不動産投資に必要な元手は？少ない元手で始める方法を解説

一般的に元手は物件価格の約2割～3割が目安

一般的な目安として、不動産投資における元手は物件の購入価格の約20%程度です。つまり、物件の購入価格の20%を元手として用意目指すということです。

この割合は一般的な指標であり、具体的な状況によって変動することがあります。例えば、物件の種類や場所、市場の状況、投資家のリスク許容度などによって、必要な元手は異なってきます。

また、20%はあくまで目安であり、不動産投資には様々な要素が関与しますので、投資家は自身の状況や目標に応じて具体的な元手を計画する必要があります。

金融機関によっては10万円から始められる

契約者の属性・物件の資産価値が良ければ、金融機関次第では元手10万円から不動産投資を始めることができます。物件購入価格の残高は、金融機関と不動産投資ローンを組んで毎月支払うことになります。

他にも不動産投資のクラウドファンディングや不動産投資信託（REITs）は少額から投資することができますが、投資額が限られているため、リターンもそれに比例して限定的となる傾向が強くなります。

レバレッジ効果で少額から始められる

不動産投資において「レバレッジ」とは、自己資金に対して不動産投資ローンを活用して投資を行うことを指します。レバレッジを使うことで、限られた自己資金でより大きな不動産投資を行うことができます。

一般的に不動産投資では銀行や金融機関から融資を受けて借入金を調達します。自己資金と借入金を合わせた総額を使って物件の購入や運営を行い、将来的なキャッシュフローで借入金の返済や利息をカバーすることを目指します。

レバレッジを利用することにより、自己資金を最小限に抑えつつ不動産投資を行うことができます。ただし、レバレッジを使った投資は返済リスクも高まるため注意が必要です。市場の変動やキャッシュフローの不安定性により、借入金の返済に支障をきたす可能性があるため、慎重な計画とリスク管理が必要です。

具体的なレバレッジの割合は投資家のリスク許容度や金融機関の要件によって異なります。自己資金の20%から30%程度を元手とし、残りの70%〜80%を借入金として利用することが多いです。

不動産投資は元手が無くても始められる？

利回りに対して金利が高くなることもある

不動産投資は元手を持たずに借入金だけで投資を行う場合、金利が高くなる傾向があります。これは金融機関が元手を持たない借入者に対してはリスクが高いと見なすためです。

元手を持たずに借入金だけで投資を行う場合、投資家は資金の返済や利息の支払いを将来のキャッシュフローから行う必要があります。しかし、投資物件のキャッシュフローが不安定であったり、賃料収入が予想よりも低かったりする場合、金利を支払うための十分なキャッシュフローが確保できない可能性があります。このようなリスクを考慮して金融機関は高金利を設定することがあります。

また、元手を持たない場合、投資家の自己資本比率が低くなります。自己資本比率が低いと、投資家の負債に対するリスクが高まるため、金利が上昇することがあります。

要するに、元手を持たずに不動産投資を行う場合、高い金利を支払うことや、リスクが高まることを覚悟しなければなりません。借入金だけで投資を行う場合は、キャッシュフローの予測やリスク管理に十分な注意が必要です。また、金利の高さをカバーするために、投資物件の収益性や将来の成長ポテンシャルを慎重に評価することも重要です。

ローン返済の負担が大きくなる可能性がある

不動産投資において元手なしで借入金だけで投資を行う場合、返済がきつくなる可能性が高まります。

1. キャッシュフローの不安定性: 投資物件のキャッシュフローが予測よりも低い場合や、空室率が高い場合など、収入が十分に得られない状況が生じる可能性があります。

2. 利息の負担: 高金利で借り入れる場合、毎月の利息支払いが大きくなります。これに加えて、元手がないために元金の返済に充てる余裕が限られることが考えられます。

3. リスクの増加: 元手がない場合、投資家のリスクが高まります。投資物件の価値が下落した場合や予期せぬ修繕費が発生した場合など、リスクに対しての余裕が少ない状況であるため、返済に影響を及ぼす可能性があります。

4. 銀行や金融機関の融資審査: 元手がない場合、借入金の調達において銀行や金融機関からの融資が難しい場合があります。融資の条件や金利が厳しくなることがあります。

元手なしでの不動産投資には多くのリスクが伴います。返済がきつくなる可能性が高いため、慎重な計画とリスク管理が必要です。

不動産購入後にも費用が発生する

不動産投資において、物件を購入した後にはさまざまな費用が発生することがあります。以下に一般的な費用の例を挙げます。

• 維持管理費用：維持管理の修繕やメンテナンス、清掃などの費用が含まれます。
• 税金：不動産所有には固定資産税や都市計画税などの税金がかかります。また、法人化すると所得税や法人税などの税金も発生します。
• 管理会社の手数料：管理を委託すると管理会社に支払う手数料や管理費用がかかります。
• 保険料：不動産の保険料も費用の一部です。建物や財産を保護するための保険料を支払う必要があります。
• 融資に伴う利息：借入金を利用した場合、毎月の利息支払いが発生します。

これらの費用は不動産投資において考慮すべき項目です。投資物件の運営や維持管理に必要な経費として予算を設定し、収益性の計算に反映させる必要があります。

少額の元手でも始められるおすすめの不動産投資

区分マンション投資

少額の元手で区分マンションに投資することは可能です。区分マンションは一つの建物を複数の区画に分け、それぞれの区画を別々に所有する形態です。区分マンションの購入には購入価格や手数料、登記費用などの費用がかかります。また、区分所有者として管理組合費や修繕積立金などの負担もあります。

区分マンションの収益性を評価するためには、家賃相場や賃貸需要の分析が重要です。地域の需要・供給状況や将来の成長ポテンシャルを考慮し、キャッシュフローの見込みを詳細に計算することが必要です。

区分マンションの投資には、入居者の入れ替わりや空室リスク、修繕や管理の負担などのリスクがあります。慎重な入居者選びや適切な管理体制の構築、予備費用の設定など、リスク管理策を考慮することが重要です。

築古物件の不動産投資

築古物件を購入する際には、地域の需要や成長ポテンシャルを考慮することが重要です。物件の立地や周辺環境、将来の開発計画などを調査し、将来的な需要や賃料収入の見通しを確認することが望ましいです。

築古物件は一般的に新築物件よりも価格が低くなる傾向があります。そのため、少額の元手でも購入できる可能性が高いです。しかし、 築古物件には建物や設備の老朽化のリスクがあります。修繕やリノベーション費用が必要になる場合がありますので、それを予算に組み込む必要があります。

少額の元手で築古物件を購入する場合、銀行や金融機関からの融資条件にも注意が必要です。築古物件の場合、融資条件がより厳しい場合があるため、資金調達には慎重さが求められます。

地方物件の不動産投資

地方物件は都市部に比べて価格が比較的低い傾向があり、それに伴って少額の元手でも投資が可能となる場合があります。

築古物件と同じように地方物件の需要と供給のバランスや成長ポテンシャル、地域の経済状況などを評価する必要があります。投資の目的や戦略に合致し、将来的な収益性を見込みます。

物件を購入した後のキャッシュフロー（賃料収入から支出を差し引いた額）を慎重に評価する必要があります。地方物件では賃料収入が都市部に比べて低い場合がありますので、適切な家賃設定と予想される収益性を確認しましょう。

地方物件を遠隔地から運営する場合、地元の信頼できるパートナーや管理会社のサポートを活用することが有効です。現地の情報や市場動向を把握するためにも、地元のネットワークを構築することが重要です。