不動産投資の種類は？仕組みやメリット・デメリットを解説

不動産投資の種類①：区分投資

区分投資はマンションやアパートの1室を購入し、賃貸に出して入居者から家賃収入を得る不動産投資になります。一棟投資と比較して少額で購入ができることから、不動産投資初心者向けの投資になります。区分投資といっても単身者向けのワンルームか家族向けのファミリータイプかによって入居者が変わります。

区分投資の場合、基本的に管理業務を管理会社に委託するため、手間暇がかからないため運用負担もありません。さらに、区分投資はマンションやアパートの一部の部屋だけなので入居者が入れ替わっても修繕費用を抑えることができます。逆に言うとマンションやアパートの建替や修繕に関しては自分の好きなタイミングで行うことができないデメリットもあります。

区分投資の利回りは都市部で約3〜5%程度になります。一棟投資と比較すると始めやすく手を出しやすいですが、利回りが低い特徴があります。

区分投資のメリット

• 少額から始められる
• 管理の手間暇がかからない
• 流動性が高いので売却がしやすい

区分投資のデメリット

• 空室リスクがある
• 一棟投資と比較して利回りが低い
• 建替・修繕などは自由に行えない

区分投資はどんな人が向いている？

区分投資は不動産投資の中でも初期費用を抑えられて運用負担も少ないため、本業がある会社員の方に人気があります。しかし、区分投資で空室が発生すると、家賃収入を得ることができないため、都市部にあるマンションやアパートを複数所有して、不動産投資の最大リスクである空室リスクを軽減することが必要になります。

不動産投資の種類②：一棟投資

一棟投資はマンションやアパートなどの一棟丸ごと購入して、賃貸に出して入居者から家賃収入を得る不動産投資になります。新築として土地の購入と建築を行うのか、中古で既にあるマンションやアパートを購入するのかによって初期費用は変動します。もちろん、建物の構造や規模によっても大きく費用負担が変わりますが、一般的には5,000万円〜2億円程度の負担になります。区分投資と比較して初期費用がかかりますが、利回りとしては基本的に4〜8%程度が期待できます。

一棟投資のメリット

• 空室リスクが低い（家賃収入が0になりにくい）
• 家賃収入が多くなる
• 建替・修繕などが自由に行える

一棟投資のデメリット

• 初期費用がかかる
• 建替・修繕・リフォームなどの費用負担が大きい
• 管理に時間が取られる

一棟投資はどんな人に向いている？

マンションやアパートを建築するための土地を所有されている方、数千万円単位の初期費用を準備できる方が向いているでしょう。一棟投資は区分投資よりも初期費用がかかるので事前に資金計画を立てる必要があります。

不動産投資の種類③：戸建て投資

戸建て投資は自分が所有する一戸建住宅を賃貸し、入居者から賃料収入を得る不動産投資です。戸建て投資は各部屋を別々の入居者に賃貸するシェアハウスを行うこともあります。

戸建て投資で新しく戸建てを建設する場合、土地面積・構造によって変わりますが、一般的に1,000万円〜2,000万円程度の初期費用がかかります。

戸建てを購入するのは主に子供のいる家族になるため、通勤・通学のしやすさ以外にも生活のしやすさやペット可能といったニーズを満たす物件は賃貸ニーズがあります。そのため、戸建て投資の特徴として、区分投資や一棟投資よりも立地以外の要素も関係するため土地勘がないと物件選定が難しくなる傾向があります。

戸建て投資の利回りは物件のエリアによっては、大幅に初期費用を抑えることができるため、キャッシュフローが良くなることもあります。逆に賃貸需要のない物件に手を出してしまって家賃収入を得ることができないこともあるので、物件選定が非常に重要な不動産投資と言えるでしょう。

戸建て投資のメリット

• 利回りが高い
• 入居者の入れ替わりが少ない

戸建て投資のデメリット

• 物件選定が難しい
• 管理に時間が取られる

戸建て投資はどんな人に向いている？

現在戸建てを所有されている方、戸建て建築できる土地を所有されてる方が向いています。戸建て投資の場合、エリア特性を十分理解しておく必要があるので、土地勘があるエリアの投資物件であることが理想です。

