REIT（リート）と不動産投資の違いは？メリット・デメリットを徹底比較

所有権を持たない不動産投資として注目されているREIT（リート）は証券会社に口座開設することですぐに購入できます。

REITは不動産の管理が面倒という方やお金を素早く動かしたい方に好まれております。

そして、不動産投資はワンルームマンションや1棟アパートなどを自分で購入して、家賃収入や売却益を得ます。

物件を運用するために必要経費がかかりますが、不労収入を得ることができるので投資希望者も増えています。

今回は不動産を持たない投資、REITのメリットやデメリットを不動産投資と比較して詳しく解説します。

REIT（リート）のメリット・デメリット

REITは多くの不動産を所有する不動産投資法人を証券化した投資信託です。

REITを運用する不動産投資法人は、オフィスや物流倉庫、ホテルなどの事業不動産に強みを持つ不動産投資法人やマンションなどの居住用不動産に強みを持つ不動産投資法人があります。

そして、不動産を所有せずに少額投資ができるので、自力では購入できない不動産に投資できる点もREIT投資のメリットの一つです。

この章ではREITのメリットとデメリットを項目別に解説します。

メリット

REITのメリットをまとめましたので紹介します。

• 少額で投資できる
• 不動産を所有しなくても良い
• 自分で購入できない不動産で投資ができる
• 資金移動がスムーズにできる

REITは投資信託なので、証券会社や銀行などの金融機関で購入できます。

銀行や証券会社によって異なりますが、つみたてNISA口座で買付の場合、最低購入金額が500円で投資可能な金融機関もあります。

さらに、ホテルなどの事業用不動産や海外のREITで運用できるので、自分で手に入らない不動産を投資先にできます。

そして、REITの大きな強みは資金移動がしやすい点です。

不動産投資で資金移動を行うと物件を売却する必要があるので、売却先を買えるまで時間がかかります。

資金の流動性をスムーズできるようにしたい方はREITが向いています。

デメリット

REITにもデメリットがあります。あくまでもREITは多くの不動産を証券化した金融商品です。金融商品ならではのデメリットも含め解説します。

• 大きな利回りは期待できない
• 投資物件を選ぶことができない
• 自分の意志で資産を組み替えることできない
• 不動産投資法人の倒産リスクがある

REITは不動産投資法人が運用する投資信託です。ほとんどの投資信託の特徴ですが、自分の意志で投資不動産を柔軟に変えることができません。

投資不動産を変えたい場合は、REITを売って手放すか、他のREITを買付することになります。

さらに、不動産投資法人の倒産や上場廃止リスクもあります。

株式と同じで、REITを運営する不動産投資法人が倒産または上場廃止になると、投資した金額を返金することができません。

そして、一番大きい注意点は、不動産投資より表面利回りが少ない点です。利回りは不動産を所有して運用する投資が利回りが高くなります。

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資はREITと違い、実際に投資不動産を所有して、家賃収入などの不労収入を得ることができるのが特徴です。

アパートやマンションなどの住宅の他にも小規模ビルなどの事業用不動産や駐車場で資産運用ができます。

この章では不動産投資のメリットとデメリットを紹介します。

メリット

不動産投資のメリットは家賃収入を得ることだけではないです。

メリットを下記にまとめましたので紹介します。

【不動産投資のメリット】

• 家賃収入と売却利益の両方の収入を得ることができる
• ローンを活用して投資をすることができる
• 団体信用生命保険に加入すれば生命保険代わりになる

不動産投資は自分で投資する不動産を購入し、家賃収入を得るもしくは不動産を売却して売却益を得て運用します。

投資する不動産を購入する際は不動産投資ローンで借入可能なので、頭金が準備できれば、融資を使って運用することができます。

さらに不動産投資ローンの団体信用生命保険（以下、団信）に加入すれば、生命保険の代わりになります。

万が一、ローン返済中に死亡した場合は団信で残りのローン残額を補償でき、残された家族が投資物件を相続できます。

そして、最近の団信は疾病保障や就業不能状態に対する補償もあるので、病気や怪我などで働けなくなった場合にローンがなくなり、家賃収入も入ります。

年齢が若く、持病がない健康体であれば加入ができるので、ローン返済中に病気で働けなくなっても財産を残せます。

デメリット

不動産投資は、不動産を所有するので、初期費用が高い面などデメリットがあります。

はじめに、頭金や初期費用を準備する必要がある点や家賃収入リスク、価格変動リスク、災害などのリスクに備えが必要不可欠です。

他にも、不動産投資のデメリットを下記にまとめました。

【不動産投資のデメリット】

• 初期費用が高い
• 資産の流動性が低い
• 家賃収入リスクがある
• 自然災害・建物の賠償責任リスクがある

特に、不動産投資は、ローンを活用して投資物件購入して運用する方が多いので、毎月の返済に追われる点や物件の維持管理などの経費がかかります。

そして、家賃収入や売却益などの収支の管理を自分で行う必要があるので、会計などの知識を得てから投資を行う必要性があります。

さらに、家賃収入が激減するリスクや建物の修繕や自然災害に対するリスクに備えることも重要です。

これらのリスクを甘く見ると、投資物件を売却する、自己資金がなくなり自己破産するなど最悪の末路を迎えることになります。

そして、投資物件を購入しても、購入した価格で売却できるとは限らないので、投資物件の購入から売却までの出口戦略が重要です。

REIT（リート）と不動産投資の違いを徹底比較

REITと不動産投資は、どちらも不動産を投資対象としていますが、不動産を保有するかしないかで大きな違いがあります。

この章では、「利回り」、「節税」、「価格変動」、「運用」、「流動性」の5つの観点で比較しましたので、詳しく解説いたします。

「利回り」のREIT（リート）と不動産投資の違い

利回りでREITと不動産投資を比較すると、不動産投資が利回りが高いですが、物件や銘柄によって異なります。

日本で買付できるREITの利回りは、分配利回りで2％〜6％程のREITが多いです。

REITの銘柄によって分配利回りが異なりますが、ETF（上場不動産投資信託）は一口5万〜50万で購入可能で分配金が年2回で5,000円〜10,000円強の銘柄が中心になります。

