個人事業主の不動産投資は有利？注意点や法人化のメリットを解説

個人事業主でも不動産投資はできる？

個人事業主でも不動産投資を行うことができます。

個人事業主は自己の事業収益を増やすために不動産投資を行うことがあります。不動産投資によって、家賃収入やキャピタルゲインなどの利益を得ることができます。また、不動産投資を行うことで経費を抑えることもできます。例えば、自己の事業用物件を所有することで、家賃やリース費用を節約することができます。

ただし、個人事業主が不動産投資を行う場合は、事業収益の確保が最優先です。不動産投資によって生じる収益は事業収益を上回らないように注意する必要があります。また、個人事業主は個人としての財産と事業財産を区別することができるため、不動産投資によって生じるリスクが事業財産に影響を及ぼさないように注意する必要があります。

さらに、不動産投資には税務上の取扱いにも注意する必要があります。個人事業主が不動産を所有する場合、所得税や固定資産税、消費税などの税金がかかります。個人事業主は、専門家のアドバイスを受けながら、適切な税務計画を策定することが重要です。

個人事業主でも不動産投資を行うことはできますが、事業収益を優先し、税務上の取扱いにも注意する必要があります。事前に十分なリサーチを行い、専門家のアドバイスを受けながら、慎重に投資を行うことが重要です。

個人事業主が不動産投資をするメリット

個人事業主が不動産投資をするメリットには以下のようなものがあります。

会社員かつ個人事業主で不動産投資を行うと融資を受けやすい

会社員と兼業の個人事業主であれば、不動産投資ローンの融資を受けやすい場合があります。

多くの金融機関は、安定した収入を持つ借り手に対して、融資を行っています。会社員としての安定した収入と、個人事業主としての副業収入を持つ場合、収入源が多様化していることから、金融機関から融資を受けやすくなります。また、兼業によって、事業収入が増える可能性もあります。これにより、返済能力が向上することになり、融資審査の通過率が高くなることがあります。

ただし、金融機関によっては、個人事業主としての事業収益があることによって、返済能力が低下すると判断される場合もあります。また、金融機関によっては、兼業を禁止している場合もあるため、融資を受ける前には事前に確認することが重要です。

さらに、不動産投資ローンは、金融機関によって融資条件が異なります。融資金額や金利、返済期間などについて、比較検討を行うことが重要です。

会社員と兼業の個人事業主であれば、不動産投資ローンの融資を受けやすいことがあります。しかし、金融機関によっては審査基準が厳しくなる場合もあるため、事前に確認することが大切です。

65万円の特別控除を受けられる

不動産投資において、65万円の特別控除が受けられる制度があります。これは、個人が不動産投資によって得た家賃収入に対して、所得税を減免するものです。

具体的には、個人が不動産投資によって得た家賃収入が65万円以下の場合、その収入に対して所得税が課せられません。また、65万円を超える場合でも、超過分に対しては所得税が課されますが、65万円までの収入に対しては税金がかからないため、実質的な減税効果があります。

この制度は、個人が一定の条件を満たす場合に適用されます。具体的には、以下のような条件があります。

• 所得が一定額以下であること
• 家賃収入が一定額以下であること
• 所得税申告をすること
• 住宅取得資金特別控除を受けていないこと

なお、特別控除を受けるためには、所得税申告が必要です。また、控除額を計算するためには、家賃収入以外の所得も含めた総所得額を計算する必要があります。

経費計上できる項目が増える

個人事業主が不動産投資を行う場合、経費計上できる項目が増える可能性があります。以下に代表的な項目を挙げます。

• 購入費用: 不動産の購入費用、諸経費（登記費用、仲介手数料、測量費用など）
• 改装費用: 不動産を改装費用（リフォーム費用、内装費用、修繕費用など）
• 維持費用: 不動産の維持にかかる費用（修繕費用、清掃費用、管理費用、保険料、固定資産税など）
• 金利費用: 不動産投資にかかる融資の金利費用
• 税金: 不動産に関する税金（所得税、固定資産税、都市計画税、重量税など）

これらの項目を経費として計上することにより、税金の節約効果が得られる場合があります。ただし、個人事業主が不動産投資を行う場合は、経費計上に関する税務上の取扱いにも注意が必要です。具体的には、専門家のアドバイスを受けながら、適切な税務計画を策定することが重要です。

株式や債券などの投資手法とリスク分散できる

自己の事業以外の投資対象を持つことで、リスク分散ができます。不動産投資は、株式や債券などの金融商品と異なる特性を持つため、投資対象の多様化に有効です。

個人事業主が不動産投資を行うことで、経費削減や確実なキャッシュフローの確保、資産形成、投資の多様化などのメリットを享受することができます。ただし、投資には常にリスクが伴うことを忘れず、慎重な検討が必要です。

個人事業主が不動産投資をするデメリット

個人事業主だけだと融資が受けにくい

個人事業主が不動産投資を行う場合、融資を受けづらいことがあります。以下にその理由をいくつか挙げてみます。

1. 収入の安定性に関する不安: 個人事業主は、会社員に比べて収入が安定しないという不安要素があります。そのため、金融機関は返済能力が不安定であると判断し、融資を受けづらくなることがあります。

2. 事業の規模や信用力の不足: 個人事業主の場合、事業の規模が小さいため、信用力が不足していると判断されることがあります。そのため、融資を受けづらくなることがあります。

3. 投資用不動産のリスク: 投資用不動産は、その価値が変動しやすいため、リスクが高いと判断されることがあります。そのため、金融機関は、返済のリスクを避けるため、融資を受けづらくなることがあります。

