不動産投資を行う際、立地や物件の築年数、利回りといった要素に目が向きがちですが、見落としてはならないのが「用途地域」です。

用途地域の違いが物件の収益性や将来的な資産価値に大きく影響します。

本記事では、用途地域の基本とその種類、不動産投資においてどのように活用すべきかを分かりやすく解説します。

用途地域の基本と不動産投資との関係

不動産投資において、物件の立地や建物の状態と同じくらい重要なのが「用途地域」に関する理解です。

用途地域は、都市計画法に基づいて地方自治体が定めるもので、その地域で建てられる建物の用途や規模、建築制限などを明確にし、都市全体の秩序ある発展を促す制度です。

投資家にとって用途地域の違いを理解することは、収益性の見通しやリスク分析、将来的な物件の売却価値などに直結する重要な要素となります。

用途地域とは何か？都市計画法に基づく制度の概要

用途地域とは、都市計画法に基づき定められた土地利用の区分であり、住宅、商業、工業といった用途に応じて13種類に分類されています。

この制度は、都市の健全な発展と住環境の保全を目的としており、建物の種類や高さ、容積率などに一定のルールを課すことで、地域の秩序ある利用を促します。

なぜ用途地域を理解することが投資家に重要か

不動産投資において、用途地域の制限を把握することは、物件の収益性や将来的な売却価値に直結します。

たとえば、賃貸アパートを建てたいと考えても、用途地域によっては建築が制限されることがあるため、事前のチェックが不可欠です。さらに、用途地域は再開発の可能性や地域の地価上昇といった将来性の判断材料にもなります。

都市計画法に基づく土地利用のルール

都市計画法では、無秩序な開発によって生活環境が悪化することを防ぐため、市街地の土地利用をコントロールする制度として用途地域を設けています。

用途地域は、地域の性格や機能に応じて「住居」「商業」「工業」といったカテゴリーに分けられ、それぞれの地域で建てられる建物の種類や建ぺい率、容積率などが規定されています。

たとえば、閑静な住宅地に突如として工場や高層ビルが建てられるのを防ぐことができ、地域の住みやすさや安全性の確保につながっています。

用途地域は13種類に分類される

用途地域は大きく「住居系」「商業系」「工業系」の3種類に分かれ、さらに以下の13の区分に分類されます。

• 第一種低層住居専用地域
• 第二種低層住居専用地域
• 第一種中高層住居専用地域
• 第二種中高層住居専用地域
• 第一種住居地域
• 第二種住居地域
• 準住居地域
• 近隣商業地域
• 商業地域
• 準工業地域
• 工業地域
• 工業専用地域
• 田園住居地域

それぞれの区分ごとに、建てられる建物の種類や高さ、床面積、建築可能な用途が異なるため、不動産投資においてはターゲットとする入居者層や賃料設定にも大きな影響を与えます。

代表的な用途地域の種類と特徴

第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域は、主に戸建て住宅の建設を前提とした静かな住宅街が形成されるエリアです。

この地域では、建物の高さや建ぺい率・容積率に厳しい制限が設けられており、大規模なマンションやアパートの建設は原則として認められていません。

そのため、落ち着いた環境が保たれる反面、土地活用の自由度は低く、投資対象としては利回りを追求しづらい性質があります。

ただし、エリアによっては土地値が高く、資産保有型の長期安定投資には適している場合もあります。

第一種中高層住居専用地域

この地域では、第一種低層住居専用地域に比べて建築規制が緩やかになり、3階建て以上の中高層集合住宅の建設が可能です。

小規模から中規模のアパートやマンションの建設が許容されるため、ファミリー層や学生など多様な入居者ニーズに対応できます。

周辺には教育施設や公園、スーパーなどの生活インフラが整っていることが多く、長期的な入居需要が見込まれ、安定したキャッシュフローを目指す投資家にとって魅力的な地域です。

