大阪の不動産投資の現状と今後は？おすすめのエリアも解説！

最近、不動産投資家の中で大阪が不動産投資のエリアとして注目されています。

そこで今回は大阪の不動産投資の現状と今後の投資市況について、また大阪不動産投資のおすすめのエリアを紹介いたします。

大阪の不動産投資の現状

大阪府の人口は減少しているが大阪市は増加傾向にある

投資してよいか判断する上で欠かせない人口動態を見てみましょう。大阪府の総人口は過去5年間で減少傾向にありますが、大阪市としては2021年に約1,600人ほど減少しましたが、2017年から2020年までは増加傾向にあります。

大阪府が発表している「大阪府人口ビジョン策定後の人口動向等の整理」では、社会増減（転入数‐転出数）では15～24歳の男女が転入超過となっています。若年層の転入超過により、単身者の賃貸需要が高まることが予想されます。

集計日	大阪府の人口
2017年10月1日	8,839,768人
2018年10月1日	8,836,753人
2019年10月1日	8,839,702人
2020年10月1日	8,837,685人
2021年10月1日	8,807,279人

集計日	大阪市の人口
2017年10月1日	2,713,157人
2018年10月1日	2,725,006人
2019年10月1日	2,740,202人
2020年10月1日	2,752,412人
2021年10月1日	2,750,835人

地価が安定している

大阪の住宅地の地価は安定しており上昇傾向にあります。「令和3年地価公示結果について（大阪市）」では2021年の住宅地の平均価格は0.2%、商業地の平均価格は-0.2%と前年度2.6%から大きく下落しています。2021年の東京・名古屋・大阪の三大都市圏では、大阪だけでは住宅地・商業地の両方がマイナスになっています。

集計日	平均地価
2018年1月1日	238,900円
2019年1月1日	241,800円
2020年1月1日	246,800円
2021年1月1日	247,000円
2022年1月1日	249,300円

大阪は東京よりも物件価格が安い

大阪の不動産に投資するメリットとして、東京の物件よりも安く購入することができます。大阪の物件は約半分ぐらいの価格で購入することができるので利回りが良くなることが考えられます。

都道府県	中古マンションの平均価格	前年比(%)
東京	4,765円	6.4%
名古屋	2,025円	2.5%
大阪	2,556円	2.2%

再開発が進んでいる

今大阪が不動産投資のエリアとして注目されている理由として下記の4つのビックイベントが控えていることが要因にあります。

• 万博開催
• カジノ法案の決定
• ウメキタ再開発
• なにわ筋線の延伸計画

そもそも大阪は多くの企業が集まっているビジネスエリアの「キタ」、飲食店やショップが集まる観光エリアの「ミナミ」があります。現在はコロナの影響で減少している海外からの観光客が増えれば、さらに地価の上昇が期待できます。

賃貸の需要が大きい

不動産投資を行う上で賃貸需要があるのかというのは判断材料の一つになります。

先ほど話したように大阪府が発表している「大阪府人口ビジョン策定後の人口動向等の整理」では、社会増減（転入数‐転出数）では15～24歳の男女が転入超過となっています。15～24歳の若年層の転入が多いということは、学生や単身者の社会人が多いと考えられるため賃貸需要が継続的にあると考えられます。

また東京と比較しても学校や企業のオフィスは大阪市内に集まっているため、梅田・難波・天王寺など主要エリアにアクセスの良い投資不動産の場合、賃貸の需要が無くなることは考えにくいでしょう。

大阪の不動産投資の今後の動向

2025日本万国博覧会の開催

2025年に大阪市で開催する日本国際博覧会は大阪府が発表している「2025日本万国博覧会」基本構想案によると、全国へもたらされる経済波及効果は約4兆1,000億円と試算されています。

日本国際博覧会によって大阪の経済が活性化することで、大阪府外からの転入者が増加しさらに賃貸需要が高まることが期待されます。

リニア中央新幹線の開業や北陸新幹線の大阪延伸計画による影響

現在東京と名古屋間で先行して運転開始されている、2027年のリニア中央新幹線も大阪の不動産投資の価値を高めるよう要因になっています。計画通りに進むと2037年に名古屋と大阪間、2045年委は東京と大阪間での運転開始となっています。

また2023年には北陸新幹線の大阪延伸計画があります。金沢から敦賀間125kmが現在建設中で、2023年春に開業予定です。 敦賀から新大阪間はルートが決定したのみで開業時期は未定になっています。

