不動産投資の「5棟10室」は事業的規模の基準

不動産投資では「5棟10室」を目標にして投資規模を拡大しましょうと言われます。この「5棟10室」という基準は不動産投資が事業的規模に達しているかどうかを判断する指標になります。逆に「5棟10室」以下の不動産投資は「業務的規模」と呼びます。

5棟10室以下：業務的規模
5棟10室以上：事業的規模

事業的規模である「5棟10室」まで投資規模を拡大することで、最大65万円の青色申告特別控除が適応されたり、不動産経営のマイナス所得と本業のプラス所得の損益通算ができます。これによって、税金面で控除額が増えて、課税額を抑えることができるメリットがあります。

「5棟10室」の5棟は戸建て単位で5件の投資物件を所有することで、10室は区分マンション・アパート単位で10件の投資物件を所有することになります。つまり、1棟＝2部屋と換算し、駐車場は5区画＝1部屋換算します。まとめると以下のようになります。

1棟＝2部屋＝5区画（駐車場）

例えば、戸建てを1棟、マンションを5室所有している場合、2 + 10＝12室となり、事業的規模を考えることができます。

しかし、あくまで「5棟10室」を事業的規模を判断するのはあくまで目安の指標であり絶対的なものではありません。実態として賃貸経営していない場合、事業的規模とみなされない可能性も十分ありますので注意ください。

不動産投資で「5棟10室」まで規模を拡大する方法

1件目の経営状態が良くなるようにする

不動産投資を始めてから「5棟10室」の規模まで拡大させるためには、まず1番最初の投資物件の経営状況が非常に重要です。毎月のローン返済が滞っていないことはもちろんですが、投資物件に空室が発生しておらず、順調に資産運用が進んでいる必要があります。

金融機関からすると、2件目の融資を行って「ローンの完済ができるのか」「空室が発生してもローン返済を続けれるのか」が気になるポイントであり、1件目の投資物件の経営状況が悪いと融資をしにくくなります。

買い増しに備えて自己資金を準備する

不動産投資は物件の購入費用をすべて不動産投資ローンで支払うフルローンよりも自己資金の一部を頭金として支払うケースが多いです。もちろん、合計のローン返済額を減らす目的もありますが、毎月のキャッシュフローを良くするためにも頭金を払うほうが無難です。

また融資審査で頭金を支払うことが条件になることもあります。

そのため、2件目・3件目以降で買い増しを検討されている方は、自己資金を蓄えて頭金を払えるように準備を進める必要があります。

不動産投資で「5棟10室」以上の投資をするメリット

青色申告特別控除が適用できる

不動産投資の規模を「5棟10室」以上にすることで、業務的規模ではなく事業的規模と判断されるようになります。

確定申告時に青色申告をすることで、青色申告特別控除が適応されるようになり、最大で65万円の特別控除が受けられます。もしくは少なくとも10万円の特別控除が適応されることになるため、投資規模を拡大することで税金面で優遇されます。

家賃滞納があった場合、その年に経費計上できる

「5棟10室」以下の業務的規模の場合、確定申告時に家賃滞納を損失として計上することができません。そのため、家賃の未回収が確定後の確定申告で修正してから税金の還付を受けるため一度家賃の未回収分の税金も支払う必要があります。

しかし、「5棟10室」以上の事業的規模の場合、その年に損失として計上が可能になります。結果としては同じでも手続きも楽になりますし、還付を忘れることもなくなります。

災害等の損失額を3年間経費計上できる

下記の表を使って説明します。例えば、災害で被害を受けて、年間の家賃収入が100万円、災害による損失額が250万円します。

業務的規模の場合、1年目に家賃収入100万円－損失額250万円＝▲150万円を計上して、2年目からは年間の家賃収入額を計上することになります。

事業的規模の場合、1年目に家賃収入100万円－損失額100万円＝0万円、2年目に家賃収入100万円－損失額100万円＝0万円、3年目に家賃収入100万円－損失額50万円＝50万円というように、3年間に渡って損失を繰り上げ計上することが可能になります。

年数	業務的規模	事業的規模
1年目	▲150万円	0万円
2年目	100万円	0万円
3年目	100万円	50万円

不動産投資で「5棟10室」以上の不動産経営をするデメリット・注意点

個人事業税で合計納税額が増える

不動産投資の規模が拡大することで、所得が増えるため納税額が増えます。日本では累進課税制度が適応されており、所得が増えれば増えるほど、納税額が増える仕組みになっています。

また事業的規模とみなされることで、個人事業税という税金が発生する場合があります。個人事業税は各地方自治体によって内容が異なります。大阪府であれば不動産貸付業の税率は5％で青色申告で差し引いた65万円の特別控除を含めて、290万円の事業主控除を適用して個人事業税を決定します。

副業規定に抵触する可能性がある

会社員や公務員の方で不動産投資の規模が「5棟10室」以上になった場合、副業規定に抵触する可能性があります。勤務先の副業規定によっては、事業的規模の不動産投資を禁止していることもあるので、事前に確認してトラブルを避けましょう。

配偶者控除・扶養控除が適用されなくなる

不動産投資を事業的規模にすることで、家族を従業員として雇用できて給与を支払うことができます。支払った給与は経費計上することができるので節税効果があります。

しかし、家族を従業員として雇用する場合、配偶者控除と扶養控除が適用できなくなるため注意が必要です。控除額よりも給与を支払わなければ、節税効果が期待できなくなります。

納税者本人の合計所得金額	一般の控除対象配偶者	老人控除対象配偶者※
900万円以下	38万円	48万円
900万円～950万円	26万円	32万円
950万円～1,000万円	13万円	16万円

区分	控除額
一般控除対象扶養親族※1	38万円
特定扶養親族※2	63万円
老人扶養親族　同居老親等以外の者	48万円
老人扶養親族　同居老親等※3	58万円

不動産投資の確定申告の流れ

必要書類を準備する

確定申告の必要書類は以下のようなものがあります。

• 確定申告書
• 賃借契約書
• 家賃明細
• 固定資産税の納税通知書
• 修繕等の見積書・請求書・領収書
• ローン返済表
• 源泉徴収票
• 身分証明書

確定申告書を作成する

まず確定申告書には提出期限があり、毎年2月16日から3月15日になっています。期限を過ぎると、ペナルティにより無申告加算税や延滞金が課せられることがありますので注意ください。

確定申告書には第1表と第2表があります。第1表は所得金額・各種所得控除額・源泉税額などを記入して還付額を記入します。第2表には扶養家族などの情報を記入します。

税務署に提出する

税務署への提出方法は税務署窓口での提出とe-taxの電子申告があります。e-taxで申告することで、自宅から申告することが可能で源泉徴収票や控除証明書などの一部の添付資料の提出が不要になるメリットがあります。

ただ事前にパソコンの準備をする必要があったり、マイナンバーカードが必須になるなど、手続きが煩わしい部分もあるため事前に確認しておきましょう。

税金を納付する・還付を受ける

税金の納付は現金納付と振替納税があります。現金納付の場合、確定申告の期限である3月15日までに現金で納税が必要になります。振替納税の場合、4月下旬に自動引落になります。

還付は、申告から1ヶ月程度で指定口座に還付金が振り込まれます。e-taxの場合、3週間程度で還付金が振り込まれることが多いです。