日本の人口減少が加速する中、不動産市場にも大きな変化が訪れています。

「人口減少 不動産投資」と検索する人が増えているように、今後の投資先選定や戦略の見直しが求められる時代に突入しています。これまで有効とされてきたエリアや物件タイプが通用しなくなるケースもあり、慎重な見極めが必要です。

本記事では、人口減少が不動産投資に与える影響と、その中でチャンスを見出すための考え方・対応策について詳しく解説します。

日本の人口減少とその現状

日本は今、歴史的な人口減少時代に突入しています。

国全体の出生数が減少し続ける一方で、平均寿命の延伸によって高齢化も急速に進行しており、これまでの人口構成や社会構造が大きく変わりつつあります。

このような変化は、労働市場や年金制度といった社会保障だけでなく、不動産市場にも深刻な影響を与え始めています。

とくに「人が減る」という事実は、住宅需要そのものを減退させる要因となり、長期的には物件の流動性や価値の維持に課題をもたらすことが予想されます。

ここでは、日本の人口減少の現状について、より具体的に把握するための3つの視点から解説していきます。

少子高齢化が加速する日本社会の構造

日本の人口減少は単なる「人の数の減少」ではなく、「生まれる子どもの数が減り続け、高齢者が急増する」という構造的な変化を伴っています。

厚生労働省の「人口動態統計」によれば、2023年の出生数はついに70万人を下回り、過去最少を記録しました。

一方で、65歳以上の高齢者は総人口の約29％を占め、世界でも例を見ない超高齢社会に突入しています。

このような少子高齢化の進行は、住宅需要の質と量の両方に影響を与えます。

たとえば、若年層の世帯形成が遅れ、住宅購入や賃貸への需要が後ろ倒しになる一方で、高齢者の単身化が進むことで、広い住宅のニーズが減少し、ワンルームやバリアフリー住宅の需要が高まる傾向が強まります。

つまり、不動産投資を行ううえでは、もはや「全体の人口」ではなく、「どの年齢層がどれだけ存在するのか」に注目する視点が欠かせません。

都市と地方で異なる人口動態の実情

全国的な人口減少のトレンドの中でも、実際には地域によってそのスピードや影響の度合いには大きな差があります。

とくに顕著なのが、都市部と地方との人口動態の乖離です。

たとえば東京都や大阪府、名古屋市などの大都市圏では、いまだに人口が増加または横ばいに近い状態を維持しているエリアがある一方で、地方都市や郊外では急速な人口減少が進行しています。

この現象の背景には、若年層の進学や就職をきっかけとした都市部への移動があり、地方には高齢者だけが残る「高齢化の孤島」と化したエリアも増加しています。

こうした地域では、住宅の供給に対して需要が追いつかず、空き家率が全国平均を大きく上回るケースも見られます。

つまり、同じ「日本国内の不動産」であっても、その立地によって需給バランスがまったく異なるのが現状です。

不動産投資においては、こうした地域ごとの人口動態の差異を正確に把握し、それに応じた戦略を立てることが非常に重要です。

国勢調査データから見る将来の人口分布

将来の不動産市場を予測するうえで、最も信頼性の高いデータのひとつが「国勢調査」による人口統計です。

直近の2020年の国勢調査によると、総人口は1億2,622万人で、2015年調査時から約86万人の減少が確認されました。

今後もこの傾向は加速するとされており、国立社会保障・人口問題研究所の将来推計では、2060年には8,600万人程度まで減少するとの見通しが示されています。

また、都道府県別の将来人口を見ていくと、東京や神奈川、大阪などの一部都市圏を除き、多くの地方自治体で人口が30〜40％以上減少する可能性があると指摘されています。

さらに、年齢別の構成を見ると、若年層の割合が大幅に減少し、逆に高齢者比率が5割を超える自治体も現れることが想定されています。

このようなデータは、不動産投資において「どのエリアが将来的にも人を惹きつけるか」「どの地域が人口の自然減で空室率が高まるか」を見極める重要な判断材料になります。

将来の価値を維持できる物件を選ぶためには、短期的な利回りや立地条件だけでなく、こうした統計データをもとにした中長期的な視点を持つことが不可欠です。

人口減少が不動産市場に与える影響とは？

地方を中心に賃貸需要が減少傾向

総務省が公表する人口動態統計によれば、日本の人口は2008年をピークにすでに減少フェーズへ突入しています。

特に地方都市や中山間地域ではその影響が顕著で、若年層の都市部への流出と高齢化の加速が同時に進行しており、地域によっては将来的な消滅が懸念される自治体も存在します。

こうした人口構造の変化は、賃貸需要に直結する大きな要因であり、実際に地方のアパートやマンションでは空室が慢性化し、家賃の下落圧力が高まっているのが現状です。

これまでは「利回りが高い」とされていた地方物件も、人口減少により安定収入を維持することが難しくなり、結果として投資リスクが増大しているのです。

物件価値の維持が難しくなるリスク

人口減少に伴う住宅需要の減少は、物件の資産価値にも影響を及ぼします。住まいを必要とする人が減れば、当然ながら売却や賃貸といった出口の選択肢も狭まり、物件の流動性が低下します。

とりわけ、ファミリー層をターゲットとした広めの物件や、老朽化が進む戸建住宅は買い手や借り手がつきにくくなり、相場よりも大幅に価格を下げなければ成約に至らないケースも珍しくありません。

