不動産投資の魅力として、「安定収入」と並んでよく挙げられるのが「節税効果」です。中でも、マンション投資はサラリーマンや高所得者層に人気の投資手段として広く浸透しています。

マンション投資は税金対策としてマンション経営に興味を持つ人は年々増加しています。

しかし、節税目的で始めたものの、思ったほど効果が得られなかったり、逆に課税リスクが高まったりするケースもあるため、仕組みとリスクを正しく理解しておくことが重要です。

本記事では、マンション投資による節税効果の具体的な仕組みと、失敗しないための注意点について解説します。

マンション投資が節税につながる基本的な仕組み

不動産所得は「赤字でも通算可能」な特殊な所得

マンション投資で得られる収益は、税法上「不動産所得」として分類されます。

この不動産所得は総合課税方式により、給与所得や雑所得などと合算して課税される対象になります。ここで重要なのが、不動産所得は赤字でも損益通算が可能であるという点です。

たとえば、マンション投資における年間収入（家賃収入）が300万円だったとしても、必要経費や減価償却を含めた費用が350万円であれば、不動産所得はマイナス50万円となり、この赤字を給与所得などの他の所得から差し引くことができます。

この結果、課税所得が減少し、所得税・住民税の負担を合法的に減らすことが可能になるのです。

ただし、ローン利息のうち自宅部分との併用や、土地取得費に係る支払利息など一部の費用は損益通算の対象にならないケースもあります。節税を狙う際は、対象となる費目とならない費目を明確に区別することが大切です。

減価償却費が大きな節税インパクトをもたらす

マンション投資の節税効果を支える最大の要素が「減価償却費」です。建物や設備といった資産は、法定耐用年数に従って毎年一定額を経費として計上することが可能です。たとえば、鉄筋コンクリート造のマンション（RC造）は新築で47年、中古の場合は残存耐用年数や簡便法により短期間で償却できるケースが多くなります。

この減価償却費は、実際のキャッシュアウトを伴わないにもかかわらず帳簿上の経費となるため、黒字の家賃収入があっても、不動産所得としては赤字となることもあります。とくに中古マンションを選ぶことで、短い耐用年数で一気に大きな減価償却が可能となり、早期に節税効果を享受できるのが特徴です。

ただし、土地部分には減価償却が適用されない点には注意が必要です。物件購入時には、建物部分と土地部分をしっかり区分し、建物価格を高く設定できるよう交渉・工夫することも、節税設計上は非常に重要です。

経費として計上できる範囲が広い

マンション投資では、幅広い支出が「必要経費」として認められる可能性があるため、事業関連費をもれなく計上することで節税につながるのが大きな特徴です。たとえば以下のような費用が代表的な経費として挙げられます。

• 管理費、修繕積立金
• 火災保険料、地震保険料
• 税理士や司法書士への報酬
• 現地視察のための交通費や宿泊費
• 不動産セミナーや勉強会の参加費
• 書籍・教材・ソフトウェアの購入費
• 賃貸募集・運用のための広告費
• インターネット使用料、スマートロックなど設備費

これらの支出は、明確に「事業に必要である」と説明可能な範囲であれば原則として経費算入が認められます。特に会社員の場合、本業で使えない経費も不動産投資という副業枠で活用することで、課税所得の圧縮が可能になります。

ただし、プライベートな支出と混在させてしまうと、税務調査で否認されるリスクもあるため、事業用のクレジットカードや通帳を分けておくことが望ましいです。帳簿管理の精度が節税効果の成否を分ける要因になります。

実際に節税効果を実感できるケースとは？

高所得者層にとっての節税メリット

所得税や住民税は所得が高くなるほど税率が上がる「累進課税制度」が適用されています。たとえば、年収1,000万円以上の会社員であれば、所得税33%＋住民税10%で、最大43%前後の税率がかかる場合もあります。

このような高所得者がマンション投資によって年間150万円の赤字（減価償却＋管理費＋その他経費）を出せば、課税所得は150万円減少し、理論上45万円〜60万円程度の税金が軽減されます。これは、実質的に“現金収入の代替”として機能するほどのインパクトになります。

