不動産投資は青色申告と白色申告どっち良い？確定申告の方法と必要書類を紹介

青色申告とは？白色申告との違いは？

青色申告は国税庁のホームページでは下記のように説明されています。

我が国の所得税は、納税者が自ら税法に従って所得金額と税額を正しく計算し納税するという申告納税制度を採っています。

1年間に生じた所得金額を正しく計算し申告するためには、収入金額や必要経費に関する日々の取引の状況を記帳し、また、取引に伴い作成したり受け取ったりした書類を保存しておく必要があります。

ところで、一定水準の記帳をし、その記帳に基づいて正しい申告をする人については、所得金額の計算などについて有利な取扱いが受けられる青色申告の制度があります。

出典：国税庁 青色申告制度

青色申告は所定の方法で申請する必要がありますが、白色申告で申請するよりも青色申告することで税金の優遇措置があり経営上のメリットがあります。

青色申告と白色申告で申請に必要な書類が異なりますので、確定申告期間までにスムーズに申告できるように準備をしておく必要があります。

不動産投資で青色申告を行うメリット

青色申告特別控除で最大65万円の特別控除を受けられる

確定申告で青色申告を行うことで最大65万円の特別控除を受けることができます。これを「青色申告特別控除」と呼びます。

青色申告特別控除を受けるには複式簿記で取引を複数の勘定科目で記載することになります。帳簿を左右で「借方」と「貸方」に分けて単式簿記よりも詳細に記帳する必要があります。つまり、単式簿記よりも複式簿記の方が記帳に時間や手間がかかることになりますが、青色申告特別控除を受けるために取り組みましょう。

また青色申告するためには、申告年の3月15日までに青色申告承認申請書を税務署に提出する必要があります。

不動産所得が赤字の場合、3年間繰越が可能

青色申告は不動産事業で赤字が発生した場合、3年間に渡って赤字額を繰越することができます。つまり、1年目に100万円の赤字、2年目に100万円の赤字、3年目に250万円の黒字が発生した場合、相殺して合計50万円の黒字を3年間で均等に配分することができます。

この不動産事業の赤字を繰越ができるメリットは黒字で利益が出た年に多くの税金を支払って、赤字が出た年に支払いが厳しくなることを防ぐことができる点です。

青色事業専従者給与の経費算入

青色事業専従者給与は事前に「青色事業専従者給与に関する届出書」を税務署に提出することで、配偶者や同居している15歳以上の親族の給与を経費として計上することができるようになります。

貸倒引当金の設定

貸倒引当金は家賃滞納などが発生している場合に必要経費として一定額を経費計上することができます。貸倒引当金の対象となる債権は下記になります。

(1)売掛金、貸付金
(2)未収の譲渡代金、未収加工料、未収請負金、未収手数料、未収保管料、未収地代家賃等又は貸付金の未収利子で益金の額に算入されたもの
(3)他人のために立替払をした場合の立替金(次の2の(4)に当たるものを除きます。)
(4)未収の損害賠償金で益金の額に算入されたもの
(5)保証債務を履行した場合の求償権
(6)売掛金、貸付金などの債権について取得した受取手形
(7)売掛金、貸付金などの債権について取得した先日付小切手のうち法人が一括評価金銭債権に含めたもの
(8)延払基準を適用している場合の割賦未収金等
(9)売買があったものとされる法人税法上のリース取引のリース料のうち、支払期日の到来していないも
(注)法人税法上のリース取引の内容については、コード5702「リース取引についての取扱いの概要(平成20年4月1日以後契約分)」を参照してください。
(10)工事進行基準を適用している場合のその工事の目的物を引き渡す前の工事未収金(平成20年4月1日以後に開始する事業年度)

出典：国税庁 「No.5500一括評価金銭債権に係る貸倒引当金の対象となる金銭債権の範囲」

少額の備品の全額損金算入ができる

青色申告を行うことで30万円未満の少額の備品も全額損金算入することができます。年間300万円までという上限がありますが、パソコンやエアコンなどの数十万円する備品を耐用年数に応じて減価償却する必要がなく、単年で減価償却できるので税金を抑えることができます。

白色申告の場合、10万円未満の備品は全額その年の経費として計上することができます。

不動産投資で青色申告を行うデメリット

事前に青色申告承認申請書の提出がある

青色申告を行うためには事前に青色申告承認申請書を提出する必要があります。青色申告承認申請書は国税庁のホームページからダウンロードできます。

青色申告を行う場合に「青色申告承認申請書」を提出する必要がありますが、賃貸経営を始める場合は青色申告を行わなくても「開業届（個人事業の開業・廃業届出書）を提出する必要があります。

