不動産投資の中でも比較的少額から始められ、かつ安定した家賃収入が期待できる投資手法として人気を集めているのが「アパート経営」です。

特に近年では副業として取り組む会社員や、資産運用の一環として検討する個人投資家が増加し、「不動産投資 アパート経営」といったキーワードでの検索ニーズも年々高まっています。

しかしながら、アパート経営で継続的な利益を得るには、単に物件を購入すればよいというわけではありません。立地や建物のコンディション、入居者管理、融資の活用方法など、複数の視点から慎重に戦略を立てていく必要があります。

本記事では、アパート経営の基礎からメリット・デメリット、そしてリスク回避のポイントまでを体系的に解説し、初めてアパート経営を検討する方にも分かりやすくご紹介します。

アパート経営とは？不動産投資の基本形のひとつ

一棟物件による家賃収入型ビジネス

アパート経営とは、主に2〜3階建ての木造・軽量鉄骨造の集合住宅を一棟単位で購入し、賃貸として貸し出すことにより家賃収入を得る不動産投資手法です。区分所有マンションと違い、建物全体を所有することで管理の自由度が高く、収益構造もスケールしやすいという特徴があります。

また、一棟あたりに複数戸の住戸があるため、たとえ一部の部屋が空室になっても、家賃収入全体がゼロになるリスクを抑えることができます。これが、アパート経営が「安定型不動産投資」として支持される理由の一つです。

少額から始められ、融資のハードルも比較的低い

一般的にアパートと聞くと高額な投資と思われがちですが、地方エリアや築年数の経過した中古物件であれば1000万円台から購入可能なケースもあります。さらに、金融機関によっては、土地付き一棟物件であれば融資の審査が通りやすく、フルローンやオーバーローンが可能な場合もあるため、自己資金が少なくてもスタートしやすいのです。

アパート経営のメリットと期待できる効果

毎月の安定的なインカムゲインとキャッシュフロー

複数戸から家賃が毎月入ってくる仕組みによって、給与収入以外の安定的なインカムゲイン（収入の流れ）を確保できます。ローン完済後は、固定費を除けばほぼ家賃がまるごとオーナーの利益となるため、老後資金の備えや将来の生活基盤としても強力な選択肢となります。

節税効果と相続対策に強い不動産資産

不動産は節税効果に優れており、特にアパート経営では建物部分の減価償却によって所得税・住民税を圧縮できます。さらに、土地評価額が賃貸利用によって下がることで、相続税評価額の引き下げにもつながります。地主や高所得層にとって、税負担を抑えながら資産を次世代へ継承するための手段としても有効です。

資産としての現物保有による安心感

株式などと異なり、アパートは実物資産として手元に残るため、インフレへの耐性や長期保有による価値維持の観点でも安心感があります。

実物資産としての安心感とインフレ耐性

アパートは株式や投資信託と異なり、目に見える実物資産として存在します。インフレ局面でも実物不動産は相対的に価値を保ちやすく、家賃の上昇によって収益も増える可能性があります。「現金だけで持っているのが不安」という方にとって、資産の分散先としても理にかなった投資対象と言えるでしょう。

アパート経営に潜むリスクとその対策

空室リスクと家賃下落への備え

アパート経営で最も注意すべきは空室リスクです。地域の人口減少や賃貸需要の乏しいエリアに物件を持っていると、なかなか入居が決まらず収支が悪化します。また、築年数が経つにつれて、家賃を下げざるを得ないケースも多くなります。

• 購入前に徹底的な賃貸需要・家賃相場・将来人口の調査
• 学生・ファミリー・高齢者などターゲットを明確にしたプラン設計
• リフォームや設備投資による差別化戦略

修繕費や管理コストの上昇

建物の経年劣化によって、水回りのトラブルや外壁塗装の修繕が必要になります。これを見越して初期の段階から修繕積立金を計画的に確保することが重要です。また、信頼できる管理会社との長期的な契約を結ぶことで、トラブル時の対応もスムーズになります。

入居者トラブルや滞納への対応

家賃滞納、騒音、近隣住民とのトラブルなど、入居者絡みの課題は避けて通れません。これらのリスクは、保証会社の活用や入居審査の強化によってある程度軽減可能です。管理会社による定期巡回や相談窓口の設置もトラブル予防に役立ちます。

アパート経営を成功に導くための実践ポイント

エリア選定と利回りのバランスを見極める

表面利回りが高くても、賃貸需要がなければ実質利回りは下がってしまいます。人口が流入するエリア、開発計画が進む地域、大学・工業団地・病院などの集積地に着目して物件選定を行いましょう。

管理会社選びと運営の仕組みづくり

自主管理はコストを抑えられますが、手間やトラブル対応のリスクを考えると、信頼性の高い管理会社に委託する方が長期的には効率的です。契約内容やレスポンス体制を事前にしっかり確認しておくことがポイントです。

