不動産投資で2件目・2棟目を購入するタイミングは？メリット・デメリットを解説

投資物件が順調に収益を獲得することができ、投資規模を広げたいと考えていませんか。

不動産投資は2件目・3件目と投資物件を増やすことで、投資規模の拡大と分散投資が期待できます。

しかし、2件目の投資は最初の頃と同じで良いのか、購入タイミングがわからないという方も多くいるでしょう。

今回は、不動産投資の2件目・2棟目の物件購入タイミングと複数の投資物件を所有することでのメリット・デメリットを解説します。

不動産投資で2件目・2棟目と投資規模を拡大させるメリット

不動産投資は複数の物件を購入することで、リスク分散と収益増加、節税のメリットがあります。

投資規模を拡大することによって、投資効果が高くなる点や将来的に増益が見込まれます。

さらに、5棟10室までの事業的規模運用の場合は、青色申告特別控除が受けられるのも大きなメリットです。

ここでは不動産投資の複数物件を所有する3つのメリットを詳しく紹介します。

リスク分散ができる

2件目は最初の物件と違う条件の物件に投資することでリスク分散ができます。

リスク分散はどの投資でも基本になりますが、不動産投資では物件を別のエリアにする、建物の種類を変えるなど最初の投資物件と異なる物件を選びます。

例えば、1件目の投資物件がA市のワンルームマンションの場合、2件目はB市の分譲マンションにするのもエリアのリスク分散になります。

さらに、最初は分譲マンションの1室の場合は、別のエリアでマンション1棟を2棟目にすることで物件種別のリスク分散を行っています。

リスク分散を行うことで、1室は家賃収入がなくても、別の物件で家賃収入が期待できます。

収益増加が期待できる

2棟目の投資物件を保有することで、さらなる収益増加が期待できます。

例えば、1棟目の家賃が10万円で2棟目も同じ金額の家賃に設定した場合、家賃収入が2倍になり、複利効果が生まれます。

複利とは元本と運用を合わせて再投資をして利益を上げることを言いますが、不動産投資では家賃収入を投資物件にまわし、収益増加を狙います。

効率的に資産運用を行うには、複利の力を使って倍の資産を増やす仕組み作りも重要です。

5棟10室の事業的規模で特別控除が受けられる

複数の物件を所有することによって青色申告特別控除による節税ができます。

青色申告とは、不動産所得、事業所得、山林所得の経費の帳簿を正しく記帳し、その記帳に基づいて所得申告を行うことが有利になる申告制度です。

不動産投資を事業的規模で行う場合は、青色申告の特別控除を受けられます。

不動産所得で最大55万円（令和元年以前は65万円）の青色申告特別控除を受けるには、5棟10室基準の不動産賃貸事業を行っていることが条件となります。

不動産投資で2件目・2棟目と投資規模を拡大させるデメリット

一方で不動産投資で2件目・2棟目の物件を増やすデメリットもあり、資金繰りや物件の維持管理の負担に影響を与えます。

お金や不動産投資にかける時間があるかも踏まえて、投資規模の拡大を検討する必要があります。

さらに、次の物件購入で融資が受けられない可能性も考えなければなりません。

この章では不動産投資で2件目・2棟目と投資規模を拡大させるデメリットを詳しく紹介します。

キャッシュフローが悪くなる可能性もある

不動産投資には維持・管理費・納税などの経費の支払いもあるため、資金繰りが難しくなることもあります。

物件に関するローンの支払いや維持管理費、固定資産税は物件ごとに発生し、支払いに追われます。

特に1件目で収益が上がっていても、2件目で物件選びに失敗すると1件目の収益で経費を回収できず、キャッシュフローが回らなくなります。

2件目の物件を選ぶ際には、人口の多いエリアや担保の高さを考えて選ぶことをおすすめします。

賃貸管理業務の負荷が増える

複数物件を所有していると建物や居室の維持管理にかかる負担が大きくなります。

物件が増えることによって、投資物件の維持管理の他にも、物件の数だけ入居者対応に追われます。

賃貸管理業務の負担は、自分の時間確保や心身の健康に影響を及ぼすことも考えられます。

複数物件を購入する際には、賃貸管理業務が増えることを予測して、自分の時間管理や管理を第三者に委託することの検討も必要です。

融資が受けられない可能性もある

2件目・2棟目の物件購入時に融資が受けられない可能性もあります。

1件目の物件では、自分の属性の高さで融資を受けられましたが、2件目は1件目のキャッシュフローなど財務状況も審査対象になります。