提出期限は「事業の開始等の事実があった日から1か月以内」です。おおよそ、物件を購入してから1か月以内と考えて差し支えないでしょう。提出先はお住まいを管轄する税務署で、持参するか郵送によって提出を行います。

期限を過ぎても罰則はありませんが、この届出がないと青色申告が行えないため、早めに行っておきましょう。

複式簿記によって記帳を行わなければならない

白色申告は単式簿記で記帳をすれば良いのですが、青色申告では複式簿記という記帳を行う必要があります。

e-Tax等によって確定申告を行う必要がある

従来の書類を税務署に持っていくのではなく、e-Taxで電子申告する必要があります。最初はe-Taxで確定申告することに抵抗がある方もいるかもしれませんが、税務署への持参、印刷・郵送、一部の添付書類が不要になるのでe-Taxを使うメリットがたくさんあります。

青色申告特別控除を受けるための条件

不動産投資を事業的規模で行う

不動産投資の事業的規模とは5棟10室以上の規模で不動産投資を行うことです。戸建て住宅を5棟もしくはマンションやアパートなどの1室を10室以上所有することを意味します。　

考え方としては、戸建て1棟＝マンション・アパート２室と計算します。そのため、戸建て1棟とマンション・アパート8室、戸建て2棟とマンション・アパート6室でも5棟10室と考えて事業的規模と見なされます。

確定申告書に貸借対照表と損益計算書等の添付が必要

青色申告には貸借対照表と損益計算書の添付が必要です。

貸借対照表は企業の資産状況を確認するための書類です。申告年の1月1日から12月31日の資産や負債をまとめたもので買掛金・売掛金・預金などを記載します。

損益計算書は企業の利益と支出を確認するための書類です。1ページ目に概要、2ページ目に詳細を記載していきます。月別売上、人件費の支払い先・金額など細かな金額の動きを確認できます。

不動産投資の確定申告の主な流れ

確定申告に必要書類を揃える

不動産投資の確定申告の際には、不動産投資関連の書類一式を準備する必要があります。代表的な書類は下記になります。

• 不動産売買契約書
• 賃貸契約書
• 固定資産税などの納税通知書
• 賃料入金明細書
• 管理費・修繕費の見積書・請求書・領収書
• 火災・地震保険の証券
• 源泉徴収票
• 借入返済予定表

自身で保管しておく書類もありますが、不動産会社から提供される書類もあるので事前に連絡しておきましょう。

確定申告書を作成・提出する

確定申告書は国税庁の確定申告書等作成コーナーで画面に沿って金額を入力するだけで作成・送信を行うことができます。確定申告書等作成コーナーで作成できる書類は下記になります。

• 所得税及び復興特別所得税の確定申告書
• 青色申告決算書・収支内訳書
• 消費税及び地方消費税の確定申告書
• 贈与税の申告書

作成した書類は直接税務署に持参する、e-Taxで電子申告、印刷して郵送等で提出することもできます。申告書の控えが必要な場合、返信用封筒と申告書のコピーも準備しておきましょう。

税金の納付・還付

税金の納付方法は現金納付と振替納付があります。現金納付は納付書に金額を記載して納付します。支払期限は申告期限と同じなので注意しましょう。振替納付は自動的に口座から引き落とされます。

不動産投資の確定申告をしなかった場合

無申告加算税

無申告加算税は期限内に納付すべき税額を収めなかった時に発生する追加徴収になります。基本的に納付額に対して、50万円までは15%、50万円を超える部分は20%の割合を乗じて計算した税金を支払うことになります。

税務調査前に自主的に期限後申告をした場合は、無申告加算税が5%の割合を乗じて計算した金額に軽減されます。税務調査後にした場合は、50万円までは10%、50万円を超える部分は15%の割合を乗じた金額の支払いが必要になります。

過少申告加算税

過少申告加算税とは、税務調査後に修正申告したり、税務署から申告税額の更正を受けた場合に正しい納税額に追加で過少申告加算税の支払いが必要になります。

過少申告加算税の金額は正しい納税額の10%相当額になります。ただし、1番最初に申告した納税額と50万円以上の差額がある場合、15%の過少申告加算税になります。

重加算税

重加算税は過少申告加算税など追加で課税される場合に、仮装隠蔽などの悪質と税務署が判断したときに、過少申告加算税などに加えて課税される附帯税です。

重加算税は過少申告加算税・不納付加算税に加えて35％、無申告加算税に加えて40％の税率で追加徴収があります。

さらに過去5年内に無申告加算税または重加算税を課されている場合、追加で10％加算されるため合計50%になります。

延滞税 

延滞税は法定納期限までに税金を納付しなかった場合に課税される附帯税です。

基本的に期限後に納付した税金に対して、期限の翌日から2ヶ月間は年7.3%、2ヶ月以上は14.6%の割合で課税されます。