また、医師や弁護士、経営者など、高額報酬を得る職業の方が節税目的で不動産投資を行うケースも多く、税金対策として非常に現実的な手法として浸透しています。もちろん、節税だけを目的にするのではなく、将来の資産形成やインフレ対策という長期視点も併せて持つことが重要です。

減価償却がピークの期間に合わせて効果を得る

減価償却費は、特に物件購入初年度〜数年間において高額になる傾向があります。

たとえば、中古の区分マンションで残存耐用年数が5年程度に設定された場合、毎年数十万円〜100万円超の償却費が発生することもあります。

この期間中に意図的にリフォームや大規模修繕、広告費などの経費もまとめて投入することで、赤字幅を増やし、損益通算による節税効果を最大化できます。

この手法を戦略的に活用すれば、所得税・住民税の大幅軽減が3年〜5年程度続く可能性もあり、節税メリットを短期集中で得ることができます。ただし、減価償却が終わると帳簿上の赤字を出しづらくなり、不動産所得が黒字化→課税されるフェーズに移行します。

そのため、償却ピーク後を見越して、

• 売却益を見込んだ出口戦略を立てる
• CFが黒字化する運用設計に切り替える
• 別の物件への投資で次の減価償却を確保する

といった、長期的な税務戦略と資産運用計画を併せて考えることが重要になります。

確定申告による税金還付を狙うケース

マンション投資によって赤字が出た場合、確定申告によってその分の税金還付を受けられることがあります。

会社員の多くは給与から自動的に源泉徴収されており、税金を「前払い」している状態です。不動産所得の赤字が確定申告で反映されると、払いすぎた税金が戻ってくる＝還付金が受け取れるという流れになります。

たとえば、

• 年間150万円の不動産赤字
• 所得税率が20%
• 住民税率が10%

の場合、最大で45万円程度の還付＋住民税の軽減が見込まれます。還付は申告から1〜2か月程度で口座に振り込まれるため、節税の成果を現金として「実感」しやすい点が最大のメリットです。

このような“毎年の税還付を見込んだ資金計画”を立てることで、資金繰りの安定化にもつながります。ただし、確定申告の際は経費の裏付け書類の保存が必須であり、誤った申告や過大な経費計上を行うと、税務署の指摘を受けるリスクもあります。信頼できる税理士との連携が重要です。

節税目的のマンション投資に潜むリスクと注意点

「節税のために赤字を作る」は本末転倒

節税効果ばかりを重視するあまり、実際の投資収支を軽視してしまうと、長期的に見て損失を被る結果にもなりかねません。経費や減価償却で赤字を出せば一時的に税負担は減りますが、キャッシュフローがマイナスであれば手元資金が減っていく一方です。

節税とはあくまで「利益を最適化する手段」であり、「利益が出ないことを前提にした投資」は本末転倒だと理解しておく必要があります。

税務署によるチェックが厳しくなるケース

近年では、不動産投資による節税を狙った過度な経費計上や不自然な損益通算に対して、税務署のチェックが強化されています。

たとえば、不動産と無関係な費用を経費として計上していたり、家族への支払いを経費にしていたりすると、税務調査の対象になる可能性が高まります。適正な範囲での節税は認められますが、脱税や過剰な節税行為と見なされると、追徴課税や罰金の対象になることもあるため注意が必要です。

減価償却の終了後は課税フェーズに突入する

購入してから数年後には減価償却が終了し、帳簿上の赤字が出づらくなります。

このタイミングからは、家賃収入に対する課税が増えるため、逆に税金がかさむフェーズに入ります。こうした「節税終了後」の運用計画を持たずに始めると、キャッシュフローが悪化したり、ローン返済が苦しくなったりするリスクがあります。

長期的には物件の資産価値や売却計画まで含めて、全体のシミュレーションを行うことが求められます。

節税効果を最大化するためにすべき準備と実践

経費と証拠書類の管理を徹底する

不動産投資による節税を成立させるためには、経費の正確な記録と、それを裏付ける証拠書類の整備が必須です。

税務上、経費として認められるためには「その支出が事業に必要なものであること」「支出の事実が確認できること」が求められます。領収書、請求書、契約書、振込明細、交通費の記録などがその証拠となります。

万が一税務調査が入った場合、証拠書類のない経費は否認される可能性が高く、追徴課税やペナルティのリスクがあります。特に以下のような経費項目は、日常的な管理が重要です。

