不動産投資に失敗した人の末路を事例で紹介｜成功するためのポイントを解説

「若いうちに家賃収入を得て自由になりたい！」「働いていても将来が不安」

真面目に働いて安定した給与があっても、老後資金の心配をする方は少なくありません。

そして、若いうちに不動産オーナーになって自由な時間と生活を手に入れたいと思いませんか。

不動産投資は安定的な収入を得ることもできれば、大きな金額を稼ぐこともできます。しかし、物件選びに失敗し、借金だけが残り財産を整理するという末路を迎えた人もいます。

今回の記事は不動産投資の失敗事例を学び、反面教師にできる記事です。投資物件探しの前に参考にしましょう。

悲惨な末路をたどった不動産投資の失敗事例5選

不動産投資はとても高額な投資です。不動産業者の担当者に勧められたまま投資物件を購入したが、実際は資産が増えないで借金返済に追われる事態もあります。ここでは実際に失敗に至った悲惨な末路を紹介します。

相場よりも明らかに高い価格の物件を購入した

不動産相場を考えずに購入し、失敗したという事例もあります。特に新築の区分所有マンションやアパートに多いケースです。新築物件は建物や設備が整っていることもあり価格が高くなります。

しかし、地方の住宅地や駅から遠い立地の投資物件では、新築でも入居者が入りにくいのが現状です。実際のところ、想定していちゃ入居者が入らず、ローンの支払いだけが残り、投資物件を手放す結果となった不動産オーナーもいます。

このケースでは物件が相場の10％上乗せされてて購入したことが失敗に至りました。投資家が物件の市場の賃料などを調査せず、担当者任せにした結果です。営業担当者は価格を上乗せしても、適正価格だと説明します。

投資物件探しの秘訣は不動産投資として利益を出せる相場価格を調べることが重要です。他人任せにせずしっかりと支払いシミュレーションを行うことが重要です。

マンション投資で空室が続いてローン返済ができない状態になった

投資物件が空室が続くと家賃収入が入りません。特に区分所有マンションや戸数の少ないアパートの場合は空室が出ると空室の月の収入はなくなります。その分のローン返済や管理費用は自己資金で負担しなければなりません。

そして、新しい入居者が入るまでに時間がかかります。収益化するまでに半年以上かかることもあります。入居者が入る前に自己資金が底をつき、自己破産したケースも少なくありません。

さらに、属性の悪い入居者が入ると家賃滞納をされることもあります。入居者が家賃を滞納するとその月の家賃収入はありません。安易に滞納している入居者に退去命令をするとトラブルになります。

マンション投資は入居者が入る事によって、家賃収入が入ります。空室があることも予測しながら運用することが大切です。

学生向けの一棟アパート経営中に大学が移転した

学生向けの一棟アパートは、遠方からの学生に需要があります。学生の需要を狙って、一棟アパートを購入する不動産オーナーも多いです。

最近は少子高齢化の影響で、大学側が学生獲得のためにアクセスの良い場所に移転することが多くなりました。大学の移転により、学生の入居者が引っ越しします。それに伴い空室になり収入が入らなくなったというケースもあります。

大学生の入居者は4年間と長く入居するので、その分家賃収入も長期的に入ります。しかし、大学や企業によって人口が多い地域は拠点が移転すると、居住する人もいなくなります。

大学や企業がある地域は安定して収入があるという考えだけで投資するのは推奨しません。これからの不動産投資は、地域全体の将来的な展望を見込んだ物件選びが重要となるでしょう。

高利回りの中古物件の購入後、まもなく大規模修繕が発生した

中古物件の投資では大規模修繕がいつ頃あるのかを確認することが重要です。現在の新築マンションは修繕積立金を徴収しますが、修繕積立金のない物件は大規模修繕時には大きな金額を支払うことになります。大規模修繕はおおよそ12年周期で行います。

中古マンションの区分所有は高利回りの物件もあります。しかし、利回りだけで考えると予測しない支出があり、失敗することもあります。特に修繕積立金のない中古マンションは大規模修繕の時期と重なると大きく損出します。

区分所有マンションに限らず、物件選びは利回りだけで投資判断するのはリスクが高いです。物件の減価償却費や大規模修繕、節税できる期間を見極める必要があります。必ず、将来的な収支の試算を行うべきだったと考えます。

サブリース付き物件で突然大幅な家賃下落を告げられた

会社員向けの不動産投資セミナーで、特に提案が多い物件はサブリース付き物件です。サブリース付き物件とは、不動産オーナーが買った物件を不動産管理事業者に貸し出して運用する仕組みです。投資物件を代行して募集し、お互いに利益を得ることができるので、忙しい不動産オーナーにとって良いサービスになります。

不動産管理事業者は入居者を募集し、入居者からもらった賃料や礼金の10％を手数料として徴収します。契約期間は10年〜30年くらいですが、入居状況に応じて、賃料の変更など規約変更があるので、契約期間同じ内容ということではありません。

