不動産投資の実質利回り・表面利回りの目安・平均相場から計算方法を解説

不動産投資の実質利回り・表面利回りとは

不動産投資において、「表面利回り（表面利回り率）」は、投資物件の収益性を評価する指標の一つです。表面利回りは、物件の年間の賃料収入（家賃収入）を物件の購入価格や投資額で割った割合として計算されます。

表面利回り率（%） = （年間賃料収入 ÷ 投資額） × 100

例えば、年間の賃料収入が100万円で、物件の購入価格が2000万円だった場合、表面利回りは5%となります。これは、投資額に対して年間の賃料収入が5%であることを示しています。

表面利回りは物件の投資価値や収益性を一つの指標で比較するために使用されます。ただし、表面利回りは物件の維持管理費や税金、空室リスク、修繕費用などを考慮していないため、完全な評価基準とは言えません。

そのため、表面利回りだけでなく、キャッシュフローや将来の成長性、地域の需要と供給など、より詳細な分析や総合的な評価が必要です。

不動産投資は表面利回りを参考にしながらも、購入する物件の特性や目標に合わせて、収益性やリスクを総合的に判断することが重要です。

不動産投資の実質利回りの計算方法

不動産投資の実質利回り（Net Operating Income Yield）を計算するためには、次の手順に従います。

歩留まり（収益率）の計算は不動産の年間の収入（賃貸料など）を、不動産の購入価格で割ります。これにより、不動産の収益率が得られます。

歩留まり = 年間収入 / 購入価格

不動産の所有には、運営費やメンテナンス費、税金などの経費がかかります。これらの経費を年間の収入から差し引きます。

歩留まり（修正後）= 年間収入 – 経費 / 購入価格

実質利回りの計算は不動産の購入時にかかる諸費用（手数料や税金）を考慮し、修正後の歩留まりを使用して実質利回りを計算します。

 実質利回り = 歩留まり（修正後） / （購入価格 + 購入時諸費用）

不動産投資の実質利回りを計算することができます。

不動産投資の表面利回りの計算方法

不動産投資の表面利回り（Gross Rental Yield）を計算するためには、次の手順に従います。

不動産の賃料収入を1年間の総額として計算します。これには、各単位の賃料を合計します。

年間賃料総額 = 単位ごとの賃料 × 単位の総数

表面利回りの計算は年間賃料総額を不動産の購入価格で割ります。これにより、表面利回りが得られます。

表面利回り = 年間賃料総額 / 購入価格

不動産投資の表面利回りを計算することができます。

不動産投資の利回りを見るときの注意点

表面利回りだけで判断しない

不動産投資の評価や判断には、表面利回りだけでなく、他の要素や指標も考慮する必要があります。

表面利回りは経費や諸費用を考慮せずに賃料収入のみを使用して計算されます。しかし、不動産の運営費やメンテナンス費、管理費、税金などの経費は投資収益に直接影響します。これらの経費を考慮しないと、実際の利益や収益性が正確に評価されません。

また表面利回りは満室時の賃料収入を基に計算されますが、不動産が常に満室であるとは限りません。空室リスクや賃貸需要の変動を考慮しないため、実際の収益に影響を及ぼす可能性があります。

不動産投資を総合的に評価する際には表面利回り以外の指標や要素も考慮することが重要です。これには、実質利回り、キャッシュフロー、修繕積立金、地域の市場動向、将来の成長ポテンシャルなどが含まれます。

「高利回り物件＝優良物件」ではない

不動産投資の評価や判断には利回りだけでなく、他の要素も考慮する必要があります。例えば、利回り以外の重要な要素をいくつかご紹介します。

• キャッシュフロー：不動産投資の収支を正確に評価するためには、キャッシュフロー（現金収入と現金支出の差）を考慮する必要があります。賃料収入に対する経費や諸費用、ローンの返済、修繕費などの支出を考慮し、実際のキャッシュフローを評価します。
• リスク管理：不動産投資には様々なリスクが存在します。市場の変動、空室リスク、入居者トラブル、利子上昇などのリスク要因を考慮し、それらに対するリスク管理策を検討する必要があります。
• 地域の市場動向：不動産投資の成功には地域の市場動向も重要です。地域の需要と供給のバランス、将来の成長見通し、インフラ整備などを評価し、地域のポテンシャルを考慮します。将来的な不動産の価値変動を予測し、売却時の利益を見込むことが重要です。