近隣商業地域・商業地域

これらの地域は、駅前や繁華街などに多く見られ、小売店や飲食店、サービス業の店舗が集積しています。

商業施設と住宅が混在することが許容されており、住居用途としては単身者向けのワンルームマンションやSOHO型物件との親和性が高いです。

交通アクセスや生活利便性が良いため、若年層やビジネスマンを中心に賃貸需要が集中しやすく、比較的高い賃料設定も可能です。店舗併設型の物件によってテナント収入も期待できるなど、多様な収益モデルを構築しやすい地域です。

準工業地域・工業地域

準工業地域や工業地域は、工場や倉庫、物流センターといった産業施設の立地が想定される地域です。

住宅地としての魅力は限定的ですが、簡易宿泊所やシェアハウス、作業場付き住居など、特殊用途の不動産投資を検討するには適した選択肢となりえます。

特に、インバウンド需要や都市型労働者向け施設などに目を向けると、新たな収益源を生み出せる可能性もあります。

ただし、周辺環境の騒音や景観の問題などにより、入居者の確保には工夫が求められます。

用途地域が不動産投資に与える影響

建築可能な物件の種類が制限される

用途地域ごとに建てられる建物の用途・構造・容積率などが細かく定められており、収益物件の種類もそれに従って制限されます。

たとえば、低層住居専用地域では高層マンションは建てられず、商業地域では逆に住居用途の建物が建てにくい場合もあります。用途地域を無視して物件を選ぶと、想定していた運用ができなくなるリスクがあります。

地域の将来性と再開発の可能性

用途地域によって、再開発の余地や土地の価値上昇の可能性にも差が出ます。

商業地域や準工業地域では、大規模開発や再開発プロジェクトの対象になりやすく、資産価値の上昇が見込まれます。一方で、住居専用地域は環境保全の観点から開発の自由度が低く、地価の大きな変動が起こりにくいという特徴があります。

売却時の資産価値にも影響

将来的に物件を売却する際、用途地域は買い手にとっても重要な判断材料になります。

商業地域や準工業地域の物件は事業用不動産としての需要もあるため、投資家や企業からの引き合いがあり、売却しやすい傾向があります。

反対に、用途制限が厳しい地域では資産流動性が低くなるリスクもあります。

投資判断時の用途地域チェックポイント

物件所在地の都市計画図を確認

各自治体の公式ホームページや都市計画図公開サイトでは、住所や地番を入力することで該当地域の用途地域を簡単に調べることができます。

新築・中古に関わらず、購入を検討している物件については、必ず事前に用途地域を確認し、投資計画と照らし合わせて整合性をチェックしましょう。

周辺地域の用途と組み合わせを検討

単体の用途地域だけでなく、隣接エリアの用途や周辺インフラの整備状況もあわせて確認することが大切です。

たとえば住居地域のすぐ近くに商業地域がある場合、生活利便性をアピールポイントとして賃料設定が有利になる可能性があります。

逆に、工業地域が近い場合は、騒音や交通量の多さから敬遠されることもあるため注意が必要です。

長期保有か短期売却かで視点を変える

投資期間や戦略によって、適した用途地域は変わってきます。

長期保有を目指すなら、安定した居住ニーズのある住居系地域を選ぶのが理にかなっています。

短期転売や事業転用を想定する場合は、将来の開発ポテンシャルや収益の多様性が高い商業系・工業系地域が適しているといえます。

まとめ：用途地域の理解は投資リスクを減らす第一歩

用途地域の理解は、不動産投資におけるリスク管理の基礎であり、投資の成否を分ける重要な要素です。

収益性・流動性・開発余地など、すべてに影響を及ぼすこの制度を正しく理解し、戦略に応じたエリア選定を行うことで、将来的にも安定した運用が可能になります。

投資を成功させるためには、物件の立地や表面的な利回りだけでなく、その背後にある制度的な背景まで目を向ける姿勢が求められます。