不動産投資や賃貸経営を成功させるためには、物件を購入するだけでなく「適切に管理・運営すること」が欠かせません。建物の価値を維持し、安定した収益を確保するには、専門的な管理手法を理解しておく必要があります。その中でも代表的なのが「PM（プロパティマネジメント）」「BM（ビルマネジメント）」「FM（ファシリティマネジメント）」の3つです。

一見似ているように思えるこれらの用語ですが、担う役割や対象範囲は異なります。PMは入居者募集や家賃管理といった賃貸経営の実務、BMは建物全体の維持・保守、そしてFMは企業や組織の経営資源として施設を最適活用することに重点を置いています。違いを押さえておくことで、不動産の活用方法や外部委託の判断基準を明確にでき、効率的な資産運用につなげられます。

本記事では、それぞれの業務内容を整理しながら、投資家やオーナーが知っておきたいポイントを解説します。

不動産投資・管理におけるPM・BM・FMの違い

プロパティマネジメント（PM：Property Management） 

プロパティマネジメント（PM）は、不動産に関する資産管理を主に行う業務で、投資用不動産の所有者や所有者の資産管理代行業者であるアセットマネジメント（AM）会社から受託して行われます。この業務には、建物の物理的な維持・管理、テナントの誘致や交渉、賃貸借業務の代行、賃料や共益費の請求・回収、トラブル対応などが含まれます。さらに、投資用不動産の場合、プロパティマネジメント・レポートを定期的に作成し、所有者やAM会社への報告義務があります。

具体的な業務内容としては、賃貸管理（リーシングマネジメント）、設備管理とメンテナンス、テナントマネジメント、資産管理（コンストラクションマネジメント）などが挙げられます。これらの業務を通じて、収益最大化を目指し、テナントへの行き届いたサービス提供や、環境への配慮、コミュニティへの貢献など、社会的な要請にも応えながら物件を運用することが求められています。

プロパティマネジメント業務には、必須の資格はありませんが、宅地建物取引士（宅建士）や管理業務主任者などの資格が有利とされることがあります。これらの資格は、不動産業界での就職、昇格に役立つだけでなく、業務を行う上での知識としても重要です。この分野は、不動産のプロフェッショナルがオーナーに代わって収益不動産の運用および管理を行う重要な役割を担っています。

ビルディングマネジメント（BM：Building Management）

ビルディングマネジメント（ビルマネジメント）は、ビルや商業施設などの建築物の総合的な管理運営を行う業務です。オーナーや不動産投資家に代わって、営業活動、経理、事務、対外交渉、収益確保など建築物の経営全般にわたる業務を担当します。1980年代まではビルオーナー自身がこれらの業務を行うことが多かったですが、不動産を取り巻く環境の変化や管理コストの削減ニーズなどから、専門的にこれらの業務を行うビルマネジメント事業が生まれ、特にバブル景気以降、その動きが加速しました。

具体的なビルマネジメントの業務には、テナントの誘致、賃貸借業務の代行、賃料や共益費の請求・回収、コスト管理、修繕計画の立案・実行、施設内イベントの管理、契約交渉、コンプライアンス管理、防火管理などがあります。これらは施設管理業務の統括にも関わり、清掃業務、警備業務、設備管理、駐車場管理などを含みます。

ビルマネジメントは、ビルメンテナンスや設備管理としばしば混同されがちですが、これらはビルマネジメントに含まれるサブセットという位置づけにあります。ビルマネジメントが施設を総合的に運営管理する役割を持つのに対し、ビルメンテナンスは施設の警備、清掃、設備管理などを行う業務で、設備管理は設備の保守管理に特化した業務です。つまり、ビルマネジメントが全体的な運営管理を指し、ビルメンテナンスや設備管理はその中の特定の業務に焦点を当てています。

ビルマネジメントの具体的な業務内容には、建物の清掃・景観管理、設備の管理や点検、警備・防災・巡回などが含まれ、これらは主に物件や付帯設備を対象としています。

ビルマネジメントに必要な資格には、ファシリティマネジャー、建築物環境衛生管理技術者、宅地建物取引士、ビル経営管理士、統括管理者などがあります。これらの資格は、ビルマネジメントの業務を遂行する上で有利となり、また必要な知識を提供します。

ファシリティマネジメント（FM：Facility Management）

ファシリティマネジメント（FM）は、企業や団体が組織活動を支えるために、施設とその環境を総合的に企画、管理、活用する経営活動のことを指します。これには、土地、建物、構築物、設備などのファシリティを経営にとって最適な状態で保有し、使用し、運営するための総合的な経営活動が含まれます。FMの目的は、コスト最小化と効果最大化を達成することにあり、経営組織のなかで、人事、ICT、財務とともに重要な機能分野と位置づけられています。

