不動産投資ローンと住宅ローンの違いは？不動産投資に住宅ローンは使えない理由を解説

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

借入目的

不動産投資ローンは不動産収益を得るために購入するためのローンです。賃貸物件や商業用不動産など、収益を生み出す不動産に対して利用されます。

一方で住宅ローンは自分自身や家族の住居を購入するためのローンで、一般的に住宅を持つために利用されます。

最大融資限度額

不動産投資ローンと住宅ローンの最大融資額は国や金融機関、個人の信用などによって異なります。

不動産投資ローンの最大融資額は投資目的の物件の種類や場所、個人の信用スコア、資金の有無などに依存します。一般的には不動産投資ローンは住宅ローンよりも審査が厳格で、頭金が高めに求められることがあります。

住宅ローンの最大融資額は個人の収入、信用スコア、頭金の有無、および金利率などに影響されます。一般的な目安として、通常、収入の3倍から5倍までの額が融資可能とされますが、これは個別の条件により変動します。また、一般的に住宅ローンでは、物件自体が担保となり、ローンの金額は物件の評価額に基づいて決まります。

金利

不動産投資ローンの利率は住宅ローンよりも高い傾向があります。リスクがあるため、銀行や貸金業者は高い利率を設定することが一般的です。住宅ローンの利率は通常、不動産投資ローンよりも低いです。住宅購入が一般的な個人にとって、低い利率が提供されることが多いです。

不動産投資ローンの金利は個人の信用履歴や投資物件の評価に影響されます。住宅ローンの金利は比較的低く、通常、長期間（15年から30年以上）で返済されます。金利は信用スコアや市場の金利動向に影響を受けますが、低金利政策が一般的である場合があります。

返済期間

不動産投資ローンは一般的に住宅ローンよりも短期間で返済されることが多いです。一般的な返済期間は10年から25年程度です。また、金融機関やプロパティの種類によっても異なります。

住宅ローンは一般的に長期のローンで、15年、20年、または30年の期間で返済されることが一般的です。一部の国や金融機関ではより長い期間を提供することもあります。

返済期間は借り手の資金状況、ローンの金利、返済能力、およびローンの目的に応じて調整されることがあります。不動産投資ローンは通常、住宅ローンよりも金利が高くなることがあるため、返済期間が短くなることが多いです。

融資審査の内容

不動産投資ローンは、投資用の不動産を購入・所有するための融資です。審査では投資物件の収益性や市場価値、借り手の信用スコア、収入、資産、および他の負債を評価します。物件のキャッシュフロー分析も一般的に行われます。

不動産投資ローンの審査は一般的に住宅ローンよりも厳格で、借り手に高い信用性と投資プランへの信頼性が求められます。また、多くの場合、頭金や金利も住宅ローンよりも高くなることがあります。

住宅ローンは自宅を購入または建設するための融資です。審査では、借り手の信用スコア、収入、雇用状況、借入可能額、および頭金の有無などが評価されます。物件自体の評価も行われることがあります。

住宅ローンの審査は不動産投資ローンよりも一般的に簡単です。ただし、審査の難易度は借り手の信用履歴や財務状況に依存します。頭金を用意することで審査がスムーズに進むことがあります。

マイホームの購入検討が進んでいる場合、住宅ローンを先に組むのがおすすめ

不動産投資ローンを先に組んだ場合、将来的に住宅ローンを組む際に影響を及ぼす可能性があります。

不動産投資ローンの借り入れ額や返済能力が高額になると、これが住宅ローンの審査に影響を及ぼすことがあります。金融機関は、借り手の収入と負債を総合的に評価し、返済能力を確認します。不動産投資ローンの返済額が高い場合、住宅ローンの借り入れ額を制約される可能性があります。

不動産投資ローンを適切に返済することは、信用履歴に影響を与えます。もし不動産投資ローンの返済に遅れやデフォルトが生じると、信用スコアが下がり、住宅ローンの審査に悪影響を及ぼす可能性が高まります。

金融機関ごとに審査基準やポリシーが異なります。一部の金融機関は不動産投資ローンを優先的に考慮する場合がある一方で、住宅ローン審査において不動産投資ローンの存在を慎重に評価することがあります。

