不動産投資が「やめとけ」「割に合わない」と言われる理由を解説｜成功する人と失敗する人の違いは何？

不動産投資が「やめとけ」と言われる5つの理由

不動産投資は常に空室リスクがある

不動産投資において、空室リスクは大きなリスクの一つです。空室リスクとは、物件が空室状態になり、賃貸収入が得られなくなるリスクを指します。以下に空室リスクの影響や対策について説明します。

空室リスクの影響

• 空室による収入減少：空室が長期化すると、物件からの賃貸収入が得られなくなるため、投資家の収入が減少します。
• 管理費用の負担増加：空室になった物件には、定期的な清掃や管理が必要です。このため、空室期間が長くなればなるほど、管理費用が増加します。
• 市場価値の下落：長期間にわたる空室は市場価値の下落につながる可能性があります。物件を売却する場合に低価格でしか売却できない可能性があります。

空室リスク対策

• 長期間空室になる可能性がある物件を購入しない
• 適正な賃貸料設定を行い、入居者を確保する
• 定期的なメンテナンスやリフォームを行い、物件の魅力を維持する
• 複数の物件を保有してリスク分散を図る

投資家は空室リスクを適切に評価し、対策を講じることで、不動産投資のリスクを軽減しましょう。

災害・入居者トラブルなどのリスクは予測できない

不動産投資において、災害リスクは大きなリスクの一つです。災害リスクは地震、洪水、台風、火災などの自然災害やテロや犯罪などの人災による被害を指します。以下に災害リスクの影響や対策について説明します。

災害リスクの影響

• 資産価値の減少：災害が発生した場合、物件の被害によって資産価値が減少する可能性があります。また、被災地域の物件の需要が低下し、投資家の賃貸収入が減少する可能性もあります。
• 保険料の増加：災害リスクが高い物件では保険料が高くなる傾向があります。保険料の増加によって、投資家の経費が増加することになります。

災害リスクの対策

• 高い地盤や適切な構造の物件を選ぶ
• 適切な保険に加入する
• 防災対策を行い、火災や地震などの災害に備える
• 複数の物件を保有し、リスク分散を図る

投資家は災害リスクを適切に評価し、対策を講じることで、不動産投資のリスクを軽減することができます。また、物件の購入前には地震や洪水、台風などの災害に関する情報を収集し、物件の地盤や構造についての情報を入手することが重要です。

他の投資手法と比較すると利回りが低い

不動産投資は他の投資と比べて利回りが低いとされることがありますがこれは一概には言えません。実際に不動産投資においては利回りが高いケースも多くあります。

不動産投資の利回りは、物件の種類や立地条件、購入価格、賃貸料、管理費用、メンテナンスコストなどによって左右されます。

ただし、不動産投資には他の投資にはない独自のメリットがあります。例えば、不動産投資は物件の価値が長期的に上昇する可能性があります。また、定期的なキャッシュフローを得ることができるため、配当金を得るような感覚で運用ができます。

さらに、不動産投資はリスクの分散がしやすいというメリットがあります。複数の物件を保有することで、リスクを分散し、安定的な収益を得ることができます。

注意点としては不動産投資は多くの費用がかかることもあります。物件購入時の手数料や税金、物件のメンテナンスコストや管理費用などが挙げられます。また、物件が空室状態になると収益が得られないため、収益確保のための努力が必要です。

以上から、不動産投資の利回りは、他の投資と比較して低いとされることがありますが、投資家が適切な物件を選択し、効果的な運用を行うことで、高い利回りを狙うこともできます。

不動産投資はさまざまな税金がかかる

不動産投資には、さまざまな税金がかかります。主な税金としては、以下のようなものがあります。

• 所得税：不動産投資による収入には所得税がかかります。具体的には、賃貸収入から必要経費を差し引いた金額が課税対象となります。また、不動産を売却する際には、売却益にも所得税がかかります。
• 住民税：不動産を所有している場合、その不動産がある市区町村に住民税がかかります。住民税は、不動産の評価額に基づいて計算されます。
• 固定資産税：不動産を所有している場合、その不動産に対して固定資産税がかかります。固定資産税は、不動産の評価額に基づいて計算されます。
• 登録免許税：不動産を取得する場合、登録免許税がかかります。登録免許税は、不動産の価格に応じて計算されます。
• 印紙税：不動産に関する書類（契約書や譲渡証明書など）には、印紙税がかかります。印紙税は、書類の内容によって異なります。

以上が、不動産投資にかかる代表的な税金です。ただし、税金に関しては法律や税制が頻繁に変更されるため、最新の情報については税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

