不動産投資で確定申告が必要な理由

不動産投資の収入は「不動産所得」

不動産投資による収入は、所得税法上「不動産所得」として扱われます。不動産所得は、不動産を所有し、その不動産を賃貸することで得られる家賃収入やその他の収益を指し、これらの収益に対して所得税が課せられます。

不動産所得には、主に以下の収入が含まれます。

• 家賃収入：マンションやアパート、一戸建てなどの賃貸物件から得られる家賃収入。
• 敷金や礼金：借主から受け取る敷金や礼金（返還不要な部分）。
• 共益費：管理費や共益費など、家賃とともに受け取る費用。
• 駐車場代や看板の貸出収入：不動産に付随する設備の貸出しで得られる収入。

これらの収入は、すべて不動産所得として所得税の対象となります。

申告しない場合のリスク

確定申告をしない場合、以下のような重大なリスクが伴います。

1. 無申告加算税

確定申告を期限までに行わなかった場合、税務署から「無申告加算税」が課されます。無申告加算税は、通常、納めるべき税額に対して10%のペナルティが課されます。
ただし、税務署から指摘を受ける前に自主的に申告を行った場合は、加算税が免除されることもあります。ですが、税務署からの指摘を受けた後に申告した場合は、ペナルティが加重され、加算税の率が高くなります（最大20%）。

2. 延滞税

納めるべき税金が期限までに納付されなかった場合、その税額に対して延滞税が課されます。延滞税は、期限が過ぎるごとに日割りで増えていくため、放置すると負担が大きくなります。延滞税の率は年ごとに異なりますが、通常は法定利率に基づいて計算され、放置するほど高額になるリスクがあります。

3. 重加算税

故意に所得を隠し、意図的に税金を少なく納めようとした場合には、税務署から重加算税が課されます。この場合、通常の納税額に対して、最大40%のペナルティが課されることがあります。これは意図的な不正と判断された場合に適用されるため、特に注意が必要です。

4. 税務調査のリスク

確定申告をしない、あるいは申告内容に不正があると判断された場合、税務署からの税務調査が入る可能性があります。税務調査は、過去の申告内容についても遡って確認され、不備や不正が見つかると、追加で税金を納めることになるだけでなく、延滞税や重加算税が課されます。また、過去5年間（悪質な場合は7年間）遡って調査されるため、長期間の未申告や誤った申告に対して厳しい対応が取られることがあります。

5. 社会的信用の低下

税金に関する不備や未納は、個人や法人の信用に影響を与えることがあります。不動産投資家としての信頼を失うだけでなく、将来的なローンの審査や金融機関との取引にも悪影響を及ぼす可能性があります。税務署とのトラブルは、ビジネス上の関係にもマイナスとなります。

不動産投資の確定申告のやり方

申告対象となる収入の種類

不動産投資の確定申告で申告すべき収入には、以下のようなものがあります。これらはすべて、課税対象の「不動産収入」として計上する必要があります。

• 家賃収入：入居者から受け取る毎月の賃料は、最も代表的な不動産収入です。毎月の賃料がそのまま収入として計上されます。
• 共益費：マンションやアパートの共用部分の管理費や維持費をカバーするために受け取る共益費も、収入として計上する必要があります。これも家賃収入と同様に扱われます。
• 敷金・保証金の扱い：敷金や保証金は、将来的に返還する可能性があるため、通常は収入に含めません。ただし、原状回復費用などで差し引いた部分は収入として計上します。
• 礼金：礼金は、敷金と異なり返還の義務がないため、受け取った時点でその年の不動産収入として計上する必要があります。
• 更新料：賃貸契約の更新時に受け取る更新料も、不動産収入に含まれます。これは、更新時に一時的に発生する収入ですが、確定申告時には必ず報告が必要です。
• その他の収入：駐車場の利用料や広告スペースの貸し出しによる収入なども、不動産所得として計上します。

経費として計上できるもの

不動産投資で得られる収入から差し引ける経費は多岐にわたります。以下は、不動産投資において経費として計上できる代表的な項目です。これらの経費を適切に申告することで、課税所得を減らし、節税効果が期待できます。

