不動産投資の銀行からの融資は厳しい？融資条件や通りやすい人の特徴を解説

投資物件を購入するためには、不動産投資ローンの利用は必要不可欠で、特に銀行系の不動産投資ローンは、低金利で融資を受けられるのがメリットです。

しかし、銀行で融資が受けられる方は、公務員や会社の正社員、専門職など安定性のある収入のある方に限られます。

どんなに収入が多くても、安定性のある収入でないと銀行の不動産投資ローンは通りにくい特徴があります。

今回は、銀行の不動産投資ローンが通りやすい方の特徴と融資条件について紹介します。

不動産投資ローンを扱う銀行の特徴

不動産担保ローンはどの銀行でも取り扱いしており、メガバンク、地方銀行、信用金庫によって審査基準が異なります。

さらに物件の地域や種類によって、融資を受ける銀行の使い分けを行うのがおすすめです。

この章では、それぞれの銀行の特徴や審査の通りやすさについて詳しく解説します。

メガバンク

メガバンクは、地方銀行より低金利で融資を受けられるのが特徴で、属性が高い方や担保力が高い物件が審査に通りやすいです。

特に、不動産投資を事業展開したい方は、1棟目をメガバンクで融資を受けられているという実績があれば、他の銀行でも融資が受けやすくなります。

審査基準は、年収などの個人の属性はもちろん、資産状況や物件の収益性と事業実績も厳しく判断します。

特に不動産投資ローンに積極的なメガバンクは、三井住友銀行とりそな銀行です。

地方銀行

地方銀行の特徴は、営業エリアの投資物件に対して積極的に融資し、担保力も地域の特徴を重視して審査します。

適用金利は、該当地域の地方銀行によって異なりますが、メガバンクより高いか同等の金利を提示する地方銀行もあります。

地方銀行の審査は、メガバンクより緩く、該当地域の平均年収より上回っている方が通りやすいと言われています。

不動産投資を積極的に行っている銀行は、横浜銀行、千葉銀行、静岡銀行などがあります。

信用金庫・信用組合

信用金庫や信用組合は、地域の経済を活性化させる為に建てられた金融機関で、地方銀行より審査基準が緩めの傾向にあります。

銀行では自己資金が20％以上でないと審査に通りにくいですが、信用金庫の場合は、自己資金が10％で融資した事例もあります。

属性や自己資本比率が低くても審査が通りやすいこともあり、適用金利は、メガバンクや地方銀行と比較して高めになります。

融資対象が中小企業と個人に特化している点や営業エリアを限定しているので管轄するエリアで投資物件を購入する方は信用金庫も選択肢に入れることもおすすめします。

不動産投資に積極的な信用金庫は、あすか信用組合、城北信用金庫などです。

不動産投資ローンには2種類ある

銀行によって異なりますが、不動産投資ローンには、アパート・マンションとプロパーローンと2種類に分かれています。

それぞれの特徴について詳しく解説します。

アパート・マンションローン

アパートローンは審査スピードが速く、審査基準が緩めのローンです。

審査基準が緩めな分、返済不能リスクに備えるために適用金利が高く、不動産投資初心者、自己資金が少ない方はアパートローンが適しています。

アパートローンは保証会社の審査基準が適用され、審査は、属性と物件の収益性と資産状況を重視した審査を行います。

早めの借入や審査が緩めのローンを希望する場合は、アパートローンがおすすめです。

プロパーローン

プロパーローンは銀行で独自で融資するローンで、審査はアパートローンと比較して厳しめです。

適用金利はアパートローンよりも低めで、オーナーの属性や不動産担保力、資金計画を審査して金利を確定します。

審査は、銀行の預金のみで弁済できる返済能力と担保不動産の担保価格を見て判断する傾向にあります。

収入が安定している会社員の方や、不動産投資の経験がある方、黒字の事業経営者は、審査が通りやすい傾向にあります。

銀行の不動産投資ローンの金利の種類

不動産投資ローンの金利は住宅ローンと似ており、変動金利、選択型固定金利型、全期間固定金利型の3種類に分かれています。

金利の選び方は、資金計画や毎月の返済負担額に応じて決めることができます。

銀行で提示される適用金利の特徴を詳しく紹介します。

変動金利

変動金利は名前の通り、常に適用金利が変動し、半年ごとに適用金利の見直しがあります。

大手メガバンクや地方銀行の不動産投資ローンの変動金利は、短期プライムレートに連動しています。

変動金利のメリットは適用金利が低く、月々の返済額の負担が少ないのが特徴です。

一方のデメリットは、半年ごとに適用金利の見直しがあるため、金利の上昇で返済額が上がるリスクと審査金利は、店頭金利で行うので審査が厳しめになります。

市場金利が上昇した際に、返済額が大幅に上がる可能性もあるので、定期的に金利の見直しを行いましょう。

選択型固定金利

