投資用不動産に自分で住むのは問題ない？リスク・注意点を解説

投資用物件を手に入れたけど、物件が気に入っているので自分で居住したいと考えている方もいるかも知れません。

しかし、投資用不動産に自分で住むとローンの返済の継続や節税ができなくなるなど、デメリットが多くあります。

さらに投資用不動産に入居者がいると、退去をさせるまでに時間がかかります。

今回は、投資用不動産を手に入れたけど、自分で居住したいと考えている方に、投資用不動産に居住する注意点とリスクを合わせて解説します。

結論：投資用不動産に自分で住むことができる

投資用不動産は自分で居住することは可能ですが、簡単に自己居住用の物件にすることが難しいです。

理由は、返済中のローンの問題・節税の問題・家賃収入が途絶える問題・入居者の問題を解決する必要があります。

投資用物件が条件の良い物件の場合や、空室対策のために自分で居住した方が良いと考える方もいます。

しかし、投資用不動産を自分で居住するには、これらの問題の解決が難しく、実現出来ないことが多いです。

次の章では、投資用不動産に自分で住むことのリスクについて詳しく解説します。

投資用不動産に自分で住むことのリスク

自分で購入した投資用不動産に住むと、返済中のローン、節税、家賃収入などのリスクがあります。

一番リスクが高いと言われるのは、ローンの借り換え問題や入居者の退去が難しいと言われています。

さらに、家賃収入が入らないことも収入面に影響を及ぼすので、資金計画の総合的な判断も必要です。

他にも賃貸経営に関する問題もありますので、投資用不動産を自己居住にするリスクについて詳しく解説します。

不動産投資ローンから住宅ローンへの借り換えが難しい

投資用不動産を自己居住物件にするには、返済中のローン問題があります。

特に、不動産投資ローンから住宅ローンに借り換えるのが難しく、物件の条件や審査面で断念する方も多いです。

借り換えで厳しいとされる理由は、対応可能な金融機関が限られる、物件の構造上の理由、ローンの借入目的、借入の費用がかかる点があります。

審査側が投資用不動産だった物件を住宅ローンへ借り換えする場合に再度、勝手に賃貸に出すのではないかと懸念します。

そして、忘れてはいけないのはローンを借り換えするには諸費用がかかります。

保証料や融資事務手数料はもちろん、印紙税や登録免許税、司法書士への報酬など登記費用もかかるので、少なくとも数十万円〜100万円以上になります。

手数料のコストがかさんだために、負担額が変わらなかったという事態も考えられます。

ローンの借り換えには、借換前後の返済シミュレーションや諸費用などを比較して合理的な判断することが重要です。

入居者がいる場合は退去させるのが難しい

投資用不動産に入居者が居る場合は退去させるのが難しいと言われています。

定期借家契約の場合は、期日を持って退去させることが可能ですが、普通借家契約の場合は、｢正当の事由があると認められる場合」でないと退去が認められません。

立ち退きに関する「正当な事由」とは、老朽化による建て替えや、入居者の家賃滞納、契約違反など相当な理由がないと退去させるのは至難の業です。

入居者の自発的な退去を待つか、大家さんが引っ越し費用・退去費用を負担する交渉を行う必要があります。

減価償却による節税ができない

投資用不動産は、構造によって減価償却試算の耐用年数に応じて節税できる期間がありますが、自分で住むと節税ができません。

減価償却による節税は、お金を支払わない経費として認められるので、大きな節税効果があります。

しかし、投資用不動産に自分で住むと、減価償却による節税ができなくなります。

投資用不動産に入居者を入れたときよりも税負担が大きくなることを考えて検討しましょう。

住宅ローン控除を受けれない可能性が高い

投資用不動産を自己居住にした場合、住宅ローン控除が受けられない可能性が高いです。

住宅ローン控除は、いくつかの条件を満たすことで税制優遇を受けられますが、投資物件の場合は受けられない可能性があります。

そして、住宅ローン控除の条件には｢該当物件を取得してから本人が6ヵ月以内に購入物件に居住していること｣が原則となります。

つまり、購入した時点で6ヵ月以上、入居者が居る場合は住宅ローン控除の対象外です。

不動産投資ローンを住宅ローンに借り換えできたとしても、住宅ローン控除は受けられないと認識しましょう。

家賃収入が途絶える

当然ですが、投資用不動産を自分で住むと家賃収入がなくなり、自己資金で投資用不動産のローンを返済しなければなりません。

