不動産投資の固定資産税はいくらかかる？計算方法・タイミング・軽減措置について徹底解説

不動産を所有した場合、固定資産税を納めなければなりません。固定資産税は住宅などの不動産を所有していない方には馴染みがなく、納税額や納税方法に疑問を持っている方も多いです。そして、固定資産税には特例措置によって、税制優遇があることを知らない方もいます。

これから不動産投資を始める方、既に住宅を持っていて固定資産税を支払っている方にも役立つ固定資産税についてわかりやすく解説します。

不動産投資の固定資産税とは

固定資産税は不動産を所有されている方に課税する地方税です。固定資産とは、土地、家屋、事業用機器などの償却資産を総称した名称をいいます。

【土地】田、畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、その他の土地（雑種地）

【家屋】住家、店舗・工場（発電所・変電所含む）、倉庫、その他の建物

【償却資産】構築物、機械・装置、工具・器具及び備品、船舶、航空機

などの事業用資産で、法人税法又は所得税法上、減価償却の対象となるべき資産。ただし、自動車税種別割、軽自動車税種別割の課税対象となるものは除く。

納税者はその年の1月1日時点で登記簿や土地補充課税台帳に登録されている所有者です。納付先は市町村に支払います。

不動産投資の固定資産税の払い方

固定資産税は毎年3月頃に納税価格が決定し、6月（第1期）、9月（第2期）、12月（第3期）、2月（第4期）の年4回に分けて納税します。1年分を一括納付することも可能です。但し、国民年金のように一括納付に対する割引はありません。

固定資産税の納付書は毎年4月〜6月頃に、不動産の所在地が管轄している市町村から発送されます。納付方法は市町村によって異なりますが、金融機関やコンビニでの支払いが主流です。その他、クレジットカード払い、QRコード決済も可能な市町村もあります。

不動産投資の固定資産税の計算方法

固定資産税は毎年1月1日から12月31日までの課税評価額を基準に算出されます。課税は土地と家屋と別々に課税されます。そして、固定資産税と一緒に、都市計画税も一緒に納税します。固定資産税と都市計画税の計算方法をそれぞれ紹介します。

固定資産税の標準税率は市町村ごとで決めます。市町村が1.4％を超える税率を設定される可能性もあります。尚、都市計画税の税率は制限税率なので、この税率に上限があります。

そして、固定資産税の課税評価額（課税標準額）は3年ごとに評価替えがあります。評価替えを行う理由は、固定資産は適正な時価をもとに課税標準を定め、納税の公平性を図るためです。しかし、多くの土地や家屋を1年ごとに評価をし直すのは難しいので、原則3年間は固定資産税の税額は同じ金額になります。

固定資産税の課税標準額を調べる方法

固定資産税の評価標準額を調べる方法は毎年4月〜6月に発送される課税明細書と市町村で閲覧できる固定資産税台課税帳、さらに発行可能な固定資産税評価証明書で確認できます。

固定資産税評価証明書の発行を希望する場合は、発行申請書と発行手数料、本人確認書類が必要です。発行申請は物件の所在地の市町村の税務課で行います。

不動産投資の固定資産税のシミュレーション

固定資産税は土地と家屋の分を別々に納税する必要があります。土地と家屋別に固定資産税のシミュレーションを紹介します。

上記の物件例では、133,000円が1年間の固定資産税並びに都市計画税になります。新築住宅や宅地の場合、固定資産税の減免もしくは軽減措置が設けられています。

軽減措置などの税制優遇を活用すれば、さらに納税額を節税することが可能です。次の章では固定資産税の減額もしくは軽減措置について解説します。

不動産投資の固定資産税の減税・軽減措置について

固定資産税は減税や軽減措置が設けられています。例えば、国の施策で新築住宅は、固定資産税の軽減措置を行っています。不動産投資で活用できる措置もあるので紹介します。

不動産評価額が一定基準に満たない土地・建物は非課税になる

不動産評価額が非課税になる土地・建物があります。固定資産税が課税されない不動産の条件は下記の3つです。

• 外気分断性
• 土地への定着性
• 用途性

3つすべての課税条件を満たさない建物は非課税となります。そして、固定資産税評価額の免税点とされる金額は、土地で30万円、建物で20万円です。この金額以下の場合は非課税となります。

小規模住宅用地は特例措置がある

固定資産税は小規模宅地用地に特例措置を設けています。小規模住宅用地（小規模宅地）とは200㎡までの敷地を指します。

特例措置の内容は固定資産税が課税評価額×1/6、都市開発税が課税評価額×1/3になります。

特例措置を適用した固定資産税は70,000円です

但し、その年の1月1日に住宅用地に建物が建っている事が条件となります。住宅用地に該当する建物は住宅用家屋（専用住宅・アパート等）の敷地、住宅用家屋の敷地と一体となっている庭・自家用駐車場です。特例措置は投資用のアパートも対象になります。住宅を建築中または建築予定の土地であっても、原則、特例措置の対象となりませんので注意しましょう。

