不動産投資でFIREできる？FIREのポイントや必要資産の目安を解説

若いうちに資産を作って、自由な生活を送りたいと考えていませんか。不動産投資は金融資産より投資額が高いですが、FIREに向いています。株式や為替相場を見張る必要がなく、物件の選定や管理をしっかり行えば安定的なリターンを得ることができます。

金融資産の投資に慣れ、そろそろ大きなリターンを得てFIREを目指したい方へ、今回は不動産投資でFIREを目指す資産の目安などを紹介します。

FIREとは？目標となる「4％ルール」とは？

FIREとは「Financial Independence Retire Early」の省略語で、経済的自立により早期退職することを示します。FIREを実現するためにはどのくらいの金額が必要なのか？FIREと早期退職、アーリーリタイアメントと何が違うのか説明いたします。

FIREの定義やルールは？

FIREの定義は経済的に自立していることが鉄則です。日本のリタイアメントは定年退職を表すのが一般的ですが、FIREはどの年齢でも経済的に自立していることがポイントです。

2014年にアメリカでFIREムーブメントが起こったのがきっかけで、徐々に日本でも浸透

しています。そして、日本でもFIREを達成している20代や30代の投資家がいます。

日本は年々、デフレの状況が続き、給与が上がらない長い時期を過ごしてきました。働いても給料が上がらない状況を脱却したい若年層がFIREに憧れるのも当然です。

FIREを達成するためには4％ルールに沿って運用することで経済的に自立できると言われてます。4％ルールとは、年間支出の25倍を資産で構築し、年利4％の運用益を生活費を賄えるという考えです。つまり、年間支出25年分あれば、FIREが実現できることになります。

FIREはどのように資産を形成すればよいのか必要な資金の目安を説明していきます。

FIREに必要な資金の目安は？

FIREを成功させるためには4％ルールに則って資産運用することが重要と解説しました。

まずは、自分がリタイア後に生活する上でいくら必要なのか計算します。

例えば、年間350万で生活すると仮定します。年間350万の25倍なので、8,750万円の資産を形成する必要があります。8,750万円を基に年利4％で運用した時の運用益は約350万円となります。この運用益を続けていれば、元本を減らすことなく生活が出来ると言われてます。

この運用シミュレーションを見ると25年分の資産しかないと思われます。しかし、投資しながら生活するので、資金が底をつくということは考えにくいでしょう。

あくまでも紹介例は単純計算で算出しております。持ち家の有無や家族構成によって異なりますので自分がどのくらい年間支出するのかを計算して資金目安を作りましょう。

FIREとアーリーリタイア・セミリタイアの違いは？

日本では定年退職は一つの区切りとしてリタイアメントと言っています。しかし、FIREは

経済的に自立し、資産運用益で生活することを概念としています。FIREを達成していても完全に職を辞めている方もいれば、自己実現の為に働いている方もいます。

特に日本では定年を目前に退職することをアーリーリタイアメントと呼びます。アーリーリタイアメントは完全に仕事を辞めている状態です。

一方、セミリタイアはある程度資産を形成した時点で早期退職をし、経済面を労働に頼らずに必要なときにアルバイトやフリーランスで仕事をするライフスタイルです。

FIREと2つのリタイアの違いは、資産の運用益があるかないかの違いです。FIREは日本で言う働き盛りの20代、30代の年齢層でも実現可能です。

不動産投資がFIREに向いている理由

金融投資は株式リスク、為替リスクなどによる経済影響を受けやすいですが、不動産の価格は大幅に変動しない反面、安定したリターンが見込まれます。

ここで、不動産投資がなぜFIRE達成に向いているのか理由を挙げましたので解説します。

レバレッジ効果がある

レバレッジとはてこの原理を言います。投資用語では、資金を借り入れてより高い運用益を出すという手法です。金融資産でのレバレッジ効果のある投資は、株式信用取引やFXなどが該当します。

特に不動産投資の場合は物件をローンで購入するケースが多いです。不動産ローンを活用することで投資物件の選定条件が広がります。特に新築や築浅物件は価格も高いのでローンを活用しないと厳しいです。投資物件の選定条件を広げることで家賃収入が見込める物件を見つけることができます。

無理のない返済シミュレーションをしっかり行う事でレバレッジ効果のある投資は成功できます。特に公務員や会社員は不動産ローンの審査が通過しやすいので、不動産投資の知識を学んだ上でレバレッジ効果を狙うのもおすすめです。

経済影響を受けにくく、安定した収益を期待できる

不動産価格は需要と供給によって価格が決まるので大幅な値動きがしにくいのが特徴です。経済的な影響があっても、空室を埋めることができれば、安定的にインカムゲインが入ります。そして、土地の価値が上がれば、売却益（キャピタルゲイン）を得ることも可能です。

特に家賃収入は安定的な収益になります。立地条件が良く、入居者が入りやすい物件で運用すれば、労働に頼らない収入を得ることができます。徐々に利益を上げ、資産価値を上げる努力をすれば経済的な自立も可能です。

そして、不動産の時価は大きく上がることもなければ下がることもありません。不動産投資は経済影響に左右されずに、安定的なストック収入として期待できます。

管理会社に運用を任せられる

不動産投資で一番大変な作業は投資物件の管理です。物件の維持管理は入居者の満足度に関わります。なので、空室を出さないためには必要不可欠です。しかし、日中働いている方には、物件の手入れをする時間がありません。