• 修繕費・管理費：施工内容や目的を記した見積書・写真を保管
• 交通費・出張費：訪問先・日時・目的を記録した交通記録表を作成
• 書籍代・セミナー費：不動産関連であることを示すプログラムや内容の記録
  

また、複数の物件を所有している場合や、自主管理している場合は経費の区分が複雑になりがちです。各物件ごとに帳簿を分け、共通費用は按分ルールを定めて管理すると、後々の申告や調査対応がスムーズになります。

近年では、クラウド会計ソフト（例：freee、マネーフォワード）を活用して日々の記帳・領収書の電子保存を行うことで、手間を大幅に削減しながら正確なデータ管理が可能になります。電子帳簿保存法にも対応しやすくなるため、今後の電子化対応にも有効です。

税理士に相談し、適正な節税スキームを構築

不動産投資の節税は、単純な経費計上にとどまらず、税制や会計の知識を必要とする戦略的な作業です。

そのため、経験豊富な税理士との連携は非常に重要となります。特に以下のような場面で、プロのアドバイスが効果的です。

• 減価償却の計算方法（簡便法・法定耐用年数）
• 経費認定のボーダーライン
• 青色申告・白色申告の選択判断
• 赤字の繰越処理や損益通算の適用条件
• 法人化すべきタイミングや影響

信頼できる税理士と契約することで、確定申告の作成ミスや税務署対応のリスクを低減できるだけでなく、事前に節税策を講じることで余計な納税を回避する“攻めの節税”も可能になります。

なお、税理士を選ぶ際には、不動産分野に精通しているかどうかを必ず確認しましょう。

たとえば、不動産投資家をクライアントに多く持っているか、物件売却や法人設立の相談にも対応できるかなどが選定の目安になります。税理士とのパートナーシップは、単なる「申告代行」ではなく、中長期の資産戦略を共に描くための重要な協力関係です。

売却戦略も含めた長期プランを立てる

マンション投資における節税効果は、減価償却や経費計上により短期的には非常に大きなメリットをもたらします。しかしながら、不動産投資は本来長期スパンでの資産運用戦略であり、節税の恩恵を受けた後に控える“売却時の課税”にも十分注意が必要です。

たとえば、減価償却により帳簿上の取得費が低くなっている場合、売却価格との差額＝譲渡所得が大きくなり、売却時に重い譲渡所得税が発生します。これは、いわば「過去の節税効果が繰り戻される」ような形での課税となるため、事前の売却戦略が不可欠です。

そのため、以下のような中長期の計画を立てておくことが重要です。

• 売却タイミングを所有期間5年超に設定して長期譲渡税率を適用する
• 3,000万円特別控除や買い替え特例の適用可否を検討する
• 出口時の納税資金を確保するキャッシュフロープランを組む
• 複数物件保有でタイミングを分散し、譲渡損益通算を活用する

節税効果だけに着目すると、投資全体の収支バランスや資産形成の最適化を見失うリスクがあります。

節税はあくまで「資産を最大化するための手段の一つ」と位置づけ、税務・運用・売却までを一貫した長期プランとして設計することが、最終的な成功への近道となります。

まとめ｜マンション投資の節税効果は「正しく使えば強力な武器」になる

マンション投資による節税効果は、仕組みを正しく理解し、制度を的確に活用することで非常に大きな威力を発揮します。特に高所得者層や副業をしている会社員にとっては、所得税・住民税の圧縮を通じて手取り収入を増やしながら、資産形成を同時に進められる有効な手段となります。

しかし、節税は万能ではなく、誤った経費計上や無計画な投資は逆効果になるリスクもあります。だからこそ、経費管理や減価償却の設計、売却時の税務シミュレーションなどを専門家と連携して丁寧に行うことが、節税を“資産拡大のための武器”へと変えるカギです。

短期的な税負担軽減に加え、長期的なキャッシュフロー改善や相続対策といった複合的なメリットを見据えながら、戦略的にマンション投資を活用する姿勢が重要です。税制の知識と実践力を味方にすれば、マンション投資は「節税＋資産形成＋将来設計」を実現する、極めて実用性の高い選択肢となるでしょう。