新築住宅は固定資産税が半分になる

新築住宅の固定資産税は軽減措置により減免されます。税制優遇する背景は、国の施策で良質な住宅の建設の促進、居住水準の向上、良質な住宅を確保する目的で優遇しています。

軽減される税額は、2022年3月31日以降に建築された、新築一戸建ての場合で3年間2分の1、新築マンションで5年間2分の1です。さらに新築の長期優良住宅は5年で2分の1、マンションは7年で2分の1に減免されます。

固定資産税の軽減措置の条件は居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下です。また、併用住宅の場合、実際住む場所の割合が2分の1以上が条件となります。

不動産投資の固定資産税のよくある質問

不動産投資の固定資産税は年の途中に売却したらどうなる？

固定資産税は年の途中に不動産を売却した場合、原則、その年の1月1日時点の所有者が支払います。しかし、不動産業者の好意で12月31日までの期間の固定資産税を買主が負担するケースもあります。

税金の交渉は不動産業者の担当者の交渉次第になります。買主側の不動産業者に引き渡した後の固定資産税を負担してもらえるのか相談することをおすすめします。

不動産投資の固定資産税は分割払いできる？

不動産投資の固定資産税は年間4回に分けて納税します。1年分を一括払いで納税することも可能ですが、一括納税での割引はありません。

納期は市町村によって異なりますが、4月、7月、12月、翌年の2月に納付をします。毎月払いで納付するのではなく、市町村が定められている納期限までに支払います。

固定資産税は1年で4回に渡って納税しますが、4回以上の分割払いを希望する場合は市町村と要相談になります。万が一、納期限までに納めるのが難しいとなった場合は必ず役所の担当部署に相談しましょう。

不動産投資の固定資産税を延滞するとどうなる？

固定資産税を滞納すると財産が差し押さえをされます。差し押さえされると、保有不動産が競売に掛けられる可能性があります。滞納した場合、財産がどのような手順で差し押さえされるのかを解説します。

①税金滞納

固定資産税は納付期限までに納めないと滞納になります。納付期限は自治体によって異なるので必ず文書を確認しましょう。納付期限を過ぎると延滞税が課税されます。

②督促状が届く

固定資産税を納期限まで支払わなかった場合、納付期限後20日以内に督促状が郵送で届きます。督促状が来た時点では、延滞税の課税はされません。

③催告書が届く

督促状が来ても固定資産税を納税しなかった場合、催告書が届きます。催告書は納税がなければ何度か送付されます。この時点で納付しましょう。

④財産調査される

催告書が届いているにも関わらず納税しない場合は、市町村が未納者の財産を調査します。固定資産税などの地方税は催告書を発行した日から10日以内に税金を納付しない場合、滞納者の財産を差し押えることができます。財務調査は法律に基づいているので滞納者の了承なく行います。

⑤差押予告書

財政調査が終わると役所から差押予告書が発送されます。差押予告書は納税を催促する文書ですが、「期限までに納付しなければ差し押さえします」という内容が記載されています。

この状態になるといつでも自分の財産を差し押えされると考えて下さい。

⑥差押

差押予告書が発送されても、納税がない場合は役所は財産を差押します。差押の財産の対象は主に預金や不動産です。市町村の方針によりますが、予告なしに差押される場合もあれば、何度か書面を発行される場合もあります。

⑦差押の登記・通知

不動産の差押が執行されると差押登記されます。登記簿謄本の項目に「差押」の記載がされます。差押登記された場合は抵当権も差押になるので金融機関に通知がいきます。

⑧所有不動産が公売に出される

差押がされて納税がない場合、市町村側は公売します。公売とは市町村が所有不動産を競売に出して売却し、未納の税金を回収します。

固定資産税を滞納すると保有不動産を手放す事態となります。税金の滞納から差押まで手順を踏んで行いますが、納税が厳しい場合は市町村の納税担当に相談するようにしましょう。

まとめ

固定資産税は不動産を所有している方は必ず納税義務があります。納税は年間の固定資産税を4分割された金額を定められた納期限まで支払います。納付方法は市町村によって異なりますが、口座振替もしくは金融機関、コンビニで納付できます。最近ではクレジットカード払い、QRコード決済などを取り入れる市町村が増えました。

特定の土地や新築住宅に対して軽減措置も設けているので、一定の要件を満たしている場合は固定資産税の節税も可能です。

そして、投資物件を年度の途中で手放しても、その年の1月1日時点の所有者が固定資産税を支払います。

固定資産税を滞納すると不動産や預貯金の差押、さらには不動産を公売に出される可能性があります。固定資産税の納税が厳しい場合は市町村に納税相談を行いましょう。