建物の築年数が進むにつれて、リフォームや修繕費用の負担も増えるため、将来的に「持ち続けるだけで赤字になる」リスクも想定する必要があります。

インフラの縮小による地域格差の拡大

人口が減るということは、地域の税収が減少することでもあります。税収が減れば、自治体の財政運営は厳しくなり、公共サービスの縮小や交通インフラの撤退といった事態が起こりやすくなります。

バスの路線廃止、病院や学校の統廃合、道路の補修が滞るなど、生活利便性が確実に低下していく中で、その地域に住み続けるメリットが見いだしにくくなり、結果として賃貸需要はさらに落ち込みます。

このように、人口減少は不動産価値の下落だけでなく、地域全体の居住環境の悪化を招き、都市部との格差を一層拡大させる構造的な問題を孕んでいます。

人口減少時代でも安定収益を狙う不動産投資の戦略

エリア選定の基準を「人口動態」で見直す

これまでの不動産投資では、「駅からの距離」や「表面利回り」といった分かりやすい指標で物件選定が行われることが一般的でした。

しかし、人口が減少し続ける日本においては、短期的な立地の良し悪しだけでなく、「その地域が今後も人を惹きつけられるかどうか」が最大の判断軸になってきています。

たとえば、大学や大規模病院が集まる地域は、学生・医療従事者・関連業者などの人の流れが絶えず、人口構造的にも賃貸ニーズが維持されやすい傾向にあります。

また、都市再開発が進むエリアでは新たな雇用や住宅需要が生まれるため、中長期的にみても投資対象として有望です。今後は、地価よりも人口動態を重視したエリア選びが、投資成功の鍵となるでしょう。

単身者・高齢者向け物件の需要に注目

総務省の将来推計人口によれば、今後日本の世帯構成は、単身世帯と高齢者世帯が急増する方向にあります。

この変化に対応できる不動産が、今後の市場で優位に立つことは明らかです。たとえば、都心のワンルームマンションや、駅近のバリアフリー対応物件は、若者や高齢者にとって使い勝手が良く、安定した需要が見込めます。

特に高齢者向け物件は、周辺に病院やスーパーがあるなど「生活導線」が整っていることが評価され、多少築年数が経過していても競争力を持ちやすいという特性があります。

また、賃料の価格帯も抑えられているため、長期入居につながりやすく、空室リスクの分散という点でも有効な戦略となるでしょう。

中古再生や戸建賃貸など、投資手法の多様化

人口減少のなかでも、不動産投資の選択肢は確実に広がっています。

新築物件にこだわらず、既存の中古物件をリフォーム・リノベーションして再生させる手法は、初期投資を抑えながら利回りを確保できる有効な選択肢です。

また、空き家を戸建賃貸として活用する動きも広がっており、特に地方の住宅地では「戸建志向」の入居者層をターゲットとした物件が一定の人気を集めています。

これらの手法は、物件ごとに柔軟な価格設定が可能であり、周辺の賃貸競合と差別化しやすいという利点もあります。人口減少という逆風の中でこそ、こうした“工夫型”の投資スタイルが力を発揮するのです。

投資判断を誤らないために必要な視点

地域の将来性を「数値」で把握する

物件購入を検討する際、多くの投資家は「利回り」や「立地」に注目しがちですが、人口減少が加速する日本においては、より本質的な視点として「地域の将来性」を定量的に評価する必要があります。

具体的には、国勢調査や自治体の人口ビジョン、都市計画マスタープランなどを参考にし、人口動態の推移や高齢化率、世帯数、商業施設の集積度などを把握することが求められます。

こうした情報は多くの場合、自治体のホームページや総務省統計局のサイトで無料で公開されており、感覚や印象だけに頼らず、実証的な根拠に基づいた判断を下すことが投資成功の確率を高めます。

長期的な出口戦略を常に視野に入れる

不動産投資における利益の確定は、「出口戦略」で初めて完結します。

つまり、どれほど賃料収入が安定していても、将来売却できなければ本当の意味でのリターンは得られません。

人口減少時代においては、買い手そのものが減るため、「売れる物件」「融資が付きやすい物件」であるかどうかがますます重要になります。

仮に長期保有を前提としている場合でも、将来的な売却や資産の組み換えを視野に入れたうえで、修繕計画や賃料設定、リフォームのタイミングを戦略的に設計しておく必要があります。

流動性の高い資産構成を維持することが、次なる投資機会にもつながるのです。

地元密着の管理体制で入居者満足度を高める

人口が減る中での最大の課題は「いかに長く住んでもらうか」です。そのためには、入居者満足度をいかに高く保てるかが問われます。

具体的には、物件の清掃状態、設備の不具合対応のスピード、トラブル時の対応力など、管理のクオリティが直結してきます。

とくに地方物件では、大手の管理会社よりも地場に強い地元密着型の業者の方が入居者ニーズを正確に把握し、柔軟に対応してくれるケースが多く見られます。

結果として、退去率の低下や更新率の向上につながり、空室リスクの抑制に貢献します。不動産投資が「管理力で差がつく時代」に突入していることを、あらためて認識しておくべきでしょう。

まとめ｜人口減少時代の不動産投資は「柔軟な視点と実行力」がカギ

「人口減少 不動産投資」というキーワードが示すように、今後の不動産投資ではこれまで以上に将来を見通した判断力が求められます。

エリア選びから物件タイプ、管理運営、出口戦略に至るまで、すべての判断に「人口減少の影響」を織り込む必要があります。

ただし、リスクがある一方で、新たなチャンスも生まれているのが今の市場です。

変化に対して柔軟に対応し、自らの投資スタイルを再構築していくことこそが、人口減少時代を生き抜くための最大の戦略と言えるでしょう。