不動産投資ローンを先に組む場合、将来的な住宅ローンの審査に影響を及ぼす可能性があることを考慮する重要性があります。計画的に資金調達を行い、リスクを最小限に抑えるために専門家との相談や綿密な計画が必要です。

不動産投資ローンを組むと住宅ローンが組めないことがある？

不動産投資ローンと住宅ローンの併用は可能

不動産投資ローンと住宅ローンを併用することは可能です。ただし、いくつかの注意点があります。

両方のローンを併用するには、借り手の財務条件が十分に強固であることが重要です。つまり、収入が支払いに耐えられること、信用スコアが高いこと、および十分な頭金や資金が必要です。銀行や金融機関は、借り手の財務状況を審査する際にこれらの要因を評価します。

銀行や金融機関は借り手の借入限度額を設定します。この制限を超えないように、不動産投資ローンと住宅ローンを組み合わせる必要があります。また、借り入れの合計額がどちらのローンもサービスできる範囲内に収まることが重要です。

不動産投資ローンによる投資物件の収益性とリスクを検討する必要があります。投資用不動産からの収益が、ローンの返済と関連費用をカバーできるかどうかを確認しましょう。

返済比率が高いと、住宅ローンが組めない可能性がある

住宅ローンを組む際、銀行や金融機関は借り手の返済能力を評価します。その一つの指標が「返済比率」であり、借り手の月々のローン返済額が収入に対してどれくらいの割合を占めるかを示します。

通常、返済比率が高すぎる場合、住宅ローンの審査が難しくなります。高い返済比率は、借り手が月々のローン支払いに困難を伴う可能性があることを示唆し、銀行や金融機関はリスクを減らすために慎重になります。

一般的なガイドラインでは、借り手の収入の30%〜40%を超えないように月々のローン返済を設定することが推奨されています。しかし、具体的な要因や地域によって異なることがあります。高額の不動産投資ローンや他の借金がある場合、住宅ローンの審査はより厳格になります。

返済比率を下げるためには、頭金を増やす、借入額を減らす、収入を増やす、または他の負債を削減するなどの方法が考えられます。財務計画を立てる際に、返済比率を注意深く検討し、ローンの審査に備えることが重要です。

不動産投資の収益は金融機関によっては審査でプラスに働く

住宅ローンの審査において不動産投資の収益がプラスに働くことはあります。これは、不動産投資からの収益が借り手の返済能力を強化し、ローン返済の信頼性を高める要因となるからです。

不動産投資による収益は、借り手の追加の収入源として考慮されることがあります。これにより、月々のローン返済額を支える収入が増加するため、審査が有利に進む可能性があります。

ただし、金融機関やローン提供者によっては、不動産投資の収益をどのように評価するかが異なることがあります。また、投資物件の収益性やリスクによっても影響を受ける可能性があります。

住宅ローンで投資物件を購入するのはNG

不正が発覚すると借入額の一括返済が求められる可能性がある

住宅ローンを借りて投資物件を購入することは避けておきましょう。不正行為が発覚すると借入額の一括返済が求められる可能性があります。

住宅ローンは通常、居住用不動産の購入または改修に使用されることを前提としています。不正行為やローンの用途を誤った情報提供は契約違反と見なされ、重大な法的および金融的な問題を引き起こす可能性があります。

投資用不動産を購入する場合は、不動産投資ローンなどの適切な融資オプションを探すことをお勧めします。不正行為は法的な問題につながる可能性が高いため、正当かつ誠実な取引を心がけることが賢明です。

賃貸併用住宅または転勤等が発生した場合、許容されるケースもある

ただし、いくつかの例外や特定の条件下では、住宅ローンで投資物件を購入することが許容される場合もあります。

物件が住宅と商業スペースなど、複数の用途を持つ場合、住宅ローンでの購入が許容されることがあります。また物件の一部を自己居住し、他の部分を賃貸に出す「賃貸併用住宅」の場合、住宅ローンでの購入が許容されることがあります。

他にも借り手が転勤を繰り返す場合、住宅を一時的に投資物件として利用することが認められる場合もあります。ただし、どの場合においてもローン会社による方針に依存しますので事前に確認が必要です。