マンション経営のリスクの中でも一番警戒すべきなのは、空室リスクです。収入源である家賃収入が入ってこなければ、マンション経営は成り立ちません。では、空室リスクへの対策はどのように考えればよいでしょうか。基本的には、大都市圏の駅近エリアを選ぶことです。東京・大阪・名古屋・京都・神戸・福岡です。ただし、どんな駅の「駅近物件なら何でもよい」という安易な発想は危険です。大都市でもマンションが供給過多な空室リスクの高いエリアもあります。住環境があまり良くなく不人気エリアもあります。不動産会社からデータや知見を提供してもらいながら「真に空室リスクの低いエリア」を選択することが大事です。また、地方でも賃貸ニーズのあるエリアならマンション経営が成り立つとの考え方もありますが、これは知識と経験豊富な中・上級者プロ向けといえます。マンション経営の初心者は、大都市圏の好立地にこだわるのが賢明です。

空室リスクと並んで家賃滞納リスクにも注意が必要です。せっかく入居者がいても家賃滞納が発生すれば収入源が途絶えてしまいます。対策を考える上で大切なことは「滞納が常態化してからでは遅い」ということです。そのため、事前対策が鍵を握ります。具体的な事前対策としては、簡単な方法は満室保証のサブリースや家賃保証サービスを利用する。ただし家賃保証の場合は家賃収入が相場の金額よりも減額されることも多くあります。一番は家賃督促のノウハウを持つ管理会社に依頼するなどが有効です。滞納発生後の対策としては、期間を空けずに督促を行う、回収が難しい場合は必要な法的手続きをスピーディーにとるなどが挙げられます。賃貸管理が外注ではなく自社で賃貸管理をしている会社を選ぶということが一番大事となります。（大手の会社でも賃貸管理は外注が多い）

一般的に、家賃は平均的に年に1％ずつ下落していくといわれます。ただし、空室率の高いエリアではそれ以上に家賃を落としても入居者が決まらないこともありますし、逆に空室率が低い人気エリアでは家賃の下落率がゆるやかということもあります。その意味では、家賃下落リスクを軽減するには、空室リスクの低いエリアを選ぶのが有効ということになります。

空室リスクや家賃滞納リスクなどを抑えながらマンション経営をしていても、ひとたび金利が上昇すると収支バ ランスが厳しくなります。ただ金利は、ある日突然 上昇するわけではありません。変動金利の場合は半年ごとの見 直しで、 支払 額は ５年ごとの見直し（上昇幅は1.25倍まで）という金融機関が多いです。まずは、金利の動きにアンテナ を張ることが大事です。その上で、近いうちに金利が上昇すると予測 するのであれば、支払 額が上がる５年後までの間に繰り上げ 返済 や借り換えをすることが得策です。金利の上昇に伴って、物価も上昇することから、マンションを売却 する選択肢も増えます。

好立地を選んでもマンションが損壊 してしまえば、安定した 運用ができなくなってしまうため、地震リスクも気にすべきでしょう。ただ基本的には、1981年（ 昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた 新耐震 基準のマンションであれば耐震性 は問題 ないと考えられます。とくに最近建てられた新築 マンションや築浅 マンションは最新 の耐震性能を備えていることも多いです。加えて、地震リスクは地盤の強さや地 震の被害 が多いエリアかなども関係 してきます。不安な人は国土交通省が提供する「わがまちハザードマップ」などを参考にするとよいでしょう。合わせて、地震保険に加入することもリスク軽減になります。その他火災に関しては火災保険で対応します。一方、マンションは木造 のア パートや戸建てに 比べて、 火災や地 震のリスクに強いというのが基本です。最低限の保険で良いでしょう。

マンションのランニングコストは固定 資産 税・都市 計画税 などの 税金、管理費、修繕積立金、室内の改装費・修繕費となります。税金と管理費はあまり変動がない事が多いですが、修繕積 立金と 改装費 ・修繕費 は変動します。修繕積 立金に 関しては初めの設定 が安くしている会社も多く（キャッ シュフローを良く見せるため）後々急激 に上昇するケースもあります。改装費 ・修繕費 に関しても管理会社や改装業者によって価格が変わります。対策としましてはやはり賃貸管理をする会社選びです。賃貸管理・建物管理をしっかり自社でしている会社選ぶ。そして改装 は業者任せにするのでなく相見積もりを 取る。ということが大事です。