不動産投資の売却益とは？計算方法から節税方法を解説

不動産売却益とは

不動産売却益（不動産のキャピタルゲイン）とは、不動産を売却した際に、売却価格から取得原価（購入価格や建築費など）および売却に関連する費用（仲介手数料、登記費用など）を差し引いた金額のことを指します。具体的には、以下のように計算されます。

不動産売却益 = 売却価格 – 取得原価 – 売却に関連する費用

例えば、不動産を1000万円で売却し、取得原価が700万円で売却に関連する費用が100万円だった場合、不動産売却益は200万円となります。

不動産売却益は不動産投資家にとって重要な要素です。売却益がプラスになる場合、キャピタルゲイン税（所得税）が課税される場合があります。ただし、売却益が一定の条件を満たす場合、住宅ローン減税や特定口座の活用などによって税金の軽減が可能な場合もあります。

不動産売却益の計算方法

不動産売却益の計算方法は以下の通りです。

不動産売却益 = 売却価格 – 取得原価 – 売却に関連する費用

売却価格（Selling Price）:不動産を売却した際の売却価格を指します。これは買い手から受け取った金額や物件の価値に相当するものです。

取得原価（Acquisition Cost）:不動産を取得する際の原価、つまり購入価格や建築費、改築費などの総額を指します。また、不動産を相続や贈与などで入手した場合は、その時点での評価額が取得原価となります。

売却に関連する費用（Expenses related to the sale）:不動産を売却する際に発生する費用を指します。一般的な費用には、仲介手数料、登記費用、不動産評価のための鑑定費用、修繕や清掃費用などが含まれます。これらの費用は売却価格から差し引かれます。

不動産売却益の計算には売却価格から取得原価と売却に関連する費用を差し引くだけです。この差額がプラスの場合は売却益があり、マイナスの場合は売却損失となります。

不動産投資マンションの売却時に支払う税金

登録免許税（抵当権抹消登記）

登録免許税（抵当権抹消登記）は不動産を売却する際に支払う税金の一つです。抵当権抹消登記が行われる場合、新しい所有者に不動産の所有権が移転するために必要な手続きとなります。

抵当権抹消登記の登録免許税は、売却価格や抵当権の金額に基づいて計算されます。税率や計算方法は国や地域によって異なるため、具体的な金額は地方自治体の税務局や司法書士などに確認が必要です。

一般的には、登録免許税は売主が負担することが一般的ですが、売買契約の交渉や地域の法律によって異なる場合があります。また、不動産の売却に関連する他の費用（例：仲介手数料、登記手数料など）も考慮に入れる必要があります。

印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書に必要な税金の一つです。不動産の売却時に売買契約書を作成する際には、一定の金額の印紙税を支払う必要があります。印紙税の金額は、契約書の内容や売買価格に基づいて計算されます。一般的に、売主と買主の両方が印紙税を分担する場合があります。

譲渡所得に対する所得税、住民税

不動産の売却による譲渡所得には、所得税と住民税がかかる場合があります。

不動産の売却による譲渡所得は一般的に所得税の課税対象となります。所得税は、売却益（売却価格から取得原価や売却に関連する費用を差し引いた金額）に対して課税されます。

住民税は不動産の売却による譲渡所得にも影響を及ぼす可能性があります。住民税は、所得税とは別に地方自治体が課税する税金であり、売却益に応じて課税されます。

所得税と住民税の計算は、売却益やその他の所得、個人の所得税の申告方法などによって異なる場合があります。したがって、具体的な金額や手続きについては税務専門家や税務署の指導に従うことが重要です。

なお、所得税や住民税の一部は源泉徴収される場合もありますので、売却時には売主や買主が適切な手続きを行う必要があります。

不動産投資マンションの売却時の注意点

入居者がいると売却額が下がる

売却時に入居者がいる不動産を売る場合、売却額が下がる可能性がある点に注意が必要です。入居者がいる場合、権利や保護が法的に定められています。権利を侵害せずに物件を売却するためには、入居者の権利保護を遵守しなければなりません。

入居者がいる場合、入居率や賃料収入の安定性が売却価格に影響を及ぼすことがあります。賃貸収入が安定している場合や入居率が高い場合は、物件の評価が高まる可能性がありますが、逆に入居率が低い場合や入居者からの収益が不安定な場合は売却価格が低下することがあります。

入居者がいる物件を売却する場合は、入居者の権利保護や物件の収益性に関する情報を考慮し、適切なプロセスとコミュニケーションを確保することが重要です。

マイホーム用減税制度は利用できない

売却時には、マイホーム用減税制度を利用できない点にも注意が必要です。

マイホーム用減税制度は、一定の条件を満たす自己居住用不動産（マイホーム）に対して、売却時に所得税の課税額を軽減する制度です。一般的には一定の期間を自己居住用として使用し、売却時に売却益が発生した場合に適用されます。

マイホーム用減税制度は投資用不動産や賃貸物件の売却には適用されません。この制度は自己居住用として使用される不動産に対してのみ適用されるため、投資目的で取得した不動産の売却時には利用できません。

消費税の支払いが必要になる場合がある

投資物件を取得する際に、新築や改築された建物や一部の土地の場合、取得時に消費税が課税されている可能性があります。不動産の取得価格に対して消費税が加算される形で支払われることがあります。

また投資目的で不動産を取得し、一定期間内に売却する場合も、消費税の支払いが必要になる場合があります。転売目的で取得した不動産の売却は、消費税の課税対象となることがあります。さらに投資物件を売却し、売却益が発生した場合、その売却益に対しても消費税が課税されることがあります。