1棟マンション投資とワンルームマンション投資の違い

1棟マンション投資とワンルームマンション投資には、それぞれ異なる特徴とメリット・デメリットがあります。以下にそれぞれの違いを詳しく説明します。

1棟マンション投資の特徴

1棟マンション投資は1棟マンションを丸ごと購入するため、仮に1部屋が空室になっても他の部屋の家賃で収支をカバーすることができます。またマンション自体のオーナーになるため、自分の判断で建物全体のリノベーションや改善により、資産価値を増加させることが自分の意思で自由にできます。

逆に、その分購入費用が高いため初期投資が大きくなります。また1棟全体を売却するのは個別のワンルームよりも難しい場合が多いので、売却したくてもすぐに売却できないケースもあります。

ワンルームマンション投資の特徴

ワンルームマンション投資の特徴は、初期投資が比較的低額で、手軽に始められる点です。特に都市部では需要が高く、空室リスクが低い傾向にあります。また、管理費や修繕費が抑えられるため、ランニングコストも比較的低く済みます。

しかし、賃料収入が1室分のみのため、収益性には限界があり、複数の物件を所有することでリスク分散が求められます。物件の選定や管理会社の選び方が投資成功の鍵となり、市場調査や慎重な計画が重要です。

1棟マンション投資のメリット

不動産投資で空室によるダメージが少ない

1棟マンション投資では、複数の部屋があるため、一部の部屋が空室になった場合でも他の部屋からの賃料収入でカバーできるため、空室による収入減少のリスクが分散されます。これにより、全体的な安定収入が期待でき、経済的なダメージが少なくなります。

自由な賃貸経営がしやすい

1棟マンションでは、オーナーが物件全体を管理するため、リフォームや設備の導入、賃貸条件の設定などにおいて自由度が高くなります。これにより、入居者のニーズに柔軟に対応でき、物件の競争力を高めることができます。また、オーナー自身の経営方針を反映させやすく、長期的な運営計画が立てやすいです。

自分も住める

1棟マンション投資では、オーナー自身が一部の部屋に住むことができます。これにより、管理がしやすくなり、入居者とのコミュニケーションも円滑に進められます。また、自分が住むことで物件の状態を常に確認でき、迅速な対応が可能になります。さらに、住み替えが必要になった際にも、他の部屋に移ることで住環境の変化に柔軟に対応できます。

1棟マンション投資のデメリット

巨額の資金を準備する必要がある

1棟マンションを購入するためには、多額の資金が必要です。自己資金だけでなく、多くの場合、銀行からの借入も必須となります。初期費用が大きい分、リスクも高まり、返済計画が破綻すると大きな損失を被る可能性があります。

管理コストが大きくかかる

1棟マンションの運営には、定期的なメンテナンスや修繕費用、共用部分の管理費用など、多岐にわたるコストが発生します。また、複数の住戸の入居者対応やトラブル処理など、管理業務が煩雑で、専門の管理会社を利用する場合、その費用も無視できません。

流動性が低いため売却が難しい

1棟マンションは高額であり、購入希望者が限られるため、売却が難しいことが多いです。市場の需要や物件の立地条件により、買い手が見つかるまで時間がかかることがあり、緊急時に現金化しにくいというリスクがあります。

1棟マンション投資で必要な費用

1棟マンション投資には、以下のような多岐にわたる費用が必要です。

物件購入費用

1棟マンションを購入する際の最も大きな費用です。購入価格は立地や築年数、規模により大きく異なり、数億円に達することもあります。物件購入費用には、売買契約に基づく物件代金そのものが含まれます。また、購入時には不動産会社への仲介手数料も必要で、一般的には物件価格の3%＋6万円（税別）が目安となります。

諸経費

物件購入に伴う各種手続きを進めるための費用です。これには、登録免許税や不動産取得税といった税金、司法書士に支払う登記費用、売買契約書に貼付する印紙税が含まれます。これらの諸経費は、物件価格に応じて変動しますが、数十万円から数百万円程度になることが一般的です。

融資関連費用

物件購入のために銀行などから融資を受ける場合に発生する費用です。まず、融資を受けるために自己資金として必要な頭金があり、これは一般的に物件価格の20～30%程度です。さらに、金融機関に支払う融資手数料や、ローン保証会社を利用する場合の保証料も必要です。これらの費用は、融資額に応じて数十万円から数百万円に及ぶことがあります。

管理・運営費用

物件の運営を維持するための費用です。管理業務を専門の管理会社に委託する場合、その管理費や修繕積立金が毎月発生します。また、建物や設備の修繕費用も定期的に必要となります。これには、計画的な大規模修繕や突発的な修理が含まれます。さらに、火災保険や地震保険などの保険料も考慮しなければなりません。

その他費用

その他の費用には、固定資産税や都市計画税などの毎年発生する税金が含まれます。また、空室が発生した場合の入居者募集費用や、共用部の光熱費、清掃費などの日常的な維持管理費用も必要です。突発的な修繕や入居者トラブルなどに備えるための予備費も重要です。これらの費用は、年間を通じて発生するため、計画的に資金を準備することが求められます。

どんな人が1棟マンション投資に向いている？

年収が1200万円以上ある人

1棟マンション投資は多額の資金を必要とするため、高い年収があることは大きなアドバンテージです。年収が1200万円以上あると、金融機関からの融資を受けやすくなり、より大きな物件への投資が可能になります。また、安定した収入があることで、ローン返済や運営コストの負担が軽減され、安心して投資を進めることができます。

金融資産を3000万円以上持っている人

多額の金融資産を持っている人は、頭金や突発的な修繕費用などの初期費用や予備費用を自己資金で賄うことができます。これにより、融資に依存する割合を減らし、金利負担を軽減することができます。さらに、資産が豊富であることで、複数の物件への分散投資が可能となり、リスクを分散しやすくなります。

本業が忙しい人、投資に時間を割きたくない人

本業が忙しく、投資に多くの時間を割くことができない人でも、専門の管理会社に運営を委託することで1棟マンション投資を成功させることができます。管理会社が日常の運営や入居者対応、修繕計画などを担当するため、投資家は煩雑な業務から解放され、本業に集中できます。このような人には、信頼できる管理会社の選定が重要となります。

利便性の高い・賃貸ニーズの高いエリアで土地を所有している人

賃貸需要の高いエリアで土地を所有している人は、1棟マンション投資において有利な立場にあります。そのようなエリアでは空室リスクが低く、安定した収益を見込むことができます。また、土地の購入費用を抑えられるため、総投資額が減少し、収益性が向上します。適切な場所での投資は、物件の価値を長期間にわたって維持・向上させる可能性が高くなります。