サブリースの仕組み自体は問題ありません。しかし、問題なのは不動産会社側の一方的な対応です。突然、賃料の下落や手数料の料率変更を余儀なくされることでオーナー側に不利益を被り、失敗に至ります。

過去に「レオパレス事件」、「かぼちゃの馬車事件」と言ったサブリース付き物件がトラブルになっています。そして、サブリース付き投資物件は消費者センターに苦情が来る事態になりました。

不動産業者側もメリットだけ提示してリスクを説明せず、不適切な勧誘を行った結果がこのような形になりました。サブリース付き物件の仕組みや利益配分を学んだ上で投資することが重要です。

不動産投資に失敗してしまう原因は？

不動産投資の失敗には必ず原因があります。失敗した人に共通することは不動産投資を行う上での基本的な知識が不足している点です。

不動産投資は不動産の知識だけではなく、税金や物件の近隣情報までをリサーチすることが重要不可欠です。

ここでは不動産投資で失敗する原因を詳しく紹介します。

明らかに高い金額で購入している 

投資物件を明らかに高額な物件で購入しているケースです。このケースは不動産投資をよくわからずに営業担当者に全て任せっきりにしたのが原因と言えます。

不動産投資には知識が必要です。物件の収益性はもちろん、節税できる金額などシミュレーションをすることが重要となります。販売担当者任せになると、メリットだけを説明され、実際の収入より利益がないということになります。

投資物件を選ぶ過程で、必ず価格帯を調べることと収益がどのくらいあるのかを調査してから購入しましょう。

利回りだけで購入していて出口戦略がない

中古マンションで不動産投資する場合は利回りだけで判断するのは推奨できません。高利回り物件は儲かりそうと考えがちですが、不動産業者で表示している利回りは表面利回りです。

実際の運用は家賃収入から経費を引いた金額で収支を計算することになります。実質利回りで計算しないと想定していた収支が見込めないという事態になります。

そして、新築・中古関わらず、マンション投資では売却益を見込んだ出口戦略を考える必要があります。とくに区分所有マンションは大規模修繕を迎える前に売却する方も多いです。投資用マンションを購入する際は売却ニーズも考えながら物件を選びしましょう。

土地勘がないのに賃貸ニーズを調べていない

投資物件で一番重要なのは家賃収入がある地域を選ぶことです。土地勘がない場所を投資物件に選ぶのはかなり危険です。投資する物件のエリアの将来性と賃貸のニーズが見込めるかなども想定して調査する必要があります。

特に、大学があるから学生の入居者が多い、大企業の拠点がある場所は安定した収入が見込めると安易に考えない方が良いでしょう。近年、大学の統合による移転や企業の事業改変のために拠点を閉鎖することもあり得ます。

特に最初の投資物件のエリア選定は、土地勘があり賃貸ニーズがわかりやすく分析できる場所を選ぶのがおすすめです。

空室リスクや家賃滞納リスクなどを考慮していない

不動産投資には空室リスクや家賃滞納リスクはつきものです。入居者は長く入居してくれるとは限りません。入居者の都合によって退去されることも想定されます。さらに属性の悪い方に入居されると家賃滞納される可能性があります。

万が一、家賃が入らない事を想定し、ローン返済や経費がかからないように自己資金を確保することが重要です。自己資金の確保は物件を運用する上でかなり重要になります。自己資金がなく自転車操業で運用するとローンも返済できず、自己破産の可能性もあります。

投資物件を購入しただけで、賃貸管理会社や不動産業者に丸投げする方が多いです。しかし、空室リスクと家賃滞納リスクは管理会社だけでは解決できません。空室が出ると想定した時点で自分の投資物件を紹介してもらえるようにすることも重要です。

投資不動産に維持・管理費用が必要なことを知らない

投資不動産で一番手間がかかるのは物件の維持管理です。時間が取れない不動産オーナーや会社員の方は管理会社に一任することが多いですが、人件費などの費用がかかります。

そして、投資物件の建物や設備の維持管理も自分で行います。設備の修理や機器の交換費用も全て用意する必要があります。

不動産投資は家賃収入が入るメリットもあります。しかし、投資物件の物件の維持・管理にお金がかかるデメリットもあります。

不動産投資を始める前には必ずメリットとデメリットを判断してから投資を決断しましょう。

まとめ

不動産投資で成功するには、失敗事例を学んで反面教師にすることです。不動産投資の基礎知識や物件選びなど不動産業者に丸投げせず、自分で勉強してから投資をしましょう。

不動産投資は知識やノウハウを身に付け、アウトプットを行うことで成果が出る投資です。身に付けた知識を生かし、収支の管理を徹底すれば失敗を避けることができます。

成功する不動産投資は地道な努力が必要です。失敗事例を頭に入れて、投資に挑みましょう。