• 修繕費：建物の修繕やメンテナンスにかかる費用は、経費として計上可能です。ただし、修繕費は「建物の価値を維持するための費用」に限られます。価値を増すための大規模改修は減価償却として扱います。
• 管理費：物件の管理会社に支払う管理費用や、建物の共用部分の清掃・メンテナンス費用は、経費として認められます。
• 減価償却費：不動産の購入費用や大規模な改修費は、長期間にわたって経費として分割計上します。これを「減価償却費」と呼び、建物の耐用年数に応じて毎年少しずつ経費に計上します。建物だけでなく、設備や家具についても減価償却の対象となります。
• ローン利息：不動産を購入する際にローンを利用した場合、その利息部分は経費として計上できます。ただし、元本の返済額は経費に含めることはできません。
• 火災保険・地震保険の保険料：投資物件にかけた火災保険や地震保険の保険料は、経費として計上可能です。
• 仲介手数料：賃貸契約時や物件購入時に支払った不動産会社への仲介手数料も経費になります。
• 税金関連の支出：固定資産税や都市計画税など、不動産にかかる税金も経費として計上可能です。ただし、所得税や住民税は経費になりません。
• 水道光熱費：共用部分の水道光熱費や、投資物件の管理にかかる電気代やガス代も経費になります。個人利用部分は除外する必要があります。
• 交通費・通信費：物件の管理や新規物件の視察、契約の打ち合わせなどで発生する交通費や通信費も、事業経費として認められます。

確定申告書の記入方法

不動産投資での確定申告書の記入は、基本的には「収入」と「経費」を整理して正確に計上することがポイントです。以下は、具体的な手順です。

• 確定申告書Bの準備：不動産投資の確定申告では、確定申告書B（事業所得や不動産所得を申告する際に使用）を利用します。国税庁の公式サイトや税務署で入手可能です。
• 収入と経費を記入：「収入金額等」の欄に家賃収入や共益費、礼金などの不動産所得を合計して記入します。「必要経費等」の欄に、修繕費や減価償却費、管理費など経費として認められる項目を記入します。
• 損益計算：収入から経費を差し引いた「不動産所得」を計算します。この金額が課税所得となります。
• 青色申告の場合は特別控除を適用：青色申告をしている場合は、特別控除（最大65万円）を差し引き、最終的な所得を確定します。
• 税額計算と納税：計算した所得をもとに税額を算出し、申告書の記入を終えます。納税額は、所得税率に応じて異なります。

不動産投資の確定申告は、家賃収入や経費を正確に記録し、適切な申告を行うことが重要です。経費を漏れなく申告することで、節税効果が大きくなります。

税務署に直接申告する方法とe-Taxによるオンライン申告のどちらでも対応できますが、電子申告によるメリットを活用することでさらに有利に申告が可能です。

税務署に提出する場合、書類をすべて整えたら、最寄りの税務署に直接提出するか郵送します。期限は毎年3月15日までです（通常の場合）。

e-Taxを使う場合、国税庁のe-Taxシステムを利用して、オンラインで申告書を提出できます。事前にマイナンバーカードやカードリーダーが必要ですが、紙の申告に比べて手続きがスムーズです。e-Taxを使うと、特典として青色申告特別控除が最大65万円まで適用されるため、電子申告を推奨します。

不動産投資における節税方法

減価償却を活用した節税

減価償却とは、不動産投資において購入した建物や設備の価値を、耐用年数に基づいて分割し、毎年少しずつ経費として計上する仕組みです。土地は減価償却の対象外ですが、建物部分は価値が時間とともに減少するため、減価償却費として経費に計上することが認められています。

減価償却は、建物の取得価額を耐用年数に基づいて毎年一定額を経費として計上します。たとえば、木造建築の耐用年数が22年の場合、購入価格を22年間に分けて経費に計上します。例: 2,200万円の木造アパートを購入した場合、1年あたり100万円（2,200万円 ÷ 22年）の減価償却費を計上できる。

減価償却費は、実際に現金支出が発生しないにもかかわらず、経費として計上できるため、税務上の所得を圧縮し、税金を減らす効果があります。この仕組みを活用することで、家賃収入がプラスであっても、減価償却によって所得を減らし、結果的に税額を抑えることができます。

ローンの利息を経費に

不動産投資でローンを利用して物件を購入した場合、ローンの利息は経費として全額計上することができます。ただし、元本の返済額は経費にできない点に注意が必要です。

ローンを使って不動産を購入する際の利息部分は、投資に直接関連するコストと見なされるため、全額が経費として認められます。これは、家賃収入と相殺できるため、結果的に課税所得を減らし、節税に寄与します。

ローンの利息を経費に計上することで、不動産所得が減少し、支払うべき税金が少なくなります。特に、ローン利息が高い初期の段階では、経費として大きな金額を計上できるため、所得を大幅に圧縮することが可能です。

