不動産投資で火災保険は必要？選び方から補償内容を解説

不動産投資に火災保険の加入は賃貸経営に欠かせません。

さらに火災保険の加入は不動産投資ローンの融資条件にしている金融機関もあります。

入居者の火災保険には借家人賠償や個人賠償保険で保障をカバーできると考えている方も多いでしょう。

しかし、火災保険は投資物件の火災だけでなく、水濡れや不慮の事故で破壊や汚染された際にも補償されます。

さらに、投資物件の建物が崩れて他人を怪我させたときの賠償責任補償もあります。

今回は不動産投資で火災保険を検討されている方へ、火災保険の必要性と選び方、補償内容について詳しく解説します。

不動産投資で火災保険に加入すべき理由

不動産投資物件の火災保険に入ることで3つのリスクに備えることができます。

【不動産投資のリスク】

• 日常災害リスク
• 収入リスク
• 自然災害や事故リスク

投資物件の火災保険の補償範囲は建物の外壁、給排水設備、電気設備などの共用部に渡り補償されます。

特に、居室は入居者が火災保険に加入しているから問題ないと考えている方も多いです。

しかし、入居者用の火災保険は、あくまでも入居者の家財や居室部分に損害を与えた場合の補償です。

物件の共用部や居室の設備は不動産所有者が補償しなければなりません。

そして、万が一投資物件の老朽化が原因で誰かに損害を与えた場合、火災保険に加入しないと自分で賠償責任を負うことになります。

賠償責任の金額は大きい賠償で億単位の金額を補償することになります。

自己資金がない限り、自分で賠償するのはかなり難しいです。

不動産投資物件の火災保険は加入は必要不可欠です。

ここでは、投資物件の火災保険に入るべき理由をさらに詳しく紹介します。

不動産投資ローンを組む際の条件になっている

金融機関の不動産投資ローンは火災保険の加入が融資条件となっています。

万が一、返済中に建物が火災に遭った場合、残額を火災保険を担保にするのが理由です。

不動産投資ローンは長期にわたって返済するので、万が一、建物が不慮の事故で倒壊する可能性もあります。

金融機関は、不動産オーナーが支払いが不可能でも、火災保険で完済できるよう融資条件にしています。

意外と火災保険の補償範囲が広い

火災保険は火災だけでなく、落雷や水災、水濡れによる被害も補償対象になります。

火災保険は火事に遭った場合しか保障されないと思い込んでいる方も多いかもしれません。

例えば、上の階の部屋で水漏れして、部屋全部が水浸しになった、雪の重みで外壁が破損したなどの事故でも保障になります。

さらに、特約をつけることで弁護士費用や家賃収入に対して補償されます。

火災保険は投資物件の建物の他にも不動産オーナーに必要な補償でカバーできます。

万が一のときに損害を補償する

近年、日本では異常気象による自然災害が多く報道されています。

本来、火災保険は地震による自然災害事故の補償になりませんが、突風による損壊やひょうによる外壁の破損なども火災保険で補償されます。

そして、ストライキやデモ活動によって、未然に防げない事故に遭った場合、火災保険は投資物件を補償します。

そして、不動産オーナー向けに収入を途絶えるリスクに備えることもできる、家賃分の費用を補償する特約もあります。

火災保険は不動産投資を円滑に回すための補償も備えています。

不動産投資の火災保険の補償内容は？

不動産投資の火災保険は物件の設備や大家さんに必要な補償があるのが特徴です。

一般住宅や居室マンションにある一般的な補償の他にも、物件の資産価値を保つために必要な補償もあります。

火災保険の補償内容は、基本的な損害と特約と呼ばれる補償を付け加えて選ぶことができます。

火災保険の補償は充実すればするほど、保険料は高くなります。

しかし、入居者の安全確保や不動産経営を回すためにも補償内容を充実させた方が良いでしょう。

この章では、火災保険の補償内容を詳しく紹介しますので、補償の付帯の参考にしましょう。

火災・落雷・爆発・破裂

火災・落雷・爆発・破裂は建物や共用部、居室部分が火災事故によって損失した場合に補償されます。

さらに落雷による火災、ガス漏れによる爆発や破裂も含まれます。

火災保険の支払金額は、損害保険鑑定人が事故の状態を見て、被害金額を算出します。

鑑定された被害総額に応じて、火災保険の支払金額が決まります。

風災・雹（ひょう）災・雪災

暴風やひょう、雪が要因になる事故で損害を受けた場合に補償されます。

例えば、雪の重みで建物の外壁の倒壊や屋根の故障をした、ひょうが降って屋根材が破損したなどの事故が対象となります。

近年、異常気象が続き、台風や暴風雪はもちろん、地域によって雹による事故が報告されています。

さらに、1年間の保険請求件数も他の事故より一番多^[a]いので、万が一の自然災害に備えておくことをおすすめします。

水災

万が一、建物の床が浸水した場合に補償されるのが水災です。

投資物件が水害に遭いやすい場所にある場合、付与することをおすすめします。

水害に遭いやすい場所とは川や用水路の近くや海抜5ｍ以下の立地です。

これらの場所は大雨などの洪水に遭いやすい地域と言われています。

水害に遭いやすい場所を調べるには市町村で発行しているハザードマップで確認できます。

水漏れ・衝突や破壊

水濡れは給排水設備の破損やつまりによる放水や漏水、他の居室で生じた放水、漏水による水濡れに対して補償されます。

特に、給排水設備は老朽化すると、故障リスクが高まります。

水漏れ補償は建物の価値を維持するためにも、必ず付帯することをおすすめします。

そして、衝突や破壊は突然、乗用車が建物に衝突するなど予期せぬ事故によって損害を受けた時に補償されます。