毎月不動産投資ローンの返済がある

不動産投資は物件購入に伴ってローンを組む場合があります。ローンを組むことで、一度に大きな資金を投じずに物件を購入することができますが、毎月の返済が必要になります。

ローン返済がある場合、賃貸収入から返済額を差し引く必要があります。このため、返済額が大きい場合には、収益性が低下することがあります。

返済期間中は毎月一定の支払いが必要になります。収入が減少した場合や、急な出費があった場合など、返済に支障が生じる可能性があります。

• 適正な資金計画を立て、返済期間中に返済に支障が生じないようにする
• 適切な賃貸料設定を行い、返済に必要な金額をカバーできるようにする
• 返済額が多くなりすぎないよう、物件価格やローン金利などを慎重に検討する
• 長期的な視野を持ち、物件の収益性や資産価値が見込める物件を選択する

投資家はローン返済による影響を事前に十分に評価し、適切な対策を講じることが、不動産投資において成功するために重要です。

不動産投資が「割に合わない」と言われる3つの理由

株やFXなど他の投資手法と比較して早く稼げない

一般的に不動産投資は早期に高い利益を得ることが難しいとされています。不動産投資は物件購入に大きな資金が必要であり、物件の売却にも時間がかかることがあるため、長期的な視野が必要となります。

ただし、不動産投資には、一定の現金収益が期待できることもあります。例えば、賃貸物件に入居者が入ることによって、毎月の賃貸収入が得られます。また不動産投資は物件の価値が上昇することもあります。このため、長期的な視野を持ち、資産形成を目的とした投資として捉えることが重要です。

また、物件を購入する際には、投資収益率（ROI）やキャッシュフローを十分に計算し、収益性の高い物件を選択することが重要です。適切な物件を選択し、運用を適切に行うことで、長期的に収益を得ることができるようになります。

不動産投資は長期的な視野を持って取り組むことが重要です。早期に高い利益を得ることは難しいとされますが、適切な物件を選択し、運用を適切に行うことで、長期的な収益を得ることができます。

空室リスクが発生すると収益が得られない

不動産投資は空室になると家賃収入が得られなくなるリスクがあります。空室リスクは不動産投資のリスクのひとつであり、避けられないものと考えられています。

ただし、空室リスクを軽減する方法もあります。例えば、賃貸物件を維持するために必要な修繕やメンテナンスを定期的に行うことで、入居者が長期間滞在しやすい物件にすることができます。また、賃貸市場の需要・供給を調べ、地域の需要に合わせた物件の提供や、賃料相場を把握し、適切な家賃設定を行うことも重要です。

さらに、複数の物件を持つことで、一つの物件が空室になっても、他の物件で得られる家賃収入によってリスクを分散することもできます。また、賃貸保証会社に加入することで、入居者が家賃を滞納した場合でも、一定期間分の家賃を補償してもらえる場合があります。

空室リスクは、不動産投資において避けられないリスクではありますが、適切な管理や対策を行うことで、リスクを軽減することができます。

管理費・修繕費がかかる

不動産投資では物件の管理費用や修繕費用は重要な費用の一つです。以下に、管理費用や修繕費用について説明します。

管理費用：物件を運用するために必要な費用で、管理会社に支払う報酬や、物件の清掃費用、修繕費用などが含まれます。物件によっては、共用部分の維持費や管理費用が高額な場合があります。また、管理費用は、毎月のキャッシュフローに直接影響するため、適切な予算を立てる必要があります。

修繕費用：物件の設備や建物の老朽化によって必要となる費用で、通常は予期せぬ費用です。物件を保有する期間が長くなるほど、修繕費用が発生する可能性が高くなります。修繕費用が高額な場合は、収益性が低下するため、適切な予算を立てる必要があります。

対策：管理費用や修繕費用に対する対策としては、以下のようなものがあります。

• 適切な管理会社を選定し、物件を効率的に管理する
• 長期的な視野を持ち、老朽化しにくい物件を選択する
• 定期的なメンテナンスを行い、修繕費用の発生を防ぐ
• 修繕費用に備えて、適切な予算を立てる

投資家は物件を適切に管理し、修繕費用に備えることで、不動産投資のリスクを軽減することができます。

不動産投資に向いていない人

最低限の知識を得るための勉強時間がない人

不動産投資をする際には、投資家自身が適切な知識と情報を持つことが重要です。投資家が不動産投資についての勉強を怠ると、投資に関するリスクが高くなり、適切な判断ができなくなる可能性があります。