不動産投資の種類④：J-REIT（不動産投資信託）

J-REIT（不動産投資信託）はJapan Real Estate Investment Trustの略語で有価証券投資の一つになります。J-REIT（不動産投資信託）は信託会社に資金を提供し、信託会社が不動産に投資を行って、資産運用して運用益を投資家に分配する投資になります。

J-REIT（不動産投資信託）は安定した利回りの物件から海外の投資物件などに少額から投資することができるので不動産投資の知識がない方でも気軽に始めることができます。

J-REIT（不動産投資信託）のメリット

• 少額から始められる
• 運用・管理に時間が取られない

J-REIT（不動産投資信託）のデメリット

• 分配金が少ない（利益に課税されるため）
• レバレッジ効果がない

J-REIT（不動産投資信託）はどんな人に向いている？

J-REIT（不動産投資信託）は信託会社に資金提供するだけで始められる投資になるため、投資物件の選定が苦手な方、投資資金が少ない方などに向いている不動産投資になります。

不動産投資の種類⑤：不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングは一般的なクラウドファンディングの不動産版になります。不動産会社が所有する投資物件に対して、複数の投資家で資金提供を行い、不動産会社が運用を行って運用益を投資家に分配する不動産投資になります。分配する際は投資家の出資割合に応じて分配金が決定します。

現物の不動産投資は一定の初期費用がかかりますが、不動産クラウドファンディングは少額から不動産投資を行えることから最近人気があります。自己資金をさまざまな投資先に分散することができるので投資リスクを抑えつつ資産運用できる点の魅力の一つです。

不動産クラウドファンディングのメリット

• 運用・管理に時間が取られない
• リスク分散ができる

不動産クラウドファンディングのデメリット

• 投資先が少ない
• レバレッジ効果がない

不動産クラウドファンディングはどんな人に向いている？

不動産クラウドファンディングは少額で始められるので、不動産投資が初めての方、自己資金が少ない方が向いている不動産投資です。

その他の不動産投資について

駐車場・駐輪場

駐車場・駐輪場の不動産投資は新たに建物を建設する必要がないので、初期費用を抑えて始めることができます。建物がないので管理の負担もほとんどなく、仮に売却することになっても売却しやすいことが特徴です。

駐車場・駐輪場の不動産投資はエリアによって大きく需要が変わるため、エリア選びが重要になります。住宅街だと駐車場・駐輪場スペースを持っているケースが多いので、駅や繁華街などのエリアを狙う必要があります。

また駐車場・駐輪場は建物がないため固定資産税や都市計画税の優遇措置を受けることができません。そのため、年間のランニングコストが高くなる傾向があるため、事前に収支シミュレーションを作って計画を練る必要があります。

トランクルーム

トランクルーム投資は自分が所有する土地にトランクルームやコンテナを用意して、利用料で収益を得る不動産投資になります。トランクルーム投資といっても、管理業務委託タイプ、運営会社に一括借上してもらうサブリースタイプ、土地の利用料を受け取る土地貸出タイプの3つがあります。

国土交通省の認可を得た認定トランクルームとして運営するよりも、認可不要のレンタル収納スペース業として不動産投資を行うことが多いでしょう。24時間365日荷物の出し入れが可能ですが、荷物の管理は利用者で行う必要があり保証等がないことが特徴です。

シェアハウス・民泊

シェアハウス・民泊の不動産投資は近年注目されている投資になります。シェアハウスは一棟や広めの区分マンション・アパートに複数の入居者に住居してもらう不動産投資です。民泊は旅行客などをホテルなどの宿泊施設ではなく、マンション・戸建てなどの一般住宅に宿泊させて宿泊料を得る投資になります。

民泊は近年の外国人観光客が年々増えている中で急速に広がったビジネスなので法整備が完璧ではなく、まだまだグレーゾーンな部分もあります。しかし、日本政府が観光業を経済成長の柱の1つにしているように、外国人観光客の増加によりホテルや旅館などの宿泊施設が不足している状況で空き家を活用した民泊ビジネスによって今後も成長が期待できるビジネスの一つです。