融資戦略と返済計画の明確化

金利や返済期間、自己資金比率などによって収支は大きく変わります。物件の収益力に見合った借入条件を整えるとともに、返済計画を具体的に立てておくことで、無理のない経営が可能になります。

アパート経営とマンション投資の基本的な違い

建物の構造と所有形態の違い

比較項目	アパート経営	マンション投資（区分所有）
建物構造	木造・軽量鉄骨が中心	鉄筋コンクリート（RC）造が主流
所有形態	一棟所有（全戸＋共用部）	区分所有（1室＋共有持分）
初期投資	数千万円〜1億円以上	数百万円〜数千万円程度
管理責任	自主管理・委託管理の自由度が高い	管理組合により共有部分は一括管理

アパートは一棟丸ごとを購入して複数戸を一括運営するのに対し、マンション投資は分譲マンションの1室を購入し、その部屋だけを貸し出す「区分所有型」の投資手法です。

マンション投資では、建物全体の管理は管理組合と管理会社が対応するため、オーナー自身の管理負担が少ないという特徴があります。

マンション投資がおすすめの理由

初期費用が抑えられ、融資も通りやすい

マンション投資は、都心でも1,000万円台からスタートできる物件が多く、アパート一棟を購入するよりも圧倒的に参入ハードルが低い点が魅力です。

さらに、区分マンションは銀行評価も比較的高く、収益性や立地が良ければ会社員でも融資を受けやすいというメリットがあります。フルローンやオーバーローンの実績も多く、少ない自己資金で始めやすい投資といえます。

管理の手間が少なく、副業に最適

マンション投資では、共用部分の清掃や修繕は管理組合が対応してくれます。オーナーは基本的に「室内管理」と「入居者対応」のみで済むため、本業が忙しいサラリーマンでも無理なく運用可能です。

一棟アパートでは建物全体のメンテナンスや複数の入居者対応が発生しますが、マンション投資は単身者向け1室の運用が中心なので、手間やトラブルのリスクも低く抑えられます。

都市部での高い入居需要と安定した家賃収入

マンション投資の対象となる物件の多くは、駅近や都心部のワンルームマンションです。通勤・通学に便利な立地のため、単身者や若年層の入居ニーズが常に高く、空室リスクを低く抑えられるのが大きな魅力です。

さらに、マンションはアパートに比べて防音性やセキュリティが高く、物件のグレードが入居者に評価されやすいため、長期入居が期待できる傾向があります。

将来的な売却（出口戦略）が取りやすい

マンションは中古市場でも流通性が高く、特に都心の人気エリアであれば**売却益（キャピタルゲイン）**を狙える可能性もあります。
アパートと比べて売買市場が活発で、出口戦略を描きやすい点もマンション投資の大きな強みです。

保有期間中は家賃収入（インカムゲイン）、売却時には売却益（キャピタルゲイン）を狙う、二段構えの資産形成が可能になります。

マンション投資で注意すべきポイント

いくら安定感のあるマンション投資といえども、物件選びを誤れば収益化は難しくなります。以下の点に注意しましょう。

• 築年数と修繕計画の確認：築古物件は管理状況や修繕履歴を必ずチェック
• 管理会社の質：管理がずさんだと空室リスクや資産価値の下落につながる
• 立地の将来性：現在の賃貸需要だけでなく、人口動態や都市開発にも目を向ける
• 購入価格と家賃のバランス：高すぎる価格だと利回りが低くなるリスク
  

初心者のうちは、都心の築浅ワンルームマンションなど、実績のあるエリア・物件タイプから始めるのがおすすめです。

まとめ｜初心者にこそマンション投資が最適な理由

アパート経営は不動産投資の中でも人気の高い手法ですが、成功には正しい知識と冷静な判断が欠かせません。利回りや立地、管理体制、そして将来の出口戦略までを視野に入れた運用が、長期的な資産形成へとつながります。堅実な戦略と継続的な管理体制のもと、アパート経営を「安定収入を生む仕組み」へと育てていきましょう。

アパート経営とマンション投資は、それぞれに異なる特徴を持ちますが、初期費用・管理負担・リスク分散・流動性の観点から見ると、マンション投資は非常にバランスの取れた不動産投資手法です。

特に以下のような方には、マンション投資が向いています。

• 本業があり、副業として安定収入を得たい方
• 初期投資を抑えて堅実に資産運用をしたい方
• 将来的な相続対策や老後資金として不動産を活用したい方

正しい知識と情報をもとに、堅実な物件選びと管理を続ければ、マンション投資はあなたの人生を豊かにする資産形成のパートナーとなるでしょう。