投資用ワンルームマンションを複数所有するメリット

物件を増やすほど収入・資産が増える

複数の投資用ワンルームマンションを所有することで、賃貸収入が増加します。例えば、1物件から得られる賃貸収入が安定している場合、物件を追加することで収入が増加し、資産も増えることになります。これにより、資産形成が加速し、収益性が向上します。物件数が増えることで、収入の総額が増えるだけでなく、資産のポートフォリオが多様化され、より堅実な投資運用が可能となります。

万が一のリスク分散ができる

複数の物件を所有することで、リスクを分散することができます。単一の物件に依存していると、その物件で発生した問題（空室、修繕費用の増加など）が収益に大きな影響を及ぼす可能性があります。しかし、複数の物件を所有することで、ひとつの物件で問題が発生しても、他の物件からの収入でカバーできるため、リスクが軽減されます。これにより、安定した投資収益を維持しやすくなります。

ローン完済後の収入が倍増する

複数の物件に投資し、ローンを完済すると、各物件からの賃貸収入が全て手元に残るため、収入が大幅に増加します。特に、長期間にわたって複数の物件に投資を続けると、ローン返済が終了した後の収入が倍増する可能性があります。この収入増加は、投資家にとって大きな利益となり、資産の蓄積に繋がります。

節税効果が期待できる

複数の投資用ワンルームマンションを所有することで、節税効果を得ることができます。例えば、減価償却を利用して税金を軽減することができ、複数の物件から得られる収入に対しても効果的に節税が可能です。また、各物件の経費や修繕費用も税務上の経費として計上できるため、税負担を軽減することができます。これにより、投資の収益性が向上します。

追加所有の際のローン見直しで管理がしやすくなる

複数の物件を所有している場合、追加で物件を購入する際には、既存のローンの見直しや新たな融資条件の交渉を行うことで、全体的な管理が効率的になります。金融機関との関係が構築されているため、融資条件が有利になる可能性があります。また、資産が増えることで融資条件が改善される場合もあり、物件管理がよりスムーズに行えるようになります。これにより、投資の運営が一層効率化されます。

投資用ワンルームマンションを複数所有するデメリット

修繕リスクが高まる

複数の投資用ワンルームマンションを所有することで、修繕リスクが高まります。各物件には定期的なメンテナンスや突発的な修理が必要であり、物件数が増えると、その分、修繕や管理のコストも増加します。特に古い物件や設備の多い物件では、予期しない修理が発生しやすく、これが投資家にとって大きな負担となります。また、複数の物件を管理するための工数も増え、修繕やメンテナンスの計画が複雑になることがあります。

キャッシュフローが悪化するリスクがある

複数のワンルームマンションを所有することで、キャッシュフローが悪化するリスクもあります。物件数が増えると、各物件にかかる管理費用、修繕費用、税金などの支出が増加し、これが収入を圧迫することがあります。また、空室が発生した場合、収入の減少が全体のキャッシュフローに大きな影響を与える可能性があります。特に融資を利用して物件を購入している場合、ローン返済額が多くなると、収益が減少し、キャッシュフローが悪化するリスクが高まります。投資家は、資金計画を慎重に立てる必要があります。

2件目のワンルームマンションを購入するタイミング3選

1件目と2件目のワンルームマンションを同時購入する

1件目と2件目のワンルームマンションを同時に購入することで、投資のスケールを一度に広げることができます。これにより、収益の分散効果やリスク管理が容易になります。さらに、複数物件を同時に購入することで、交渉の際により良い条件を引き出せる可能性もあります。資産の多角化を早期に実現し、安定した収入源を確保できるのがメリットです。

1件目のローン完済後に2件目を購入する

1件目のローンを完済してから2件目を購入するのは、資金的に安定した状況で次の投資を行うことができるため、リスクを低減する方法です。ローン返済が終わることで、月々の支出が軽減され、追加で新たなローンを組む際に融資条件が良くなる可能性があります。また、完済後の資金を元手にすることで、より高額な物件への投資も可能になります。

1件目のデッドクロスを迎え、資産の組み換えが必要になる時

1件目のワンルームマンションがデッドクロスを迎えた場合、つまり、減価償却費用や経費が収益を上回り、税負担が増加する状況が発生したときがタイミングです。この状況では、資産の組み換えを行い、収益性を改善するための手段として2件目の物件購入を検討するのが効果的です。新たな物件を購入することで、ポートフォリオを再構築し、収益性の向上や税負担の軽減を図ることができます。

減価償却費の減少

1件目の物件の減価償却費が減少するタイミングは、2件目のワンルームマンションを購入する適切なタイミングの一つです。減価償却は、物件の取得価額を一定の期間にわたって費用として計上する仕組みです。物件の減価償却が進むと、経費として計上できる額が減少します。このため、減価償却費が減ると、税負担が増加する可能性があります。新たに2件目の物件を購入することで、減価償却費の計上が再度始まり、税負担の軽減を図ることができます。これにより、経済的なメリットを享受しながら、投資のポートフォリオを拡大することができます。

2件目のワンルームマンションを購入時の注意点

違うエリアの物件を選ぶ

2件目のワンルームマンションを購入する際は、異なるエリアの物件を選ぶことが重要です。異なるエリアに投資することで、地域特有のリスクを分散できます。たとえば、一つのエリアで経済や市場の変動があった場合、別のエリアでの投資がリスクを軽減する可能性があります。また、地域ごとの需要や賃貸市場の動向が異なるため、リスクの分散が図られ、安定した収益を確保しやすくなります。さらに、異なるエリアでの物件投資は、投資ポートフォリオの多様化を実現し、より広範な市場にアクセスできるメリットもあります。

1件目が赤字なら黒字収支にしてから購入

1件目のワンルームマンションが赤字の場合、2件目を購入する前に、まず1件目の物件の収支を黒字に改善することが重要です。赤字状態の物件があると、追加の投資による資金負担が増し、全体のキャッシュフローが悪化するリスクがあります。1件目の物件で収支改善策（例えば、賃料の見直しや空室対策）を講じて黒字収支にすることで、財務的な安定性を確保できます。これにより、2件目の購入に対する資金計画やリスク管理がより確実になり、無理のない投資を進めることができます。

物件の立地と需要の再評価

2件目のワンルームマンションを購入する際には、物件の立地とその需要を再評価することが重要です。初めての物件の立地が成功している場合でも、次に購入する物件が同様に成功するとは限りません。新たに検討するエリアの交通アクセス、周囲の施設、地域の発展性などを詳細に調査し、将来的な需要が見込まれる場所を選ぶことが重要です。また、エリア内での競争状況や空室率も確認し、投資するエリアが安定しているかを慎重に判断する必要があります。立地が適切であれば、安定した収益を期待できる可能性が高くなります。

賃料設定と市場調査

2件目のワンルームマンション購入時には、賃料設定と市場調査も重要なポイントです。新たな物件の賃料設定を行う前に、そのエリアの市場調査を実施し、類似物件の賃料相場や入居者のニーズを把握することが必要です。これにより、適正な賃料設定が可能となり、入居者を引き付けるための競争力を持つことができます。また、賃料が高すぎると入居者が見つかりにくく、低すぎると収益性が悪化するため、バランスを取ることが重要です。市場のトレンドや地域の変化も考慮し、将来的な賃料収入の予測を立てておくことで、長期的な収益を確保することができます。