不動産投資で法人設立する判断基準は？メリットやタイミングを解説

不動産投資の法人化とは？

不動産投資の法人化とは、資産の管理を目的に資産管理会社（プライベートカンパニー）を作ることを意味します。管理を個人事業主から法人に変更します。あくまで資産管理会社（プライベートカンパニー）は資産管理を行うことが目的なので、一般的な法人のように新しい事業を行ったりはしません。

不動産投資で法人設立するメリット

節税効果が高まる

法人は個人事業主よりも経費に含められる支出の範囲が広いため、課税所得を抑えることができるので節約効果が期待できます。

また、法人と個人では課せられる税金の種類が異なり、税率も異なります。所得に課せられる国税は、法人の場合は法人税、個人の場合は所得税です。法人税率は、たとえば資本金1億円以下の普通法人の場合23.2％で、800万円以下の課税所得については15％（適用除外事業者は19％）まで税率が軽減されます。

一方、所得税は5～45％の超過累進課税です。法人税と異なり、課税所得が多いほど税額が上がる仕組みとなっており、一定以上の所得からは、法人税よりも高い税率が適用されます。一定額以上の課税所得があるときは、法人化による節税効果が大きくなるのです。

個人よりも経費計上できる範囲が広がる

法人は個人で不動産投資を行うよりも経費の種類が増えます。法人で不動産投資を行うと所得を細かく区分する必要がなく、すべての支出を経費として計上することができます。

例えば、個人では家族へ支払う給料に関しても制限がありますが、法人であれば妻や子供などの家族へ給与を支払うことが可能になり、手元にお金を残しながら、人件費として課税額を抑えることができます。

相続時の節税対策になる

不動産投資の法人化によって相続税の節税対策も行うことができます。

例えば、資産管理会社を設立して家族を役員に任命し、役員報酬を支払うことで生前贈与と同様の形で相続税を抑えることができます。

また、非上場の資産管理会社であれば、不動産自体の価値ではなく、企業の株式の価値によって評価額が決定されるため、節税効果が期待できます。

長期間損失を繰越できる

不動産投資によって赤字が発生した場合、個人では損失を3年間にわたって繰越することができます。しかし、法人の場合、最大10年間の長期間にわたって繰越することができます。

資金調達がスムーズになる

個人よりも法人のほうが不動産投資ローンを組む際に信用力が高まり資金調達がスムーズに行えるメリットがあります。

また、個人で不動産投資を行うと減価償却費を強制的に償却する必要がありますが、法人で不動産投資を行う場合、任意の減価償却費に調整できる任意償却という形になります。つまり、任意償却で減価償却費を調整して、決算上課税所得を増やして多くの利益を上げているように見せて金融期間から評価を得やすくすることもできます。

不動産投資で法人設立するデメリット

会社設立の費用と手間がかかる

不動産投資で法人設立を行うとなると、複雑な手続きをすることになるため、時間や手間がかかります。例えば、法人設立には以下のような手続きがあります。

• 会社の基本情報を決める（社名・役員・所在地など）
• 会社の実印を作成する
• 定款を作成する
• 定款を公証役場で認証を受ける
• 資本金の払込を行う
• 法務局で登記申請する

時間や手間が惜しい方は、会社設立を専門とした司法書士に依頼する方法もあります。

法人の設立・維持費用がかかる

法人の設立や維持には費用が発生します。法人の設立には約30万円程度の費用が必要になります。個人事業主から法人に物件の所有を変更する場合、不動産取得税も納税が必要です。また法人の維持には以下のような費用が発生します。

• 不動産取得税
• 法人住民税
• 社会保険料
• 税理士費用

個人事業主の場合、赤字であれば所得税と住民税はかかりません。しかし、法人の場合は法人住民税（均等割）が毎年約7万円以上の支払いが発生します。

長期保有後の売却時にかかる税率が高くなる

不動産投資では5年以上した投資物件を売却する場合、個人では約20％、法人では約30%の譲渡税がかかります。

法人のお金は個人で勝手に使えない

個人事業主から法人で不動産投資を行った際に、お金を自由に使えなくなるというデメリットがあります。法人で利益があってもあくまで法人の余剰金になるため、自由に引き出すことができません。

また役員報酬を多く設定すると、個人所得に対する課税所得が増えてしまうので、節税効果が薄くなってしまいます。

法人の決算申告が必要

資産管理会社（プライベートカンパニー）を設立すると、1年間の業績を集計する法人の決算申告が必要になります。

不動産投資で法人化したほうが得になるのは課税所得900万円（年収1,200万円）以上

不動産投資で節税をすべき人は課税所得が900万円以上の人になります。理由としては、課税所得900万円以上になると所得税・住民税率が約33％と大きくなり、節税効果が高まるラインになるためです。

逆に課税所得が900万円以下の人は不動産投資を行うリスク以上のリターンが得られにくいため、節税だけを目的とした不動産投資に向かないでしょう。

しかし、不動産投資が5棟10室以上の事業的規模となった場合、青色申告で確定申告することで最大65万円の特別控除を受けることができます。これによって課税所得が900万円以下の人でも不動産投資で節税が可能になります。

最大65万円の特別控除は複式簿記でe-Tax申告を行うことが条件になります。

不動産投資で法人化するための会社設立の手順

会社概要の作成

まずは会社の基本情報となる会社概要の作成をします。

• 社名
• 所在地
• 事業目的
• 資本金
• 発起人
• 株式総数
• 公告
• 代表者など

社名、事業目的、代表者などどんな会社を設立するのかを決定していきます。

定款作成・認証

定款は会社の基本規則を定めたものになります。基本的には会社概要で決めた社名、事業目的、代表者名などの絶対的記載事項になります。

登記書類作成・申請

会社の登記に必要な書類を作成していきます。必要な書類は下記になります。

• 発起人決議書
• 発起人会議事録
• 代表取締役選定書
• 取締役就任承諾書
• 監査役就任承諾書
• 印鑑届書

必要な書類を作成したら、法務局に会社の登記申請をします。登記申請をした日が会社の設立日になります。登記には15万円分の収入印紙が必要になるので注意しましょう。

税務署へ開業届を提出

必要書類が完成したら、法人設立届や青色申告承認申請書などを提出します。税務署に提出した書類を都道府県税事務所・市町村役場にも提出する必要があるので忘れないよう注意しましょう。

• 法人設立届
• 青色申告の承認申請書
• 給与支払事務所等の開設届出書
• 源泉徴収の納期の特例の承認に関する申請書