時間がない方は不動産管理会社に一任する方法もあります。不動産管理会社は賃貸物件の共用部分の清掃、空室が出た場合は、居室の清掃や設備の維持を行います。管理料も経費計上できますので、予算に応じてどこまで管理会社に一任するのかも検討しましょう。

不動産投資でFIREを実現するためのポイント

不動産投資がFIRE実現に向いてる理由を解説しました。ここでは、FIREを実現するための不動産投資のポイントについて紹介します。

若い年齢から不動産投資を始める

どの資産運用も同様ですが、若いうちから投資することで早めに不動産投資をすることをおすすめします。若年層から不動産投資を始めるメリットは下記の通りです。

• 運用期間が長く取れる
• ローンの早期完済ができる
• 団体信用生命保険に入りやすい

不動産投資も若年期から物件を運用し、しっかりと利益を出すことでFIREを実現することができます。そして、30代、40代の働き盛りの時期にローンの繰り上げ返済も可能なので、完済を早めることができます。そして、ローンが完済できれば、返済に当てていた家賃収入も手元に残ります。

また、若年層の強みの一つは団体信用生命保険（以下:団信）の加入がしやすい点です。不動産投資ローンも住宅ローン同様、団信加入を審査の条件として貸付をします。最近の団信は特定疾病に罹患した場合にローン残高を保障する商品もあります。万が一、大きな病気などで亡くなったローン残高を補償する保険があれば、残された家族に投資物件を相続できます。

若い年齢からの不動産投資は働き盛りの時期が長いので、無理なく長期的に収入を積み上げることができます。まずは、少ない予算でどのくらい投資ができるのか考えてみましょう。

空室リスクの低い投資物件を選ぶ

FIREを実現するには、安定的な利益を出す物件であることが絶対条件です。空室リスクの低い物件の条件を挙げましたので参考にしましょう。

• 駅が近い
• 築年数が浅い
• 年単位で住む入居者を探す
• 生活利便性が高い
• 人気エリアをえらぶ

これらの条件を合わせると、物件価格が高価になります。人気のエリアや新築や築浅の物件を選ぶことで入居者が入りやすい物件を選ぶことも空室リスクを抑えます。

予算が少ないという理由で格安の物件に投資しても、利便性が良くなければ空室が出ます。まずは入居者が入りやすい物件はどのような物件なのかを考え抜いて、物件選定をすることが重要です。

投資規模を拡大する

1棟目の物件で利益が出てきた場合、2棟目を購入して投資規模を拡大させるのも良いでしょう。1棟目と同じ利益が出せるとは限りませんが、物件の選び方や運用の手ほどきの経験値がついていると思います。そして、1棟目で目標以上の増益になると2棟目の不動産投資ローンも借り入れしやすくなります。

投資規模の拡大は分散投資の効果もあります。例えば、マンション1棟のみで利益を上げ続けたとしても、5年後、10年後同じ利益を出し続けるとは限りません。万が一、1棟目で空室があり赤字でも、2棟目で利益があればリスクヘッジができます。

複数の物件で安定収入を得ることもFIREを実現する近道になります。1棟目で目標以上の増益が実現した場合に投資規模の拡大も検討すると良いでしょう。

定期的に物件情報を収集する

不動産物件は、流通が多い時期と少ない時期の見分けが付かないです。特に条件の良い物件は早めに申込みをしないと他の買主に取られます。物件を探している時は定期的に物件情報を収集しましょう。

利益を上げるという目線で選ぶ場合、1棟買いや金融機関の評価が高い居室マンションなどの高利回りで運用できるマンションをおすすめします。新築マンションで利回り4％、築20年以上で5〜9％の高利回りを見込めると良いでしょう。

そして、情報収集のアンテナを立てることによって、より条件の良い物件が見つかりやすくなります。そして、今後人口が流入しそうな地域に目をつけることも投資物件選びに役立ちます。

黒字申告・決算にこだわる

自分の投資物件を必ず黒字にするというマインドで運用することが大切です。不動産投資は物件で経営しなければなりません。

事業を維持、拡大するには黒字決算にすることで新規事業を興すことができます。黒字決算によって、次の物件の借入審査も有利になります。当然ですが利益がなければ、投資規模の拡大もできなければ、FIREもできません。

高いお金を出して投資する以上、家賃収入の見込とローン返済と経費、税金の支出を考えて、利益を生む運用が重要です。

まとめ

FIRE実現には不動産投資が向いていることを解説しました。FIREの一番の考え方は労働に頼らない収入を得て、お金に縛られない人生を送ることです。

FIRE達成の条件は、4％ルールに沿った運用方針を守ることが重要です。FIREの実現のために自分に必要な金額を算出しましょう。

そして、FIREを目指すための投資方法として不動産投資が有効です。不動産投資が有効な理由はレバレッジ効果がある、経済影響が受けにくく安定的な収入が見込める、そして、働いていても時間と労力をかけないで資産を作ることができる点です。

FIREに向けた不動産投資を始めるには、空室を無くす、決算を黒字にする、投資規模を拡大するなど増収化に向けた戦略を立てることがポイント。投資物件の選択も高利回りの物件を積極的に選ぶことが重要です。

不動産投資は現実的な運用を行う事によって、安定的な収入を得ることが可能です。不動産投資を味方につけることでFIREも夢ではありません。資産をもっと作りたい方は是非、不動産投資を検討しましょう。