海外不動産投資の節税の仕組みは？

海外不動産投資の節税の仕組みは海外不動産投資の減価償却費を日本の本業収入と相殺して課税所得額を減らすことで節税が実現しています。

減価償却費は投資物件の建物や設備などの資産価値を時間の経過に応じて減価償却する金額を指します。減価償却費を経費計上することで、所得を減らし節税につなげることができます。

海外の住宅は日本とは大きく異なります。日本では新築が好まれるので中古物件の価値が落ちやすい傾向にありますが、海外では新築物件が出にくく、中古物件の需要が高いので、資産価値が下がりにくい傾向があります。

そのため、継続的に賃料収入が確保できるかつ売却益も期待できるメリットが海外不動産投資にはあります。

2020年の税制改正による海外不動産投資の影響は？

個人は減価償却費の計上ができず損益通算できない

海外不動産投資は2020年の税制改正によって、個人の所得税の節税としては効果がほとんどなくなってしまいました。

2020年度税制改正の大綱に新しく「3 租税特別措置等（国税）［新設］」で「国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例」が作られました。

内容としては「個人が、令和3年以後の各年において、国外中古建物から生ずる不動産所得を有する場合においてその年分の不動産所得の金額の計算上国外不動産所得の損失の金額があるときは、その国外不動産所得の損失の金額のうち国外中古建物の償却費に相当する部分の金額は、所得税に関する法令の規定の適用については、生じなかったものとみなす。」とされました。

つまり、2022年の確定申告から個人における海外不動産投資で発生した減価償却費は存在しないものと考えるということです。そのため、海外不動産投資の減価償却費と日本での所得の損益通算ができないので、節税効果がほとんどなくなりました。

売却時の譲渡所得税は税制改正によって存在しないと考えられていた減価償却費を取得費から控除すると記載されており、一部では減税効果があります。

法人による海外不動産の減価償却は可能

税制改正では「個人が、令和3年以後の各年において、国外中古建物から生ずる不動産所得を有する場合において」減価償却費は無かったことにして損益通算はできない、と税制改正が行われました。

つまり、個人が対象であって法人の場合は関係ありません。そのため、法人では海外不動産投資は節税対策として有効な手法になります。

これからの海外不動産投資はどうしたら良い？

対策1：海外不動産を売却して売却益を得る

既に海外不動産を所有している場合、売却する選択肢もあります。海外の投資物件は中古物件であっても価格下落リスクが少ない傾向にあるため、比較的安定した売却益を確保することができるでしょう。逆に投資物件によっては資産価値が上がることも珍しくありません。

対策2：海外不動産を所有し続けて家賃収入を得る

海外不動産を所有し続けて家賃収入を得るという選択肢もあります。日本で不動産投資を行うのと同じように、海外も国やエリアによって賃貸需要に差があるので、日本で情報収集するよりも現地に訪れて視察したり、現地の不動産会社にヒアリングすることが重要です。

また基本的に現地の通貨で家賃収入を得ますが、日本円に換金する際に為替レートによって目減りするリスクがあるため、投資先によって進捗に判断しましょう。

対策3：海外不動産を複数所有する

不動産投資としてリスク分散の観点からあらゆるリスクを想定して複数の国の不動産を所有することも有効です。

現在所有している海外不動産の利益を新しい別の海外不動産の損失と損益通算することはできませんが、新しい海外不動産同士であれば、損益通算が可能なのでこれから購入を検討されている方は覚えておきましょう。

海外不動産投資はどこがおすすめの狙い目？

海外不動産投資においては、多くの要素が考慮される必要があります。以下にいくつかのおすすめの国を示しますが、投資前には市場調査や専門家の助言を受けることをおすすめします。

おすすめ海外不動産投資先：アメリカ合衆国

 アメリカは不動産投資において人気のある国です。大都市や観光地など、様々な地域で投資機会があります。また、法制度が整備されており、市場の透明性も高いです。

おすすめ海外不動産投資先：カナダ

カナダも安定した不動産市場を持つ国です。バンクーバーやトロントなどの都市は投資家に人気があります。カナダは経済的に安定しており、法的な保護も充実しています。

おすすめ海外不動産投資先：ドイツ

ドイツはヨーロッパでの不動産投資において魅力的な国です。ドイツの主要都市は成長しており、安定した賃貸市場があります。また、賃貸収益が安定していることや、低金利環境が魅力です。

おすすめ海外不動産投資先：オーストラリア

オーストラリアは経済的に安定し、高い生活水準を持つ国です。特にシドニーやメルボルンなどの都市は需要が高く、不動産投資の機会があります。ただし、規制が厳しくなっている場合もあるため、投資前に確認が必要です。

おすすめ海外不動産投資先：タイ

タイは観光業が盛んな国であり、バンコクやプーケットなどの地域では不動産投資の機会があります。規制緩和や外国人への所有権の提供など、外国人投資家を惹きつける政策も進められています。

一般的なおすすめの国ですが、投資にはリスクも伴いますので、詳細な調査や現地の市場状況を把握することが重要です。また、地域の法律や税制にも注意を払い、投資に関する専門家の助言を受けることをおすすめします。

海外不動産投資が向いている人

キャッシュで投資物件を購入できる人

海外不動産投資では金融機関と不動産投資ローンを組むことが難しいことがよくあります。仮に組むことができても金利や返済条件が厳しくなる傾向があります。

そのため、できる限り不動産投資ローンを組まずにキャッシュで購入できる人の方が海外不動産投資に向いています。

不動産投資ローンを活用することで自己資金だけでは購入できない投資物件の購入ができるためレバレッジ効果のある投資ができます。キャッシュで購入する場合、レバレッジ効果が得られないため覚えておきましょう。

将来的に海外移住を検討している人

海外では一定額以上の不動産を所有することで、その国の永住権を得ることができることがあります。そのため、将来的に海外移住を考えている方は一度調べてみましょう。

ちなみに永住権を取得できる主な国としてはアメリカ、カナダ、オーストラリア、タイ、スペイン、ポルトガルなどが該当します。

ただ、一定額以上の不動産を所有するだけでなく、事業要件を満たしたり、雇用創出が必要だったり、その国ごとに条件がありますので確認しておきましょう。