さらに、家賃収入がなくなることによって、物件の維持費や管理費、税金も自分で支払う事になります。

特に、1棟で所有している投資用物件の場合、専有部分だけでなく共用部分の維持、管理費用や外壁の修繕など大きなコストがかかります。

返済シミュレーションや将来的な資金計画に問題がないか、家計のやりくりも含めて考えることが必要です。

投資用不動産に自分で住むための注意点

投資用不動産を自分で住むことへのリスクについて紹介しましたが、リスクを踏まえた注意点があります。

特に、借入先の金融期間への相談や入居者が居住している場合は、交渉に労力がかかります。

これらの注意点を紹介しますので、注意点を理解して投資用不動産に自分で居住するのかを考えましょう。

借入先の金融機関への確認が必須

投資用不動産に自分で住むことになった場合は、最初に借入先の金融機関に相談することを推奨します。

特に、自分で住むことになった場合、住宅ローンの方が金利が低いので、借り換えを希望する方が多いです。

しかし、不動産投資ローンから住宅ローンへの借換は、金融機関が限られている点や物件によっては出来ない可能性もあります。

その点も踏まえて、投資用不動産に自分で住むことを検討した方が良いでしょう。

自分で住む場合と賃貸に出す場合の資金の試算を行う

投資用不動産に自分で住む場合と賃貸住宅の場合の2パターンの資金計画を立てて比較検討することをおすすめします。

今まで、家賃収入があった投資用不動産が、自分で住む住宅にすると節税できない、物件の維持、管理費が経費にならないといったデメリットがあります。

それぞれの資金計画のパターンを年単位で試算し、納税やローン返済のシミュレーションを出して損益を考えることが重要です。

入居者がいる場合は退去してもらう必要がある

前の章でも解説しましたが、投資用不動産に入居者が居る場合は、退去交渉を行う必要があります。

賃貸借契約を定期借家契約にしている場合は、期間満了までに退去できますが、普通借家契約の場合は、正当な事由がない限り退去は難しいです。

普通借家契約で契約している場合の退去については、入居者都合の退去かオーナー側が引っ越し費用や他物件の費用負担を行わなければなりません。

投資用不動産に自分で住むのに適している条件

数少ない事例ですが、投資用不動産を自分で住むことに適している条件があります。

例えば、ローンなしで不動産投資をされている方や空室が続いて経費だけがかかる状態の場合は自分で住む方が良いと考える方もいます。

この章では、投資用不動産を自分で住むことに適している条件を3つ紹介します。

投資用不動産を現金で購入もしくはローンを完済した

投資用不動産を現金で購入した方やローンを完済した方は、毎月の返済がないので自分で住むことに適しています。

特にワンルームマンションの場合、毎月の管理費用や修繕積立金がかかりますが、維持費のコストは少なく済みます。

空室が長く続き、維持費だけ払っている状態の場合は、自分で住むことも念頭にいれると良いかもしれません。

投資用不動産が空室状態

賃貸住宅に出しても空室が続いている場合は、家賃収入が入らずに毎月の管理費や固定資産税の納税などコストだけかかります。

投資用不動産の空室が続いている場合は、あえて自分で居住するという選択肢もあります。

特に、分譲マンションは、維持費のコストが少ないので自分で居住しても負担面は少ないです。

しかし、管理費や修繕積立金を自己資金で支払う必要があるので、コスト面も考えて検討しましょう。

減価償却にできる期間が終了した

減価償却試算の法定耐用期間は、木造住宅で22年、鉄筋コンクリート造住宅は47年とされています。

法定耐用期間を超えると減価償却費を経費計上できなくなります。

減価償却による節税ができない投資用不動産の場合は、賃貸に出しても課税の負担が大きくなるという理由で自己居住にする方もいます。

注意点は、自分で住むことになると、毎月の維持管理のコストは経費とならず、課税対象となります。

減価償却期間が終了しても、経費計上できる費用があるので、賃貸住宅として投資する場合と自分で住む場合の納税試算を行った上で判断しましょう。

まとめ

投資用不動産を自分で住むことが出来ますが、リスクや注意すべき点がたくさんあります。

特に、投資用不動産のローンの借り換えが難しい点や入居者の退去は、時間と労力がかかります。

さらに、自分で住むことにによって、減価償却による節税や維持費や管理費を経費計上ができないなど納税負担が大きくなります。

賃貸住宅にした場合と自分で住む場合の2パターンに分けて資金計画や返済シミュレーション、費用負担、納税負担額を算出して判断しましょう。