利回りは不動産投資の一つの指標であり、投資収益の評価には重要ですが、他の要素も総合的に評価することが重要です。

経費を含めないシミュレーションに注意が必要

不動産投資の評価やシミュレーションにおいて、経費を考慮することは非常に重要です。経費は不動産の運営費やメンテナンス費、管理費、税金などの費用を指します。

まず、不動産の賃料収入を想定し、単位ごとの賃料と単位の総数から年間の賃料収入を計算します。次に不動産の運営費、メンテナンス費、管理費、税金などの経費を計算します。これには、修繕費や保険料、不動産管理会社の手数料などが含まれます。

年間の賃料収入から経費を差し引いた金額をキャッシュフローとして計算します。これにより、実際に手元に残る利益を把握できます。キャッシュフローを不動産の購入価格で割り、利回りを計算します。これで投資の収益性を評価できます。

経費を考慮に入れたシミュレーションにより、実際のキャッシュフローや利回りを正確に評価することができます。また、将来的な変動やリスクにも対応するため、予備費や修繕積立金などの費用も検討しておきましょう。

高利回りでも購入を避けるべき物件の条件

想定利回りは高いが、空室期間が長い物件

空室が続いている物件は想定利回りが高い一方で、収益性においては課題がある可能性があります。

そもそも物件の立地や周辺環境、市場の需要と供給のバランスを調査し、その物件が市場の需要に合致しているかを確認します。空室の要因が物件の要望に関連している場合、その要望に対応することが重要です。例えば、改装や設備のアップグレード、共有スペースの改善など、物件のニーズに合わせた改善策を検討します。

空室リスクが高くなる地方物件、駅から遠い物件

地方物件や駅から遠い物件は空室リスクが高くなる可能性があります。

物件選定では需要と供給のバランスが重要です。物件が需要のある地域に位置しているかどうかを調査し、需要が限定的である場合は注意が必要です。投資目標や戦略によっても、地方物件や駅から遠い物件を避けるべきかどうかが異なります。収益を最大化したい場合やポートフォリオの分散を図りたい場合は、需要が高くなるような地域や物件を選ぶことが基本になります。

管理状態の劣悪な物件

管理が劣悪な物件では、定期的なメンテナンスや修繕が遅延することがあります。建物や設備の劣化が進み、将来的なトラブルや高額な修繕費用の発生リスクが高まります。

また、物件の入居率が低下する傾向があります。管理が適切に行われていないため、物件は快適な環境やサービスを求めて他の物件へ移る可能性が高くなります。賃料収入の確保や適切な経費管理が困難になります。結果として、収益性が低下し、投資収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

家賃が相場よりも高い物件

適正な家賃水準に比べて高い家賃設定は、入居率の低下や空室リスクの増加につながる可能性があります。入居者が高い家賃を支払うことに抵抗を感じるため、入居者の入居期間が短くなり、結果として収益性が低下することがあります。

家賃が相場よりも高い物件は、同じエリアにある他の物件と比較して競争力が低くなる可能性があります。入居者はより魅力的な価格設定の物件を選ぶ傾向がありますので、入居率が低下し、テナントの獲得が難しくなります。

管理費・修繕積立金が高すぎる物件

管理費や修繕積立金が高すぎる場合、収益性が低下する可能性があります。賃料収入から高額な管理費や修繕積立金を差し引く必要があるため、手元に残る利益が減少します。オーナーが期待する利回りやキャッシュフローが実現しづらくなります。

出口戦略（売却）がイメージ出来ない物件

出口戦略として物件を売却することが難しい場合、物件のリキッドリティ（流動性）が低下します。売却を希望した時に市場での需要が低いため、物件を売却することが困難になる可能性があります。

将来的な資産価値の減少のリスクが高まります。売却時に需要が低く、物件の価値が下落する可能性があるため、投資収益性に悪影響を及ぼします。将来の需要変動や市場環境の変化に対応できないため、投資家は予期せぬリスクにさらされる可能性があります。さらに他の投資機会に資金を移動することが制限されます。