なにわ筋線の延伸計画による影響

なにわ筋線は2023年開業予定のJR西日本と南海電鉄の路線であり、新しくできる北梅田駅（仮称）と新今宮駅を難波経由で結ぶ延伸計画になります。開業すると関西国際空港へのアクセスがしやすくなり近隣の不動産価値が上昇することが期待されます。

現在大阪メトロの長堀鶴見緑地線の「大阪ビジネスパーク」駅が深さ32.3ｍで関西では最も深い駅とされていますが、なにわ筋線が開業することで新しく北梅田駅・中之島駅・西本町駅・南海の新難波駅（いずれも仮称）が設けられ30～40ｍの駅が誕生するため、なにわ筋線が最も深い鉄道となると想定されています。

IR整備法（カジノ法案）の成立による影響

2018年7月に公布されたIR整備法（特定複合観光施設区域整備法）によって、大阪府では夢洲へのIR(統合型リゾート）誘致に取り組んでいます。同じ此花区内のベイエリアにはユニバーサル・スタジオ・ジャパンもあり、IRの誘致が実現によってこのベイエリアだけで大きな経済効果が生まれることが期待できます。

大阪で不動産投資をするのにおすすめのエリア

北区：再開発でさらに発展が期待できるエリア

北区は梅田駅や大阪駅といった大阪でも主要な駅が存在するエリアです。よく「キタ」と呼ばれており企業のオフィス街や商業地域が集まっています。

再開発プロジェクト「うめきた（大阪駅北地区）プロジェクト」が進んでおり、先行開発が行われた区域ではグランフロント大阪が梅田の新たな顔として人気を集めています。約17hPaあるうめきた2期区域は2024年の先行まちびらきに向け開発が進行中です。

開発が進むことでより地価の上昇、賃貸需要の増加が期待されており、ますます不動産投資におすすめのエリアになっています。

中央区：常に賃貸需要があるエリア

中央区は官公庁や大阪取引所があったりと行政・経済・金融の中枢となるエリアになります。ビジネス街や商業施設が多いため、住宅地が少ないのですが、最近ではタワーマンションの建設も増えており賃貸需要が高まっている人気エリアになります。

中央区は区内によって特色が変わってきます。企業のオフィスが密集している淀屋橋・北浜・本町エリア、飲食店やアパレルショップなどが密集している戎橋筋商店街がある難波・心斎橋エリア、戦国武将の豊臣秀吉で有名な大阪城エリアなどがあります。さまざまな顔を持つ中央区なので不動産投資をする上で、中央区のどのあたりなのかというのは確認しておきたいポイントです。

福島区：都会と下町を味わえる人気エリア

福島区は梅田に近いこともあり、住宅地や商業地として人気のエリアです。福島駅・野田駅周辺は最新の飲食店から昔ながらの定食屋・居酒屋が並ぶ商業市域になっています。

最近では大規模団地や高層マンションの建設ラッシュがあり、減少傾向にあった人口が急速に増えています。明治時代には大日本紡績、大日本製薬、パナソニックなどが設立しており、工場用地として複数の工場が建設されてきましたが、戦後の高度成長期により工業用地の拡大需要で区外への移転が進みました。区の西側にある工場地帯も急速に住宅地化が進んでいます。

西区：大阪市屈指の若者に人気のエリア

西区は東側がオフィスや飲食店など商業施設が並ぶエリアで西側は住宅街や工場などが集まるエリアになっています。他の区と比べて若年層が多く、65歳以上の高齢者の人口比率が最も低いのが特徴です。

堀江エリアなどはおしゃれなカフェ、アパレルショップ、インテリアショップが集まっており、若者から人気があります。特に堀江の東側はアメリカ村と呼ばれる若者向けのショップが集まっています。西側は閑静な住宅街エリアになっています。

浪速区：単身者・外国人の賃貸需要が高い人気エリア

浪速区は通天閣と新世界で有名な道頓堀があるエリアになります。ちなみに日本1面積の小さな行政区でもあります。近年再開発が進みマンションが建設されており人口増加が起きています。特に若い男性の単身者の賃貸需要があり、アジア・ヨーロッパなどの外国人からも人気のエリアになっています。

天王寺区：交通アクセス抜群の人気エリア

天王寺区は梅田、難波に次ぐターミナル駅となっており、各JR線、Osaka Metro御堂筋線・谷町線が通っており、奈良県民・和歌山県民の利用が多いことが特徴です。アクセスの利便性が良いことからマンション・アパートなどの賃貸需要があるエリアです。

隣接する阿倍野区と合わせて天王寺・阿倍野という位置付けになっており、2014年に建設された日本一高いビル「あべのハルカス」によって若年層が集まる区になっています。