不動産投資の1棟目の物件選びでよくある失敗例

利回りだけで物件を選ぶ

不動産投資で利回りだけで物件を選ぶことは注意が必要です。利回りだけを重視して物件を選ぶと、市場の需要や供給の動向との不一致が生じる可能性があります。市場の需要が低下し、家賃が下落するなどの影響を受けることがあります。

また、地域の魅力や将来性を見落とすことがあります。地域の発展やインフラ整備、経済成長の見通しなど、将来的な需要や資産価値に影響を与える要素を無視してしまう可能性があります。

さらに物件の品質やロケーションの問題を見落とすことがあります。建物の老朽化や設備の不備、交通アクセスの悪さなどが入居者のニーズに合わないため、入居率の低下や家賃の引き下げを招く可能性があります。

利回りだけを基準に物件を選ぶことはリスクを伴います。不動産投資においては、利回りの他にも地域の魅力、将来性、管理の容易さ、テナントの需要などの要素を総合的に考慮し、バランスの取れた投資戦略を立てることが重要です。

修繕費用がかかる物件を選ぶ

不動産投資において、修繕費用がかかる物件を選ぶことにはいくつかのリスクが存在します。修繕費用がかかる物件では将来的に大規模な修繕や改修が必要になる可能性があります。

しかし、費用を正確に予測することは困難であり、予想以上に高額な費用がかかる場合があります。キャッシュフローに負担がかかり、収益性が低下する可能性があります。

建物や設備の状態が悪化し、資産価値が低下する可能性があります。将来的な売却時の利益や資産の価値が減少することがあります。

2棟目・3棟目が買えない物件を選ぶ

不動産投資において、2棟目や3棟目の物件を購入できなくなるリスクを避けるためには、慎重な物件選びが重要です。

初めての物件を購入する際に、高額な借入を行ってしまうと、2棟目や3棟目の物件を購入するための資金が不足する可能性があります。初めての物件で予想外の問題が発生し、キャッシュフローが悪化する場合があります。この場合、追加の物件を購入する余裕がなくなります。適切なデューディリジェンスや予測の下で物件を選ぶことで、収益性の低下リスクを軽減できます。

不動産投資市場や金融市場の変動により、融資条件が厳しくなる可能性があります。初めての物件で有利な融資条件を利用した場合、後続の物件では融資を受けられない、または条件が悪化するリスクがあります。

不動産投資は1棟だけでなく複数物件を持つのが良い理由

投資リスクを分散できる

複数物件を持つことにより、リスクを分散させることができます。一つの物件に依存せずに複数の収入源を持つことで、一つの物件で発生した空室や家賃の減少などのリスクに対してもバランスを保つことができます。

投資ポートフォリオの多様化が可能となります。異なる地域や物件タイプを組み合わせることで、地域リスクや需要の変動リスクに対するヘッジ効果を得ることができます。

効率的な不動産経営ができる

キャッシュフローの安定性が向上します。物件間で家賃収入がバランス良く分散されるため、一つの物件の空室や家賃減少が他の物件の収入でカバーされることがあります。

また収益性を向上させることができます。複数の物件のキャッシュフローを合算することで、全体的な収益を増加させることができます。また、複数物件を持つことで、キャピタルゲインやポートフォリオのバリューアップのポテンシャルも高まる場合があります。

出口戦略を描きやすい

また複数物件のうちのいくつかの不動産価値が上昇し、利益を出すタイミングで物件を売却することができます。市場が好調な時期や需要が高まっている場合には、物件を売却することで利益を最大化できるでしょう。

不動産投資の1棟目はどんな物件を選べば良い？

不動産投資の1棟目を選ぶ際には、いくつかの要素を考慮することが重要です。大前提として需要の高い地域や成長が見込まれる地域を選ぶことが重要です。地域の経済成長やインフラ整備、交通アクセスの便利さ、周辺環境の魅力などを考慮しましょう。

物件のキャッシュフローを評価することは重要です。家賃相場や入居率、物件の運営費用、予想される収入と経費のバランスなどを考慮し、持続可能なキャッシュフローを見込む物件を選びましょう。

1棟目の物件を購入する際には、自身の資金計画とリスク許容度を考慮することも重要です。自己資金の確保や借入の検討、収益とリスクのバランスを考えながら物件を選びましょう。不動産会社や不動産投資の専門家に相談するほうが無難です。

不動産投資で失敗しないための成功のポイント

リスクの少ない投資物件を選ぶ

リスクの少ない投資物件を選ぶためには、需要の高い地域を選ぶことが重要です。その結果として、入居者を確保しやすくなります。成熟した市場や人口の増加が見込まれる地域、教育施設や商業施設が近くにある地域などを選びましょう。

安定したキャッシュフローを見込むために地域の家賃相場と比較し、適切な家賃設定ができるかを慎重に検討しましょう。

基準となる実質利回り決める

適切な実質利回りの基準を設定することが重要です。実質利回りの基準を決める際には、物件が所在する地域や市場の相場を考慮することが重要です。同じ地域や市場内での他の物件と比較し、一般的な利回り水準を把握しましょう。市場相場に合致するか、それを上回るような利回りを目指すことが求められます。

また投資の目的やリスク許容度によっても異なります。投資家の目標やリスク許容度に応じて、収益性の目標を設定することが重要です。一般的には、投資物件の実質利回りが市場平均や他の投資機会よりも高いことを目指す傾向があります。

不動産投資は長期的な投資ですので、実質利回りの基準を設定する際には、長期的な収益を重視することが重要です。将来的なキャピタルゲインやポートフォリオのバリューアップの可能性を考慮し、将来的な収益性に期待できる利回りを目指すことが重要です。

不動産会社と関係を築く

不動産会社は市場の情報に精通しており、地域の需要動向や物件の相場などの情報を提供してくれます。また、投資におけるリスクやチャンスについてのアドバイスも受けることができます。

不動産会社は広範なネットワークを持っており、銀行や金融機関、建設業者、不動産開発会社などとの関係を持っています。これにより、投資に必要な融資や修繕工事などのリソースを提供してくれる可能性があります。不動産会社との関係を通じて、より円滑な取引や運営が行えます。