FMとプロパティマネジメント（PM）はしばしば混同されがちですが、両者は異なる焦点を持っています。PMは一般的に不動産の運営管理を行うことを指し、例えば入居者の契約管理や家賃の集金など不動産に関する管理業務を主に扱います。一方で、FMは施設全体とその使用環境の最適化を追求し、経営の効率化、従業員や顧客の満足度向上、企業の社会的責任の遂行などを目指します。

バブル崩壊以降、建設資金の調達が難しくなり、スクラップ＆ビルドを前提に建てられた建物の老朽化で運用コストが増加したことから、ファシリティマネジメントに改めて注目が集まっています。また、1997年より日本においてファシリティマネジメント認定資格である「認定ファシリティマネジャー（CFMJ）」の認定試験が開始され、ファシリティマネジメントの考え方が広く浸透しています。

従来の施設管理と比較して、ファシリティマネジメントはより戦略的かつ経営的な視点から施設の最適化を図ります。例えば、空調が故障した場合、従来の施設管理では修繕や買い替えを行いますが、ファシリティマネジメントではその空調がそもそも必要かどうかを検討し、必要であれば省エネルギータイプのものに替えるなど、最適な対応を考えます。

ファシリティマネジメントにより、経営の効率化、従業員や顧客の満足度向上、コスト削減など多くのメリットが期待されています。

プロパティマネジメント（賃貸管理）の業務内容

プロパティマネジメントは、賃貸不動産を所有するオーナーに代わって、不動産の管理や運営を行う業務を指します。投資用不動産の収益性を維持・向上させるための実務全般を担っており、オーナーが手間をかけずに不動産経営を続けられるようサポートするのが役割です。主な業務内容は以下のとおりです。

空室対策、空室募集業務（入居者募集・テナント誘致）

不動産の利益最大化を目指すうえで、空室をいかに減らすかが重要な課題です。プロパティマネジメントでは、空室が出た際に迅速に入居者を募集するために、市場分析を行い、ターゲットに合わせた広告戦略を立案します。仲介業者とのネットワークを活用し、物件情報を効果的に発信することも大切です。長期空室を避けるために、賃料水準の調整やリフォームによる付加価値向上を提案するケースもあります。

入出金管理業務

家賃や共益費の入金確認、滞納発生時の督促、修繕や管理に伴う支出管理を行います。オーナーへの収支報告を定期的に行うことで、経営状況を「見える化」するのも重要な役割です。適切な入出金管理によってキャッシュフローが安定し、金融機関からの評価を高める効果もあります。

クレーム、トラブル対応業務

入居者間の生活トラブルや、設備の不具合に対する問い合わせなどに迅速に対応します。例えば「騒音トラブル」「水漏れ」「鍵の故障」といった日常的な問題から、法的手続きが必要になるケースまで幅広くカバーします。こうした対応力は入居者満足度に直結し、結果的に退去率の低下につながります。

新規、更新契約業務

新しい入居者との契約手続きや、契約更新に関する業務を代行します。契約内容の確認や条件交渉、必要書類の作成などを正確に行うことで、トラブルの未然防止につながります。最近では電子契約の導入も進んでおり、効率的な業務運営も求められています。

解約、精算業務

入居者退去時には、解約手続きと敷金精算を行い、物件状態の確認を実施します。退去立会いにより修繕費用の負担範囲を明確化し、入居者とのトラブルを防ぐのも大切な役割です。次の入居募集に向けて迅速に原状回復工事を手配する点も重要です。

工事発注、進捗管理

物件の価値維持・向上には計画的な修繕が不可欠です。必要に応じてリフォームや改修工事を発注し、進捗を管理します。施工業者の選定や見積比較、工事中の安全管理も含まれ、品質やコストを適切にコントロールすることが求められます。

ビルマネジメント（建物管理）の業務内容

ビルマネジメントは、ビルや商業施設といった大規模建物を対象に、建物全体の安全性・快適性を維持するための管理・運営業務を行います。オフィスビルや複合商業施設では、多数のテナントや利用者が出入りするため、建物管理のクオリティがテナント満足度や稼働率に直結します。主な業務は以下の通りです。

建物、設備管理・保守点検

電気・給排水・空調・エレベーターといったライフライン設備を定期的に点検・保守し、故障や事故を未然に防ぎます。法令で定められた点検項目も多いため、遵法管理を徹底することはテナントからの信頼にもつながります。

修繕業務

老朽化や故障が発生した際には、迅速に修繕対応を行います。計画的に修繕工事を実施することで、突発的なトラブルや高額修繕を防ぎ、長期的な維持コストを抑えることが可能です。定期的な大規模修繕計画の立案・実行もBMの重要な役割です。

保安警備

多数の人が利用するビルでは、防犯・防災体制の強化が必須です。警備員の配置や監視カメラの設置・管理を通じて不審者の侵入を防ぎ、利用者の安全を守ります。最近ではデジタル監視システムや入退館管理システムの導入も進み、セキュリティレベルが向上しています。