青色申告での節税

青色申告は、不動産投資をしている個人が節税効果を高めるために有効な申告方法です。青色申告を行うと、いくつかの特典があり、税負担を軽減することができます。

青色申告特別控除

青色申告を行い、複式簿記に基づく正確な帳簿をつけている場合、最大で65万円の青色申告特別控除が認められます（電子申告を行わない場合は55万円）。この控除により、課税所得を大幅に減らすことができ、所得税の軽減につながります。

損失の繰り越し

不動産投資で赤字（損失）が発生した場合、最大3年間にわたってその損失を翌年以降に繰り越すことが可能です。翌年に所得が増えた場合でも、前年度の損失と相殺することで、税金を大幅に軽減できます。

家族への給与の経費化

青色申告を利用している場合、家族を事業専従者として雇い、その給与を全額経費として計上することが可能です。これにより、家族への支払を経費化し、所得を圧縮して節税できます（詳細は次項で解説）。

家族への給与を経費化する方法

青色申告の特典の一つとして、家族を「事業専従者」として雇い、その給与を経費として計上することが可能です。

家族（配偶者や親族）が不動産経営に従事している場合、適切な契約のもとで支払われる給与を全額経費として計上できます。これにより、家族に支払う給与を事業経費として申告することが可能です。ただし、以下の条件を満たす必要があります。

• 事業専従者として1年間に6ヶ月以上、その不動産業務に専従していること。
• 事前に税務署に「青色事業専従者給与に関する届出書」を提出すること。
• 給与額が市場の相場と照らして適正であること。

家族への給与を経費として計上することで、所得を大幅に圧縮できます。例えば、配偶者に月10万円の給与を支払った場合、年間で120万円の経費を増やすことができ、税額の減少につながります。これにより、家賃収入があっても、課税される所得を減らし、節税効果が高まります。

不動産投資の確定申告での注意点

不動産投資における確定申告では、節税を目指すために正確な申告と帳簿管理が不可欠です。以下では、特に注意すべきポイントである「適切な経費の計上」「記帳・帳簿の正確な管理」「税務調査への備え」について解説します。

適切な経費の計上

不動産投資において経費を正確に計上することは、所得を圧縮し節税するために重要です。しかし、個人的な支出と事業に関連する経費をしっかりと区別しなければ、税務署から指摘を受ける可能性があります。

経費として認められるのは、事業に直接関連する支出だけです。個人的な生活費やプライベートな支出を経費に計上することはできません。これを誤って計上すると、税務調査で否認されるリスクがあります。次が経費として認められない具体例になります。

• 自宅の生活費（電気代、水道代、ガス代など）：個人利用分は経費にできません。事業用部分と分けて管理する必要があります。
• 個人的な旅行費：物件視察や業務に関連するものであれば経費にできますが、単なる家族旅行などは認められません。
• 食費や交際費のプライベートな部分：事業に関連した接待費や交際費は経費にできますが、個人的な食事は認められません。

事業に関連することを証明できるよう、領収書や証拠書類をしっかり保管することが重要です。経費に迷う場合は、税理士に相談して、税務署に認められるか確認することが推奨されます。

記帳・帳簿の正確な管理

確定申告では、収入や経費を正確に記帳し、帳簿を適切に管理することが求められます。特に青色申告の場合、正確な帳簿管理が節税効果にも大きく影響します。

帳簿の記帳義務

白色申告でも、2014年から記帳義務が課されています。収入や経費を記録し、確定申告時に報告する必要があります。

青色申告の場合は、複式簿記が必須です。複式簿記は、貸借対照表や損益計算書を作成できるほど正確な記帳が求められます。

帳簿や証拠書類の保管義務

税務調査に備えて、帳簿や領収書、契約書などの証拠書類は最低5年間、青色申告で損失を繰り越している場合は7年間保管する必要があります。

領収書や証拠書類が揃っていないと、経費として認められない場合があるため、必ず保管しておきましょう。

正確な記帳の重要性

記帳ミスや不正確な管理は、税務署の指摘を受ける原因となります。特に青色申告を利用している場合、帳簿の正確さは信頼性に直結します。記帳や帳簿管理が複雑である場合は、税理士に依頼することも検討するとよいでしょう。

税務調査への備え

不動産投資で節税を行う際、節税対策が過剰になりすぎると、税務署から目をつけられ、税務調査が行われる可能性があります。税務調査は、過去5年分（悪質な場合は7年分）の申告内容を詳細に確認されるため、日頃からの備えが重要です。

