不動産投資はいくらから始められる？元手は？年収別の借入可能額も紹介

不動産投資を始められる方のほとんどが金融機関と不動産投資ローンを組みます。日本ではローンを組むことに対してマイナスなイメージを持つ方が多いですが、ローンを活用することでより投資効果を上げることができます。

今回はこれから不動産投資を始められる方に「結局、不動産投資はいくらの自己資金で始めることが可能なのか」また年収に対して「金融機関からどれぐらい融資を受けることが可能なのか」をご紹介していきたいと思います。

不動産投資に必要な初期費用・自己資金は？内訳を解説

不動産投資を始めるにあたり必要となる初期費用や自己資金について説明いたします。

自己資金の内訳は「頭金＋諸費用」

不動産投資を始めるための初期費用は自己資金の頭金と諸費用の合計になります。

頭金は不動産購入に必要な費用のうちローン借入額を引いた現金で用意する費用になります。頭金としては一般的に物件価格の10～20％程度が目安です。

諸費用は物件購入の際する上で必要となる各種費用の総称になります。不動産会社への仲介手数料や印紙税、登録免許税などがあります。諸費用は新築物件の場合、物件価格の4～7％程度、中古物件の場合、物件価格の7～10％程度になります。

• 不動産投資ローンの事務手数料：10万円
• 不動産投資ローンの保証料：借入額・支払方法で変動（一括2%・分割0.3%程度）
• 不動産仲介手数料：物件価格の3％＋6万円
• 登録免許税：土地・建物の1.5％
• 不動産登記費用（司法書士報酬）：10万円程度
• 固定資産税：固定資産税評価額の1.4%
• 都市計画税：固定資産税評価額の0.3%
• 火災・地震保険料：10万円程度（契約期間10年）
• 印紙代：1～6万円

自己資金は物件価格の10～30％が目安

不動産投資を始める時に必要な自己資金（頭金＋諸費用）としては、物件価格の10～30％程度になります。

購入者の年収や勤務先、さらに物件の資産価値によっては自己資金が物件価格の10％程度で済むこともあります。　

さらに、条件次第では購入費用全額をフルローンでまかなうことも可能です。

不動産投資ローンを活用することで利息支払いがある分、キャッシュフロー自体は少なくなります。しかし、例えば自己資金だけでは2,000万円の物件しか買えないところが、ローンを活用して5,000万円の物件を買えるようになるので、レバレッジ効果によって自己資金に対する投資効率が上がります。

不動産投資で融資を受けられる年収は？

金融機関から融資を受けられる年収について説明していきます。

年収700万円で融資を受けられる

不動産投資を行う際に、金融機関が問題なく融資を行う基準としては年収700万円と言われています。

融資の審査は金融機関によって異なり、信用金庫は700万円～800万円、地方銀行は1,000万円、メガバンクは1,300万円～1,500万円というのが目安になっています。不動産投資ローンを組むことに積極的な銀行は融資審査が易しい傾向にあります。

年収500万円～年収600万円でも融資を受けることが可能な場合もある

金融機関が問題なく融資を行う基準が700万円とお伝えしましたが、実際のところ年収500万円～600万円の方でも金融機関から不動産投資ローンの融資を受けることは可能です。

金融機関の融資条件にもよりますが、年収だけでなく勤務先、勤続年数、他の借入状況などによって融資の通りやすさは変わります。

ただ、年収が融資条件において重視されることは間違いないので、少しでも年収を上げて融資が通りやすくなるようにしましょう。

年収500万円以下の場合はどうなる？

年収が500万円以下の場合、基本的に融資を受けることは厳しいと考えられています。

自分の年収を少しでも上げるために、資格取得や転職活動等を行うことが最優先になります。

将来的に年収が上げる予定であれば、不動産会社と関係を構築しておいて、年収が上がるタイミングで不動産投資の相談を行える環境を作っておくのも良いでしょう。

不動産投資の年収別の借入可能額

年収別に金融機関からどれぐらい借り入れが可能なのか説明していきます。

年収1,000万円の場合

年収1,000万円以上の場合、金融機関からの借入可能額は8,000万円～1億円が目安です。

年収1,000万円以上ある方は、どこの金融機関からでも融資を受けることは可能と考えられるので、融資先に困ることは少ないでしょう。

年収700万円の場合

年収700万円以上の場合、金融機関からの借入可能額は5,600万円～7,000万円が目安です。

年収700万円以上ある方は、メガバンクや信用金庫は難しいかもしれませんが、不動産投資ローンに積極的な銀行であれば融資を受けることは可能です。

不動産投資は複数の投資不動産を持つことで、さらにキャッシュフローが増えたり、節税効果が期待できます。そのため、追加で購入するためにもあえてフルローンではなく、融資額を抑えておく方が好ましいです。

年収500万円の場合

年収500万円以上の場合、金融機関からの借入可能額は4,000万円～5,000万円が目安です。

年収500万円以上ある方は、年収700万円～1,000万円以上ある方と比較して融資は通りにくくなりますが、不動産投資ローンに積極的な銀行であれば問題なく融資を受けることは可能です。

年収500万円以上の方は勤務先や勤続年数なども融資審査に大きく影響を与えます。公務員や上場企業の会社員であれば、比較的融資が受けやすくなります。

不動産投資の融資審査は何が対象？受けやすい人はどんな属性？

融資審査は「投資家」と「投資不動産」の両方が対象になります。

投資家：年収・勤務先・勤続年数が審査される

投資家は年収、勤務先、勤続年数が融資審査でチェックされます。年収は500万円以上だと審査が通りやすくになります。

勤務先は①公務員、②上場企業、③非上場の大手企業、④非上場の中小企業の順に良い評価を受けられます。売上高、資本金、創業年数、従業員数などで企業の評価を行って、経済的に安定している人かどうかを審査します。経営者など自営業の方は公務員・会社員よりも審査が厳しい傾向にあります。

勤続年数は失業により返済が滞るリスクをチェックしています。できるだけ勤続年数が長く、転職回数が少ない方が良い評価を受けることができます。

投資不動産：資産価値が審査される

金融機関の融資審査には購入を予定している物件も審査に含まれます。

融資を組む際に物件を担保に抵当権を設定します。そのため、金融機関としても資産価値の高い物件であることが望まれます。具体的には下記のような物件になります。

• 空室リスクが少ない物件
• 将来的に地価上昇が期待できる物件
• 共用部分や設備等が充実した高品質な物件

不動産投資は購入した物件に入居者が付いて家賃収入を得ることで、毎月のローン返済をまかなうことができるので、金融機関としても資産価値の高い物件を購入してほしいという考えがあります。