防災

火災や地震といった災害に備えるため、防災計画の策定や避難訓練の実施を行います。消防設備の定期点検や非常口の管理も欠かせません。万が一の際に被害を最小限に抑える体制を整えることが、ビルマネジメントの責任です。

清掃、衛生

建物内外の清掃業務を計画的に実施し、美観と衛生を維持します。日常清掃に加え、床や窓ガラスの定期清掃、感染症対策としての消毒業務なども含まれます。清潔で快適な環境は、テナントの満足度を高める大きな要素です。

ファシリティマネジメント（施設の運営管理）の業務内容

ファシリティマネジメント（FM）は、企業や団体が持つ施設を戦略的に活用し、組織の生産性向上やコスト削減を実現するための経営活動です。単なる建物管理にとどまらず、経営目標と施設活用をリンクさせる点に特徴があります。

施設の最適化

施設のレイアウトを見直し、従業員が効率的に働ける環境を整えるほか、新技術や最新設備を導入することで業務効率を高めます。オフィス環境の改善や、会議室・共有スペースの有効活用なども含まれます。

維持管理

施設や設備を長期的に使い続けるため、定期点検や修理を行い、故障や老朽化を防ぎます。適切な維持管理によって設備投資のライフサイクルコストを抑え、無駄な資金流出を防ぐ効果もあります。

コスト管理

光熱費や設備運用費を効率的に管理し、経営全体のコスト削減に貢献します。省エネ機器の導入や、複数施設での共同購入によるスケールメリットの活用など、経営的な視点から支出最適化を進めます。

安全管理

施設利用者の安全を守るため、防火・防災訓練の実施や安全マニュアルの整備を行います。非常時の避難導線を確保するなど、万が一のリスクを最小限に抑える体制を整えるのも重要です。

環境管理

省エネ対策や廃棄物削減、緑化活動などを通じて環境負荷を低減します。SDGsやESG経営が注目される中、環境管理は企業のブランド価値を高める要素ともなっています。

施設利用の企画・管理

イベントや会議室利用の予約管理、福利厚生施設の運営など、施設の利用方法を計画的に管理します。利用者の満足度を高めながら施設を最大限に活用し、経営資源としての価値を高めることを目指します。

不動産投資においてはプロパティマネジメント（PM）が重要

ビルマネジメント（BM）とプロパティマネジメント（PM）は、不動産管理において重要な役割を担っていますが、その目的とするところには根本的な違いがあります。BMは建物の物理的な管理と運営に焦点を当てており、設備の保守点検や修繕、清掃といった建物の維持を主な業務とします。

一方、PMは賃貸管理を中心に、入居者の募集や契約、賃料の徴収、入出金管理などの業務を担当します。この違いから、BMは建物を長期的に維持することに価値を見出し、PMは収益性の最大化を目指します。そのため、不動産投資家としては特にプロパティマネジメント（PM）の方が関係が深くなります。

日本に不動産投資では総合管理が多い

オーナー目線を持つ管理会社は、オーナーの資産価値の最大化を第一に考え、BMとPMの業務を効果的に統合します。オーナーの目的に沿った戦略的な物件管理を行い、物件の特性や市場環境を踏まえた上で、最適なサービスを提供します。

建物の長期的な維持管理と収益性の向上の両立を目指し、オーナーにとって最大の利益を生み出すことを目的としています。オーナー目線の管理会社は、単に業務を遂行するだけでなく、オーナーと共に物件の価値を高めていくパートナーとしての役割を果たします。

一元的な管理体制のもとでの効率化やコスト削減、賃貸市場の変動に柔軟に対応する能力の強化などが挙げられます。また、建物の維持と収益性の向上を両立させることで、物件の資産価値を長期的に保持・向上させることが可能になります。

建物の維持管理に必要な投資が収益性に及ぼす影響を正確に把握し、必要な修繕や改善を行いつつも、適切な賃貸条件を設定し、入居者満足度を高めることで長期的な収益性を確保するバランス感覚が求められます。

まとめ

不動産投資の収益性は、購入価格や立地だけでなく「管理の質」に大きく左右されます。PM・BM・FMはそれぞれ役割が異なりますが、共通して不動産の価値を維持し、収益を最大化するために重要な仕組みです。

PMはオーナーに代わって賃貸運営を支え、BMは建物の安全性・快適性を確保し、FMは施設を経営資源として最大限に活用します。これらを正しく理解し、必要に応じて外部の専門会社を活用することで、不動産投資を安定的かつ戦略的に進めることができます。

管理体制をどう構築するかは、長期的な投資成果を大きく左右するポイントです。物件の特性や投資目的に応じて、最適なマネジメント手法を選択し、収益と資産価値の両立を目指しましょう。