• 大幅な赤字申告が数年間続いた場合。
• 経費が不自然に多い場合や、家族に対する給与が過剰と判断される場合。
• 収入に対して経費が多すぎる場合や、経費の内容が不明確な場合。

税務調査に備えるためには、帳簿や証拠書類を整理し、常に最新の状態に保管しておくことが重要です。特に、経費に関する領収書や契約書などの書類は、税務署からの問い合わせにすぐ対応できるように、整理しておきましょう。正確な記帳と透明な経費管理が、税務調査で問題を避けるための最大の防御策です。

税務調査では、過剰な節税対策や誤った経費計上があると、追徴課税や重加算税が課されるリスクがあります。節税は合法な範囲で行うべきで、無理な節税対策は避けるべきです。

不動産投資家が失敗しがちなポイント

不動産投資家にとって、確定申告は重要な作業ですが、間違いが発生しやすく、節税のために誤った経費計上や申告漏れが起きることがあります。ここでは、特に失敗しやすいポイントである「経費の過少・過大計上」と「申告内容の見落とし」について解説します。

経費の過少・過大計上

不動産投資において、適切な経費計上は節税のために重要ですが、以下のような「過少」や「過大」な計上のリスクがあります。

経費の過少計上

投資家が経費として認められる支出を計上し忘れたり、十分に活用しない場合があります。特に初心者は、経費として認められる項目が把握できておらず、結果的に過少計上してしまうことがよくあります。

過少計上が起きやすい例

• 減価償却費の計上漏れ：物件の購入費用や設備の減価償却は長期間にわたって経費化できますが、これを見落とすケースがあります。
• ローン利息の計上漏れ：不動産投資ローンの利息部分は全額経費に計上できますが、これを見逃してしまう場合があります。
• 小さな修繕費の申告漏れ：日常的な修繕費や管理費を適切に申告していないと、経費の過少計上になります。

経費を少なく計上することで、本来よりも多くの所得税や住民税を支払う結果になります。結果として、節税効果が最大化されず、利益が圧縮されることになります。

経費の過大計上

一方で、事業に直接関係のない支出を経費として計上する過大申告もリスクがあります。これは、税務署からペナルティを受ける原因となり、最悪の場合、税務調査が行われる可能性があります。

過大計上が起きやすい例

• 個人的な支出を経費化
  プライベートな旅行や食事など、個人的な支出を事業経費として計上してしまうことがあります。これが認められない場合、税務署から指摘され、修正申告を求められることがあります。
• 修繕費と資本的支出の区別が曖昧
  大規模な改修やリノベーションは減価償却の対象となり、一度に経費化できません。これを「修繕費」として計上すると、過大経費として指摘されることがあります。

経費を過剰に計上すると、税務署から調査が入り、過大申告が発覚した場合は追徴課税や無申告加算税が課せられます。また、故意に経費を増やそうとした場合、重加算税が最大40%課せられることがあります。

申告内容の見落とし

不動産投資家がよく犯す失敗の一つが、収入や経費の計上漏れです。特に複数物件を所有している場合、細かな項目を見落とすことが多く、後から税務署から指摘されることがあります。

所得の見落とし

特定の物件や短期間の賃貸契約に基づく家賃収入を申告し忘れるケースがあります。共益費や礼金、更新料なども忘れやすい項目です。これらの所得を見落とすと、税務署からの指摘が入るリスクが高まります。

敷金は返還義務があるため通常は収入に含めませんが、原状回復費用で使った分は収入として計上する必要があります。これを見落とすことがあり、結果的に所得の一部を申告漏れすることになります。

経費の計上漏れ

経費に含まれるべき修繕費や減価償却費の計上漏れは、不動産投資家によくあるミスです。これにより、本来であれば節税できるはずの経費が申告されず、税額が高くなってしまうことがあります。

申告漏れのリスク

申告漏れが発覚すると、税務署から無申告加算税（最大20%）や延滞税が課せられます。さらに、悪質なケースでは重加算税（最大40%）が適用されることもあります。

申告漏れが過去に遡って発覚すると、過去5年間の申告内容に対しても追徴課税される可能性があります。場合によっては、税務調査が行われ、帳簿や証拠書類の提出を求められることがあります。

対策

所得や経費の見落としを防ぐためには、定期的に記帳を確認し、専門家のサポートを受けることが有効です。

不動産投資が複雑になる場合、税理士に依頼して、確定申告をチェックしてもらうことで、申告漏れのリスクを減らせます。