• 投資リスクの低減：不動産投資は物件選定、運用管理、法的知識などに関する知識が必要となります。これらの知識を持たないと、投資に関するリスクが高くなります。
• 収益性の向上：不動産投資は物件選定や賃貸価格の設定など、適切な判断が収益性の向上に直結します。投資家が不動産投資について学習し、適切な判断を行うことで、収益性を向上させることができます。
• 法的トラブルの回避：不動産投資は契約や法律上の問題が発生することがあります。不動産投資は契約書や法律に関する知識が必要となります。勉強することで法的トラブルを回避することができます。

不動産投資の勉強をすることで、投資リスクを低減し、収益性を向上させ、法的トラブルを回避することができます。投資家は、不動産投資について学習することをお勧めします。

年収500万円以下で手持ち資金に余裕がない人

不動産投資では不動産投資ローンを組むことが多いので融資審査に通るために年収500万円程度を目安に本業収入があることが理想的です。

しかし、職業や自己資金などの条件によっては年収500万円以下の方でも、投資金額を適切に調整することで、不動産投資を行うことが可能です。具体的にはローンを利用する場合には、自己の収入や返済可能額に合わせて、ローン金額を決定することが重要です。

不動産投資は物件選びが非常に重要です。年収500万円以下の方でも、適切な物件を選ぶことで、投資リスクを低減することができます。具体的には、需要が高い地域や、将来的に需要が見込まれる地域を選ぶことが重要です。

物件を所有する場合には、適切な管理方法を選ぶことが必要です。年収500万円以下の方でも、管理会社を利用することで、適切な管理が行えます。また、自己管理を行う場合には、物件のメンテナンスや入居者管理など、様々な知識が必要になります。

短期的に売却益で稼ごうとしている人

不動産投資は一般的に長期的な視野で取り組むことが推奨されており、短期的な収益を期待することは困難です。不動産投資には、物件購入に多額の資金が必要であり、物件の売却にも時間がかかることがあるため、収益を得るには時間がかかる場合があります。

ただし、不動産投資においても、一定の現金収益を期待できることがあります。例えば、賃貸物件に入居者が入ることによって、毎月の賃貸収入が得られます。また、不動産投資においては、物件の価値が上昇することもあります。しかし、これらの収益を得るには、時間がかかる場合があります。

不動産投資は物件を購入する際に投資収益率（ROI）やキャッシュフローを適切に計算し、収益性の高い物件を選択することが重要です。また、物件を効果的に運用することで、長期的な収益を得ることができます。適切な物件を選択し、運用を適切に行うことで、収益を得ることができますが、短期的な収益を期待することは困難であることを覚えておくべきです。

不動産投資を成功させるためのポイント

不動産投資の目的を決める

不動産投資の目的は様々なものがあります。一般的に、不動産投資を行う主な目的としては以下のようなものが挙げられます。

1. 安定した収益の確保：不動産投資は安定した家賃収入を得ることができます。長期的に見て安定した収益を確保することができるため、退職後の生活資金や老後の資産形成などに利用されることが多いです。

2. 資産の保全：不動産投資は不動産を購入することで、資産を保全することができます。不動産は長期的に見て価値が下がりにくいという特徴があり、将来的な価値の上昇を期待することもできます。

3. 資産の拡大：不動産投資を通じて、資産を拡大することができます。複数の物件を持つことで、収益の分散化やリスクヘッジを行うことができます。

4. 節税効果の獲得：不動産投資は節税効果が期待できる場合があります。例えば、家賃収入から必要経費を差し引いた金額が課税対象となるため、必要経費をうまく活用することで、税金の節約につながることがあります。

5. 長期的な資産形成：不動産投資は長期的な資産形成を目的とすることができます。不動産は長期的に見て価値が上がる可能性があるため、将来的に資産を活用して、安定した生活を送ることができます。

以上のように、不動産投資には様々な目的があります。目的に合わせて、投資先や投資方法を選択することが重要です。

不動産投資のさまざまなリスクを考慮する

不動産投資には、以下のような代表的なリスクが存在します。

1. 空室リスク：空室になると、家賃収入が得られなくなるため、収益が損失するリスクがあります。また、空室期間が長引くと、運用コストがかさむことになります。

2. 建物の老朽化や修繕費用の増大：建物が老朽化した場合、修繕費用がかかるため、予期せぬ費用が発生するリスクがあります。また、建物の耐震性や防犯対策などにも、定期的なメンテナンスが必要となります。

3. 不動産市場の変動：不動産市場には変動リスクがあります。物件の価格や需要が変動することにより、投資元本の損失や収益の減少が起こる可能性があります。

4. 運用コストの増大：不動産を所有することで、管理費や固定資産税、地代などの運用コストがかかります。また、入居者のトラブルや災害によって、修繕費用がかさんだり、損害賠償を支払わなければならない場合もあります。

