媒介契約とは？

不動産投資における媒介契約とは、不動産会社（媒介業者）が不動産の売買や賃貸の仲介を行うために、不動産の所有者（売主や貸主）と締結する契約のことです。この契約は、売買や賃貸の手続きを円滑に進めるために重要な役割を果たします。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。それぞれの特徴と制約を理解し、売主の状況や希望に合った契約を選びましょう。媒介契約の期間は、通常3ヶ月以内とされていますが、契約期間が終了する前に更新や見直しの手続きを行う必要があります。契約期間内にどの程度の進捗があったかを確認し、必要に応じて契約内容の変更を検討することが重要です。

専任媒介契約や専属専任媒介契約では、不動産業者が定期的に販売活動の進捗を報告する義務があります。報告の頻度や内容を事前に確認し、期待する情報が適切に提供されるようにしましょう。媒介契約に基づく手数料やその他の費用について事前に確認し、書面で明示してもらうことが重要です。手数料は、成功報酬として売買が成立した際に支払う場合が一般的ですが、詳細な費用構造を理解することが大切です。

媒介契約の種類

媒介契約には、以下の3つの主要な種類があります。それぞれの契約には、依頼主と不動産会社の間の取引方法や義務が異なります。

一般媒介契約

一般媒介契約は複数の不動産会社が動くため、広範囲で買主や借主を探すことができます。自由度が高く、依頼主が自主的に買主や借主を見つけることも可能です。しかし、不動産会社の努力が分散し、販売活動があまり積極的に行われない可能性があります。

専任媒介契約

専任媒介契約は一つの不動産会社とだけ契約を結びますが、自分で見つけた買主や借主と取引をすることも可能です。不動産会社は2週間に1回以上、依頼主に対して業務報告を行う義務があります。

メリットは不動産会社が集中的に販売活動を行うため、迅速に買主や借主を見つける可能性が高いことです。自主的に見つけた買主や借主とも取引ができるため、柔軟性があります。デメリットは他の不動産会社に依頼できないため、買主や借主の範囲が限定されます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は一つの不動産会社とだけ契約を結び、依頼主は自分で見つけた買主や借主と取引することができません。不動産会社は1週間に1回以上、依頼主に対して業務報告を行う義務があります。

メリットは不動産会社が非常に積極的に販売活動を行うため、売却や賃貸が迅速に進む可能性が非常に高いことです。不動産会社との緊密な連携が可能です。デメリットは自分で買主や借主を見つけることができないため、完全に不動産会社に依存する形になります。

一般媒介契約の特徴

複数の不動産会社と契約できる

複数の不動産会社と同時に契約を結ぶことができます。これにより、より多くの不動産会社が売買や賃貸の仲介に関与するため、広範囲にわたって買主や借主を探すことが可能です。

自分で見つけた買主との取引が可能

契約を結んだ不動産会社以外に、自分自身で見つけた買主や借主とも直接取引をすることができます。これにより、依頼主自身が積極的に買主や借主を探すことができます。

契約期間の定めが法令上ない

一般媒介契約には、専属専任媒介契約や専任媒介契約のように法定の契約期間がありません。したがって、契約期間については依頼主と不動産会社の合意により自由に設定できます。

不動産会社による活動報告の義務がない

一般媒介契約では、不動産会社は依頼主に対して定期的な活動報告を行う義務がありません。これにより、不動産会社は自由に活動することができますが、依頼主は進捗状況を定期的に知ることができない場合があります。

途中解除が可能

一般媒介契約は、依頼主が途中で契約を解除することができます。この柔軟性により、依頼主は他の不動産会社に切り替えることや、条件が合わない場合に契約を見直すことが可能です。

レインズへの登録義務がない

一般媒介契約では、不動産会社に対してレインズ（不動産流通標準情報システム）への物件情報の登録義務がありません。レインズへの登録がないため、物件の情報が広範囲に公開されない場合がありますが、複数の不動産会社に依頼できるため、多様なアプローチが可能です。

専任媒介契約の特徴

契約できるのは1社のみ

専任媒介契約では、依頼主は一つの不動産会社とだけ契約を結びます。他の不動産会社と同時に契約を結ぶことはできません。

自分で買主を見つけて直接売買取引も可能

契約を結んだ不動産会社を通さずに、依頼主自身で見つけた買主と直接取引を行うことが可能です。

契約期間は3ヶ月以内

専任媒介契約の契約期間は最長で3ヶ月と定められています。契約期間が終了する前に更新することもできます。

専任媒介契約とほかの媒介契約の仲介手数料は同じ

専任媒介契約においても、一般媒介契約や専属専任媒介契約と同じ仲介手数料の上限が適用されます。法律で定められた手数料の範囲内で支払う必要があります。

レインズへの登録義務がある

不動産会社は、契約締結後7日以内に物件情報をレインズ（不動産流通標準情報システム）に登録する義務があります。これにより、物件情報が広く公開されます。

営業活動状況の報告義務は2週間に1回

不動産会社は、契約期間中に2週間に1回以上の頻度で依頼主に対して営業活動の状況を報告する義務があります。

中途解約は条件付きで可能

専任媒介契約は、契約期間中でも条件付きで解約することが可能です。解約条件については、契約時に不動産会社と取り決めることが一般的です。

専属専任媒介契約の特徴

媒介契約を締結できるのは1社のみ

専属専任媒介契約では、依頼主は一つの不動産会社とだけ契約を結びます。他の不動産会社と同時に契約を結ぶことはできません。

不動産会社のサポートを受けれるため比較的早く売れる

不動産会社が専任で積極的に販売活動を行うため、迅速な売却が期待できます。専属契約のため、全力でサポートを提供します。

売主への業務報告頻度が高い

不動産会社は、1週間に1回以上の頻度で依頼主に対して営業活動の状況を報告する義務があります。これにより、売主は常に最新の状況を把握できます。

自分で買主を見つけて直接取引は不可

専属専任媒介契約では、依頼主が自分で見つけた買主と直接取引を行うことはできません。すべての取引は契約を結んだ不動産会社を通じて行われます。

不動産会社選びは慎重に行う必要がある

専属専任媒介契約を結ぶと、他の不動産会社に依頼することができないため、不動産会社の選定は非常に重要です。信頼性が高く、実績のある会社を選ぶことが求められます。

媒介契約で違約金が発生するケース

不動産の媒介契約において、特定の条件に違反した場合、依頼主（売主）に違約金が発生することがあります。以下は、代表的な違約金が発生するケースです。

専任または専属専任契約した会社以外で売買契約を成立させた場合

専任媒介契約または専属専任媒介契約では、売主は特定の不動産会社としか取引を行わないことが条件となっています。この条件に反して、他の不動産会社を通じて売買契約を成立させた場合、契約違反となり、違約金が発生することがあります。

専属専任契約で売主が自分で発見した買主と売買契約を成立させた場合

専属専任媒介契約では、売主が自ら見つけた買主と直接取引をすることは禁止されています。この禁止事項に違反して売買契約を成立させた場合、契約違反となり、違約金が発生します。

売主都合で契約解除をした場合

契約期間中に売主が不動産会社との契約を一方的に解除した場合、契約に定められた条件により、違約金が発生することがあります。これは、不動産会社が既に行った販売活動や広告費用などに対する補償として請求される場合があります。