選択型固定金利は、3年〜10年までの固定金利期間を選ぶことができ、固定金利期間が終了後に変動金利になります。

メリットは、一定期間は固定金利なので収支の管理がしやすく、全期間固定金利より金利が低いので、返済額が少ないです。

デメリットは、固定金利の期間が終了した際に変動金利となるので、金利変動リスクによって返済額が変動する可能性があります。

多くの不動産オーナーは、物件購入時に選択型固定金利を選んで、固定金利終了時に借り換えをする方が多いです。

全期間固定金利

全期間固定金利は、借入時から完済時まで同じ金利が適用され、返済額が変わらないのが特徴です。

メリットは、全期間の返済額が変わらないので、収支の管理がしやすく、金利変動リスクに左右されない点があります。

一方、デメリットは適用金利が高く、毎月の返済額も高いのが難点です。

市場の金利が上昇しても返済額の変動がなく安心して返済できますが、毎月の返済額も高いので、資金計画を考えて検討しましょう。

不動産投資ローンの銀行審査で見られるポイント

一般的なローンの審査では、申込人の属性と過去の借入状況で判断されますが、不動産投資ローンは投資物件の担保力と資金計画も審査の対象になります。

特に銀行の不動産投資ローンは、総合的に返済能力を判断して適用金利を決めますので、ローンの審査対策は必要不可欠です。

この章では、銀行の不動産投資ローンの審査で見られる5つのポイントについて解説します。

年収

不動産投資ローンの申込み条件では、年収700万円以上を基準にしている銀行が多いです。

年収700万円に満たない方でも、資産状況や不動産投資の実績が高い方でも借入可能な場合があります。

審査で判断するポイントは、ただ年収が高いだけではなく、収入の安定性や借入金額とのバランスを見て判断します。

さらに、年収によって借入可能な金額が決まり、一般的に年収の7倍〜8倍くらいが目安です。

ローンの申込みの際には、自分の年収を踏まえて借入金額を決めるようにしましょう。

勤務先（職業）

職業や勤続年数、雇用形態も審査で見られ、申込み条件が勤続年数2〜3年以上の方を対象にしているケースが多いです。

勤続年数の長い方や雇用形態が正社員の場合は、安定的な収入があると見込まれ、審査が通りやすくなります。

職業を審査対象とする理由は、収入の安定性を判断するためですが、特に公務員や大手企業の会社員、医療専門職（医師や看護師など）が審査ポイントが高いです。

自営業や会社経営者の場合は、年収が高くても、安定的な収入がないと見られ審査が不利になる傾向にあります。

過去の借入状況

過去のクレジットカードやローンの支払いを延滞もしくは滞納事故の有無を見ます。

審査時に、金融機関が加入している個人信用情報機関に返済情報を請求し、支払いの遅れや延滞事故の有無がないか調査されます。

返済の遅れや他の金融機関で借入が多いと多重債務者と見なされ、審査落ちもしくは、減額での承認の可能性があります。

投資物件を購入する前には、クレジットカードやローンの支払いを見直し、借入を一括完済することを推奨します。

投資不動産の担保状況

投資物件に抵当権をつけるため、物件の担保評価も審査の対象になります。

投資物件の担保評価を行う目的は、ローンの返済が不能になった際に物件を売却して、債務を弁済できるだけの価値があるのか評価することです。

担保状況の判断は、立地や築年数、建物の法定耐用年数（木造は22年、重量鉄骨が34年、RC構造は44年）、土地の状態、エリアの賃貸需要などを判断して審査します。

特に、投資物件が中古物件の場合、築古の建物や回収性のない立地は担保価値が低く評価される可能性があります。

投資物件選びの際には、立地や建物の状態が良い物件を選ぶのもローンを通す対策の一つです。

資金計画

資金計画は、不動産投資ローンで一番重要視しており、｢空室リスク｣と「利回り｣を重要視します。

｢空室リスク｣と「利回り｣の他にも、家賃収入の金額から必要経費の金額、納税費用や減価償却費まで、年単位の資産収支が実現可能かを判断します。

そして、自己資金の多さも資金計画として見られるポイントになり、自己資金のない資金計画を提出すると審査上マイナス評価になります。

審査側に、収益性が高く、空室を出さない物件であることが証明できる資金計画をしっかり作り込むことが重要です。

まとめ

銀行の不動産投資ローンは、それぞれの金融機関で審査基準や物件のエリアに限りがあるのが特徴です。

適用金利は、固定金利期間が長いと、金利も高くなり返済の負担が大きくなるので、無理のない返済額で選ぶことをおすすめします。

そして、銀行の不動産担保ローンは属性や物件の収益性、担保力、資金計画を重視して審査を行います。

審査を通すためには、収入の安定性を高める、収益性が高く担保力がある物件を選ぶ、実現可能な資金計画を作ることが重要です。