盗難

盗難による建物の破損に補償されます。

例えば、空き巣が窓ガラスを割って居室に侵入した、盗難によって共用部の設備が破壊されるなどの被害が該当します。

特に、1階のベランダがある物件、戸建住宅の場合は泥棒が入りやすいので付帯するようにしましょう。

そして、保険料を抑えたい方は補償を外すこともできます。

例えば、投資物件が人通りが多い場所にある、タワーマンションの高層階にあるなど、セキュリティが確保されている物件の場合は付帯しない方もいます。

投資物件に不審者が入りやすい構造なのかを考えて補償の付帯を検討すると良いでしょう。

破損・汚損

予測不能な建物の破損や汚損に対する事故に対しても補償の対象になります。

例えば、ストライキなどの暴徒化で建物の一部が損壊や建物の外壁のスプレー被害で補償された例もあります。

これらの事故は自然災害ではありませんので必要性を感じない方もいますが、予期しない出来事で建物が破壊される事件を防ぐことはできません。

投資物件を1棟貸しで所有している方は、建物が破損や汚損に遭うリスクが高いので付帯することをおすすめします。

建物管理賠償責任補償

建物の設備で、第三者に損害を与えた場合に補償されるのは建物管理賠償責任補償です。

よくある補償事例は、建物の外壁材が落下して通行人に怪我をさせた場合、建物の水道管設備の管理不備で入居者の家財を損失させた場合させた事例があります。

特に、一棟貸しや戸建の投資物件の場合、所有者が建物の設備管理する義務があります。

建物により通行人を怪我させる、物品を破損させた場合に大きな損害額を賠償する可能性もあります。

支払限度額は1000万円〜最大10億円まで、免責金額は負担なしで設定可能です。

免責金額を多く設定することで保険料を抑えることができます。

不動産投資をするには、投資物件の管理賠償責任を負わなければなりません。

そのために、施設賠償責任補償はできるだけ支払限度額を幅広く設定することをおすすめします。

電気的または機械的事故補償

電気設備事故補償は建物内の電気設備や機械による事故に対して補償します。

共用部の電気設備に関わらず、居室内の電化製品、ソーラーパネルやエアコンの室外機なども補償の対象になります。

補償対象になる設備故障は、予期しない故障に居室の給湯器が使えなくなった、電気ショートによる事故など予期しない故障や事故に対して補償されます。

また、経年劣化による機械の故障や部品交換、機器の保証期間内の故障は補償されません。

あくまでも、予期せぬ事故や故障に対して補償されることを認識しましょう。

家賃収入補償

家賃収入補償は、火災などの事故によって家賃収入が発生しない時に、一定期間かつ契約時に定めた金額を補償します。

家賃収入補償は単体の保険ではなく特約で付帯できます。

支払金額は、建物や居室の復旧期間の家賃収入分相当になります。

復旧期間とは、保険会社によって異なりますが、3ヵ月〜12カ月間が目安です。

特に、家賃収入でローンを返済している方は、損害で家賃収入が入らない期間の補償ができるので付帯することをおすすめします。

費用保険（臨時費用・弁護士費用・家主費用など）

火災保険の特約になりますが、弁護士費用や家主費用など臨時費用を補償する特約もあります。

どの特約も不動産経営を円滑に回せるよう、費用を賄うための補償になります。

家主費用は、入居者が居室で死亡し、修繕や退去処理などで家賃収入が入らない場合に補償されます。

補償期間は、保険会社の規定の年数になりますが、最高で12ヵ月〜24ヵ月を目安に補償し、支払金額は1室の家賃分になり、契約時に設定可能です。

そして、弁護士費用保険は被保険者の全ての事故に対する弁護士の手配に関する費用を賄います。

不動産投資の火災保険の補償期間と費用

マンション用の火災保険は補償範囲が広いことを解説しました。

この章では自分の投資物件にあった火災保険の補償期間や保険料について紹介します。

補償期間

不動産投資の火災保険の補償期間は1年以上、最長10年の長期契約となります。

10年前は、35年まで補償もありましたが、最近の異常気象による保険事故の発生が多いことから最長10年までとなりました。

補償期間は保険会社によって異なり、2年などの複数年数のプランもあります。

多くの不動産オーナーは、長期契約を選ぶ方が多いですが、投資物件の建物状態に合わせて1年単位で見直しする方もいます。

お近くの保険代理店や火災保険に強いFPに相談すると良いでしょう。

保険料

火災保険の保険料は保険会社によって異なります。見積もりは複数の保険会社から取得することをおすすめします。

基本的に保険料は1年間の年払いで支払う方法がお得になります。

保険料が安いことは良いことですが、入居者の安全を守るためにも補償内容を幅広くすることをおすすめします。

さらに、事故に遭った際の請求対応について、インターネット窓口だけでなく、迅速に対応できる電話窓口があることも保険を選ぶポイントになります。

そして、火災保険は損害保険料で経費計上ができます。

長期で一括で支払っても、1年毎に確定申告や決算時に計上できるので、税金の専門家に相談することをおすすめします。

まとめ

不動産投資における火災保険は、金融機関では火災保険の加入をローン融資の条件としている程、欠かせません。

万が一、返済中に建物が損害にあっても、火災保険の補償でローン残額を相殺する目的もあります。

そして、物件を運用している中で自然災害による損害や施設賠償責任を伴う事故は億単位の被害金額になります。

不動産経営を円滑に回すためにも、火災保険で自然災害や日常の事故のリスクに備えましょう。