、不動産から得られる収益を最大化し、相続人が相続税の支払いに対処しやすくなることを意味します。また、高利回りの不動産はその魅力が高いため、必要に応じて売却しやすいという利点もあります。

流動性が高い

流動性が高い不動産も、相続税対策効果が高い投資用不動産の特徴として挙げられます。流動性が高いとは、市場で比較的容易に売買が可能であることを意味します。

相続の発生時に速やかに不動産を現金化できると、相続税の支払いに際して資金を準備しやすくなります。このような不動産は、特に需要が安定している地域や人気のある物件の特性を持っていることが多いです。

不動産投資で相続税対策をするときの注意点

不動産投資の収益性も意識しておく

不動産投資を相続税対策として利用する場合でも、その収益性に注目することが重要です。単に相続税対策のためだけに不動産を保有していると、運用コストや維持管理費用などが収益を圧迫し、投資全体のパフォーマンスを下げる可能性があります。相続税の節税効果を追求する一方で、賃貸収入や資産価値の上昇など、不動産投資本来の収益性にも配慮する必要があります。

相続対策をしておく

相続税対策として不動産投資を行う際は、相続が発生したときの具体的な対策もあらかじめ準備しておくことが大切です。

これには、遺言書の作成や生前贈与、信託などを活用した資産移転の計画などが含まれます。これらの対策を事前に検討し、実行することで、相続税の負担軽減だけでなく、相続による家族間のトラブルを避けることにもつながります。

認知症対策をしておく

不動産投資家が認知症になると、その不動産の管理や投資判断が困難になる場合があります。このリスクに備えるため、成年後見制度を利用する、信託を活用するなど、認知症になった場合の対策をしておくことが重要です。

また、家族や信頼できる第三者とのコミュニケーションを密にし、万が一の時に備えておくことも大切です。これにより、不動産投資家本人だけでなく、家族にとっても安心感を確保することができます。

認知症対策として投資不動産の相続方法を決めておく

任意後見制度

任意後見制度は、将来的に判断能力が低下した場合に備えて、あらかじめ後見人を指定しておく制度です。この制度を利用することで、不動産投資家は自己の財産管理や福祉に関する事務を信頼できる人物に委ねることができます。

任意後見契約は公証人によって作成されるため、法的な拘束力を持ち、契約に基づいた適切なサポートを受けることが可能です。認知症により自己の意思での判断が難しくなった場合でも、事前に決めた通りの資産管理が行われます。

家族信託

家族信託は、不動産投資家が自身の認知症などの将来的な判断能力の低下を予測し、信託契約を通じて財産管理や処分を家族に委ねる制度です。

この方法により、信託契約に基づき、信託財産（不動産投資）の管理や収益の活用が明確になります。家族信託を利用することで、不動産投資家の意思に基づいた資産管理を確実に行うことが可能となり、認知症による意思決定の困難さを事前に回避できます。

生前贈与

生前贈与は、認知症になる前に、不動産を含む資産を家族などの第三者に贈与することで、将来の財産管理をスムーズにする方法です。

生前贈与を行うことにより、不動産投資家は自身の意思で資産の行方を決定でき、相続時の紛争リスクを低減することができます。また、生前贈与は相続税対策としても有効な手段となり得ますが、贈与税の規定に注意する必要があります。

相続税対策の不動産投資でよくあるトラブル

相続人間の意見の相違

不動産投資による相続税対策では、投資方針や不動産の処分方法について意見の相違が生じることがあります。特に、相続人間での意見の食い違いがあると、不動産の売却や運用方針の決定に時間がかかり、トラブルが生じる可能性があります。

不動産の評価額の不一致

相続税申告時に、不動産の評価額が相続人間や税務当局の間で一致しない場合があります。特に、不動産の市場価値や資産価値の算定方法に関する意見の相違が生じると、トラブルが発生する可能性があります。

資金不足による支払い遅延

相続税の支払いに必要な資金が不足している場合、不動産の売却や資産の処分が必要になることがあります。資金調達に失敗したり、支払い期限を過ぎてしまうと、追加の費用や利息が発生し、トラブルが生じる可能性があります。

相続人間の紛争

相続税対策の不動産投資において、相続人間の間で財産の分割や運用方針に関する紛争が発生することがあります。特に、不動産の管理や売却に関する決定を巡って意見の不一致がある場合、法的な争いが発生する可能性があります。