特に、融資が受けられないパターンとしてはローンの支払いが遅れたことがある、与信枠が残っていないなどの事態が考えられます。

融資が受けられない場合は、現金一括で購入するしか選択肢がないので、その点も踏まえて購入検討をしましょう。

不動産投資で2件目・2棟目を購入するタイミング

不動産投資の2件目・2棟目の物件購入がどのタイミングなのかわからない方も多いです。

特に、投資条件が良い物件をすぐに購入したくても、物件の財務面や自己資金がなければ絶好の購入タイミングとは言えません。

そして、一番懸念される点は融資が受けられるか、相続対策で財産整理が可能な健康状態も重要なポイントです。

ここでは、不動産投資で2件目・2棟目を購入する最良のタイミングを3点紹介します。

1件目・1棟目のキャッシュフローが安定している

二つ目は、1棟目のキャッシュフローが黒字化していて、運用実績が長期的に安定している状態です。

2件目・2棟目の物件もローンを使って購入する場合は、1件目の運用実績やキャッシュフローなど財務面も審査の対象となります。

そして、1件目のキャッシュフローが黒字で安定していないと、2件目を運用しても収益を確保するのが難しくなります。

2件目・2棟目の投資物件を購入する際は、1件目のキャッシュフローの黒字化と安定を図ることも重要視されます。

健康状態が安定している

三つ目は健康状態の安定も複数物件の購入タイミングになります。

不動産投資になぜ健康状態が関係あるのかと思う方もいますが、複数の物件の維持管理を行うには体力が必要です。

建物の掃除や修繕をするにも、身体が動ける健康状態でないと追いつかなくなります。

できるだけ、心身ともに健康な時期に購入することをおすすめします。

また、ローンを検討している方は、団体信用生命保険の加入時に告知事項があると融資が受けられないこともあるので気をつけましょう。

そして、相続対策で不動産投資を行う場合でも、良好な健康状態であることが重要になります。

相続する家族が財産整理に困らないために、意思疎通が可能な健康状態であることも大事なポイントです。

不動産投資で2件目・2棟目の物件の選び方

不動産投資で2件目・2棟目で失敗しないためには、自分の投資目的に合った物件選びが重要不可欠です。

物件選びの際には、投資利回りも重要ですが、リスク分散や建物の維持管理費用のコスト面も留意する必要があります。

この表では、2件目・2棟目の投資物件の選び方について詳しく解説します。

1件目と同様に目的を明確にする

不動産投資を行う上で、改めて投資目的と資金シミュレーションを建て直す必要があります。

1件目の投資物件で安定した収益を確保できたとしても、2件目・2棟目の物件で同じような収益が出るとは限りません。

検討している投資物件で得たい目的や、投資計画、資金シミュレーションを1件目の物件と比較して明確にしましょう。

マンション、アパートに限らず、減価償却による節税が終わる時期や外壁の大規模修繕は大きな維持コストが発生します。

複数の投資物件を織り交ぜて、中長期的な投資計画を建てて投資物件の購入することが大切です。

1件目とエリアと物件の種別を変える

リスク分散の観点で、1件目と違うエリアと築年数が異なる建物の種別を選ぶことも肝心です。

エリアと建物の種別、築年数を1件目と異なる不動産を選び、1件目と異なる収益と支出の流れを作ることでリスク分散ができます。

2件目・2棟目の物件購入で注意したい点が、購入コストを低くしたいと言って需要のない投資物件を購入しないことです。

家賃収入を得るために大切なことは、空室を出さない、維持管理コストを抑えることです。

必ず、収益が見込めるエリアや建物を見極めて購入に踏み切りましょう。

まとめ

不動産投資で2件目・2棟目の物件の購入タイミングについて解説しました。

2件目・2棟目の物件は、リスク分散や複利効果の収益増加、税制控除が受けられる一方で、キャッシュフローの悪化や建物の維持管理の負担が大きくなります。

自己資金に余剰がある状態、1件目のキャッシュフローが安定している状態で2件目・2棟目の物件を購入することをおすすめします。

そして、2件目・2棟目の物件の選び方は、投資目的とリスク分散を意識することが重要です。

1件目と異なるエリアや建物種別、築年数などを選ぶことで収益構造に変化が出て、リスク分散ができます。

リスク分散による安定的な収益と家賃収入の更なる増益を目指して、2件目・2棟目の物件を検討しましょう。