投資初心者や少ない投資資金で運用したい方は、一口の購入可能金額が少ない銘柄から始めるのも良いでしょう。

一方、不動産投資は表面利回りで5％〜15％になります。

表面利回りとは物件の広告で掲載されている利回りになるので、家賃収入から必要経費を引いた利回りではありません。

不動産投資の表面利回りは物件ごと異なりますが、利回り10％超えの物件は築年数が古い、立地条件が厳しいなどのリスクがあります。

安定的な家賃収入を得たい場合は、人気のエリアや入居者が入りやすい物件にこだわるなどして利回り5％程をキープして運用するなど、投資方針を自分で決めれます。

不動産投資は表面利回りが高いですが、物件や購入価格によってリスクも大きくなります。

そして、REITは不動産投資と比較して利回りが低いですが、銘柄によって異なりますが、初期費用を少なく投資できます。

「節税」のREIT（リート）と不動産投資の違い

節税効果は不動産投資が高く、REITが低いです。

REITは売却時に損失が出た場合にはその年の上場株式の配当などで出る利子にかかる所得と譲渡所得で損益通算が可能です。

つまり、REITの損益通算は上場株式などの配当等から出る所得と譲渡所得のみに限られます。

NISA口座も同様、上場しているREITなどに対して配当所得や譲渡所得に対して非課税となります。

一方、不動産投資はその年の給与収入と含めて損益通算できます。

例えば、確定申告時に不動産収入が赤字になった場合、損益通算で給与所得が課税額に反映されないので、次の年の所得税や市民税が少なくなります。

会社員などの給与収入を得ている方は、年収が高いほど支払う税金が多く、手取りが少なくなるのが悩みです。

不動産投資で損益通算ができれば、給与所得分が課税金額に含まれなくなるので大きな節税になります。

給与所得者がローン返済をしながら不動産投資する目的は、大きな節税の恩恵が受けられるメリットがあるためです。

「価格変動」のREIT（リート）と不動産投資の違い

REITと不動産投資を比較して、価格変動リスクが大きいのはREITです。

REITは多数の不動産を所有し、家賃収入や売却益を得るために不動産投資に精通するプロが運用します。

特に、海外不動産や事業用不動産は経済的なリスクによって価格変動がしやすい特徴があります。

高リスク高リターンでの投資を希望する方はREIT投資をおすすめします。

一方、不動産投資は現物不動産の価格は変動しますが、急激に価格が変動する事がないです。

不動産は需要と供給によって市場価格が決まりますが、人口が増えやすい地域や人気の物件は価格が緩やかに上昇します。

物件のエリアを見極めることや満室になりやすい物件選びをすることで価格変動のリスクヘッジができます。

不動産投資は大きな資金や経費がかかりますが、自分でリスク管理

「運用」のREIT（リート）と不動産投資の違い

REITは不動産投資法人が投資物件の選定を行うので、自分で運用することができません。

自分で運用する場合は、持っているREITを売って別の銘柄を買い付けるか、新たに銘柄を追加で買い付けすることになります。

自分では買えない総合型のビルやホテルに投資可能ですが、自分で運用方針を決めることができない点があるので、どの不動産に投資をしているのかを調べることが肝心です。

一方、不動産投資は自分で物件を購入するので、運用方針は自分で決めます。

例えば、ワンルームマンション、アパートやマンション物件の種類で決める、物件の所在地を分散して運用方針を決めるなど工夫が必要です。

自分で運用ができるため、利益あがらないなど失敗する可能性もあります。

必ず、不動産投資に関する運用や会計の知識を得てから投資することを推奨します。

「流動性」のREIT（リート）と不動産投資の違い

資産の流動性を高く投資できるのはREIT投資です。

REITは証券会社に解約もしくは売り注文を出すことで約3営業日で資金が着金されます。

REITは不動産の所有権を持たないので、値上がりした時点で売り注文を出すだけで譲渡益を得られるのも大きな利点です。

そして、REITの利益が上がり、値上がりしそうな銘柄をすぐに買付することができるので、資金の流動性が高いといえます。

一方の不動産投資は、投資物件を売却に出してから買主が見つかるまで時間がかかる可能性があるので流動性が低いです。

不動産の売却は事務手続きなどや買主の引き渡し希望時期によって時間がかかり、売却から引き渡しまでに半年以上かかる可能性もあります。

不動産の所有権を持つ場合と持たない場合の投資方法によって、流動性に大きな違いがあります。

利益が確定次第、スムーズに売却したい方はREIT、不労収入を得たい方は不動産投資がおすすめです。

まとめ

REITと不動産投資は、同じ不動産を投資対象にしていますが収入の性質が異なります。

REITは証券で投資をして配当金などの利益を得る点、不動産投資は物件を所有し家賃収入を得る点に違いがあります。

不動産投資とREIT、それぞれにメリットとデメリットがあります。

少額で投資したい方は不動産を持たないREITが投資しやすく、安定的な不労収入を得たい場合は不動産投資が向いているなど特性があります。

これから不動産を投資対象にした運用を始める方は、投資資金や運用の仕方が自分に合っているのかを考えて投資することをおすすめします。