4. 融資条件の厳格化: 近年、金融機関の融資条件が厳格化されているため、個人事業主が不動産投資を行う場合でも、融資を受けづらい状況が続いています。

これらの理由から、個人事業主が不動産投資を行う場合は、融資を受ける前に事前によく検討することが重要です。また、金融機関によって融資条件が異なるため注意しましょう。

事業税の支払いが生じる

個人事業主が不動産投資を行う場合、所得税だけでなく、事業税の支払いが必要になる場合があります。

事業税は、個人事業主が事業を行うことによって生じる地方税の一つで、主に売上高に対して課税されます。ただし、不動産投資においては、売上高に代わって、家賃収入が課税対象となります。

具体的には、一定額以上の家賃収入がある場合、都道府県や市区町村から事業税が課せられます。課税対象となる家賃収入の額は、地方自治体によって異なりますが、一般的には100万円以上の場合が多いようです。

なお、事業税の税率は、地方自治体によって異なります。また、事業税は、所得税などと同様に年次決算を行い、納税期限が設定されています。

複式簿記が必須になる

個人事業主が不動産投資を行う場合、複式簿記が必要になる場合があります。

複式簿記は会計処理の方法の一つで借方と貸方の二つの項目を記録することで、資産や負債、収益、費用などの変動を記録する方法です。個人事業主が不動産投資を行う場合、家賃収入や購入費用、維持費用、金利費用などを適切に管理する必要があります。そのため、複式簿記を用いて、収支の管理を行うことが望ましいです。

具体的には、不動産投資にかかる費用や収入を、項目別に借方と貸方に振り分け、総勘定元帳などの帳簿に記録する必要があります。また、適切な帳票を作成し、毎月の収支状況を把握することが重要です。

複式簿記は一定の手間や知識が必要になるため、簡易記帳方法（単式簿記）を選択することもできます。ただし、不動産投資は複雑な取引が多いため、複式簿記を用いることで、より正確な収支管理が可能になると考えられます。

個人事業主が不動産投資で法人化するタイミングは？

個人事業主が不動産投資で法人化するタイミングは事業の規模や収益状況、資金調達の必要性などによって異なります。個人事業主自身の状況に応じて、法人化を検討することが重要です。

個人事業主が不動産投資を行う場合、法人化するタイミングは、以下のようなケースが考えられます。

収益が一定以上の場合

個人事業主が不動産投資を行って収益が一定以上になった場合、法人化を検討することがあります。法人化することで、個人事業主の責任範囲が限定され、事業をより安定的に運営することができます。

資金調達が必要な場合

不動産投資には、大きな資金が必要な場合があります。この場合、法人化することで、金融機関からの融資などの資金調達がしやすくなる場合があります。

事業の規模が大きくなった場合

不動産投資によって事業の規模が大きくなった場合、法人化を検討することがあります。法人化することで、事業の拡大に伴うリスク管理がしやすくなる場合があります。

個人事業主が不動産投資で法人化する方法は？

個人事業主が不動産投資で法人化する具体的な手続きや条件は国や地域によって異なる場合があります。

一般的に個人事業主が不動産投資で法人化する場合、以下のような流れがあります。

1. 法人の設立

まずは、個人事業主が代表取締役となる有限会社や合同会社を設立します。設立手続きには、商業登記や印鑑登録、役員の就任手続きなどが必要です。

2. 不動産投資用の資金調達

法人化後に不動産投資を行うためには、投資用の資金が必要です。法人は個人よりも融資を受けやすく、低金利での融資が受けられることがあります。また、株式や社債などの発行によって資金調達を行うこともできます。

3. 不動産投資物件の選定

法人化後に不動産投資を行う場合、投資物件の選定が重要です。物件の収益性や将来性、立地条件などを十分に調査し、投資のリスクを最小限に抑えるようにしましょう。

4. 投資用不動産の取得

投資用不動産を取得する際には、法人名義での取得が必要となります。不動産の購入には、資金調達や契約書の作成などが必要です。

5. 不動産の管理・運営

不動産の管理・運営には、入居者募集や契約管理、修繕・改修などが含まれます。法人化後は、個人事業主よりも専門的な知識や経験を持ったスタッフの採用や業者との契約がしやすくなるため、運営の効率化が期待できます。

個人事業主が不動産投資で法人化するのにかかる費用は？

個人事業主が不動産投資で法人化する場合には、以下のような費用がかかります。

1. 設立費用

有限会社や合同会社などの法人を設立するために必要な費用です。具体的には、商業登記費用、登記事務所への費用、設立登記の手数料、設立印紙代、印鑑登録費用、登記関連書類の作成費用などがあります。これらの費用は、おおよそ数十万円程度が目安とされています。

2. 顧問料

法人として不動産投資を行う場合、税務や会計、法務などの専門的な知識が必要となります。そのため、税理士や弁護士などの専門家に顧問契約を結ぶことで、適切なアドバイスや指導を受けることができます。顧問料は、専門家によって異なりますが、おおよそ月額数万円程度からとなります。

3. 不動産購入費用

不動産投資を行うためには、投資用不動産の取得が必要です。不動産の購入には、物件価格や仲介手数料、登記費用、印紙代などの費用がかかります。これらの費用は、物件の規模や価格、地域によって異なりますが、数百万円から数千万円程度が目安とされています。

4. 運営費用

不動産の管理・運営には、人件費や修繕・改修費用、広告費などの運営費用が必要です。法人化することで、人件費が増える場合がありますが、専門的な知識を持ったスタッフを採用することで、運営の効率化が期待できます。