5. 法律・規制リスク：不動産投資には、法律や規制に関するリスクがあります。例えば、不動産の建築基準法や民法、消費税法など、様々な法律・規制があるため、これらを遵守しなければなりません。

上記のリスクは、不動産投資において一般的に考えられるリスクの一部です。これらのリスクを十分に把握し、適切なリスク管理を行うことが、不動産投資において成功するためには欠かせません。

投資物件選定は将来性・周辺相場を調査してから購入する

不動産投資をする場合、投資物件の周辺環境を調べることは非常に重要です。投資物件の周辺環境が悪い場合、入居者の確保が難しく、長期的な収益にも影響を及ぼすことがあります。以下に、投資物件の周辺環境を調べる上で重要なポイントをいくつか紹介します。

1. 交通アクセス：投資物件の周辺には、交通アクセスが良いかどうかを調べることが大切です。駅やバス停、高速道路などの交通インフラが整っている場所は、入居者が多く集まりやすく、需要が高い傾向があります。

2. 学校や病院、商業施設：投資物件の周辺には、学校や病院、商業施設などがあるかどうかを調べることも大切です。これらの施設が近くにある場合、入居者の利便性が高まり、需要が高くなることがあります。

3. 治安や環境：投資物件の周辺の治安や環境も重要なポイントです。治安が悪い場合、入居者が集まりにくく、長期的な収益にも影響を与えることがあります。また、周辺環境が悪い場合、入居者の満足度が低くなり、長期的な収益にも影響を及ぼすことがあります。

4. 地価や不動産市場の動向：投資物件の周辺地域の地価や不動産市場の動向を調べることも重要です。地価が高い場所や、需要が高い場所は、投資物件として魅力的な場所となる可能性があります。

以上のように、投資物件の周辺環境を調べることは、不動産投資において非常に重要なポイントです。これらのポイントを踏まえ、投資物件を選択することが、長期的な収益を確保するためには欠かせません。

管理費・修繕費・税金などを踏まえてシミュレーションを行う

不動産投資は投資先の物件がどの程度の収益を生むのか、収益性を把握するためには、シミュレーションを行うことが重要です。以下に、不動産投資のシミュレーションの作り方をご紹介します。

1. 収益の見積もり：物件の購入価格、販売価格、家賃相場などから、収益を見積もります。具体的には、投資物件の購入価格や諸経費、家賃収入、管理費や修繕費用、固定資産税、保険料などを考慮し、年間の収支を見積もります。

2. キャッシュフローの作成：収益の見積もりからキャッシュフローを作成します。キャッシュフローとは、投資物件から得られるキャッシュフロー（現金収支）の予測を表した表のことです。具体的には、家賃収入、管理費や修繕費用、固定資産税、保険料などの支出、販売時の利益などを考慮して、投資物件から得られる現金収支を予測します。

3. 投資収益率の算出：キャッシュフローから投資収益率を算出します。投資収益率とは、投資元本に対する収益の割合を表したものです。具体的には、投資元本（物件の購入価格や諸経費など）から、投資期間中に得られる収益（家賃収入、販売時の利益など）を差し引いた金額を、投資元本で割って算出します。

4. シミュレーションの検討：投資収益率を算出した後、それを基に、シミュレーションの検討を行います。シミュレーションは収益性やリスクなどを踏まえた上で、投資物件を選択することを意味します。具体的には、投資収益率や収支のバランス、リスク管理などを考慮し、投資物件の選択を行います。

以上が、不動産投資のシミュレーションの作り方の一例です。

定期的に収支管理を行って出口戦略を考えておく

不動産投資は出口戦略は非常に重要です。出口戦略は投資物件をいつ、どのような方法で売却するか、あるいは他の目的で活用するかを考えることを指します。以下に、不動産投資における出口戦略の一例をご紹介します。

1. 資産売却：投資物件の資産価値が上昇し、売却することで利益を出す方法です。投資物件が高値で売却できるよう、市場動向や周辺環境の変化などを常に注意しておく必要があります。

2. 不動産再開発：投資物件の地価や需要が上昇している場合、不動産再開発を行うことで、収益性を向上させる方法があります。例えば、建物を取り壊し、新しい建物を建てる、または部屋のリフォームや改装を行うことで、物件の付加価値を高めることができます。

3. 相続・贈与：投資物件を相続人や家族に贈与する方法があります。また、売却することなく賃貸物件として利用することもできます。

不動産投資における出口戦略は多岐にわたります。投資物件の選択時に、出口戦略を考慮し、将来的なシナリオを想定することが重要です。