不動産投資でフルローンを組むことはできる？フルローンを組むための条件とリスクを解説

不動産投資ではフルローンよりも頭金を入れた方がメリットがある

フルローンの不動産投資シミュレーション

不動産投資のフルローンに関するシミュレーションを具体例で説明します。以下の仮定を使用します。

• 不動産の購入価格：2,000万円
• 自己資金：0円
• ローン金利：年利1.992%
• 借入期間：35年
• 毎月の家賃収入：75,000円
• 毎月の固定運営費用（税金、管理費など）：10,000円
• 借入金の月々返済額：66,170円

このシナリオでは、自己資金を一切投入せずに、2,000万円の不動産をフルローンで購入し、家賃収入から借入金を返済することを考えます。具体的なシミュレーション結果は次の通りです。

ローンの元金均等返済を前提として、年利1.992%の場合、毎月の返済額は約6万6千円になります。毎月の家賃収入が7.5万円と仮定して固定運営費が1万円の場合、月々の利益は約6.5万円です。この収益から毎月のローン返済額を差し引くと、月々-1,170円の持ち出しが必要になります。

35年後、ローンが完済されます。この時点で、毎月の家賃収入から得られる利益はすべて投資家のものとなり、不動産の価値が増えている場合、資産の増加も期待できます。

この具体例では、フルローンを活用して不動産を購入し、家賃収入を利用してローンを返済しています。ただし、実際の投資には家賃変動やその他リスクが存在し、税金や保険などの費用も考慮に入れることが必要です。

頭金を入れた不動産投資シミュレーション

頭金を入れた不動産投資のシミュレーションを具体的な例で説明します。以下の仮定を使ってシミュレーションを行います。

• 不動産物件の購入価格：2,000万円
• 頭金率：20%
• 頭金額：2,000万円 × 0.20 = 400万円
• 借入金額：2,000万円 – 400万円 = 1,600万円
• 年間家賃収入：96万円
• 年間運営コスト：12万円
• 借入金の月々返済額：52,936円
• 年間ローン金利：1.992%（年利率）

この場合、頭金を20%支払い、残りの80%をローンで購入します。そして、年間家賃収入から年間運営コストを差し引いた額でローン返済を行います。

年間のキャッシュフローは次のようになります：

• 年間家賃収入：75,000円 × 12 = 900,000円
• 年間運営コスト：-12万円
• 年間ローン返済（利息込み）：52,936円 × 12 = 635,232円

したがって、年間のキャッシュフローは以下のように計算できます。

90万円 – 12万円 – 約64万円 = 14万円

この例では、毎年約14万円の利益が上がります。ただし、物件の価値が上昇し、将来的に売却することで利益を得る可能性があることを考慮する必要があります。また、キャッシュフローの計算には税金やその他の要因も影響するため、具体的な投資プランを検討する際には不動産投資会社などプロの助言を受けることが重要です。

不動産投資でフルローンを組むメリット

少ない自己資金でも不動産投資を始められる

不動産投資でフルローンを組むメリットは自己資金が少ない方でも不動産投資を行うことができる点です。フルローンを組むことで、不動産を購入するための大きな自己資金が不要となります。不動産投資を始める際の財政的な負担が軽減されます。

ただし、フルローンを組む際にはリスクも考慮する必要があります。金利や返済期間、不動産市場の変動などに対するリスクが存在します。

追加投資や緊急時の資金を残すことができる

フルローンを組むことで、自己資金を複数の異なる不動産投資に分散投資でき、リスクを分散させることができます。自己資金を使わずに投資を行うため、キャッシュフローが改善され、現金を他の投資や支出に充てやすくなります。

また他の投資機会に自己資金を保持できます。緊急の資金需要に備える余裕が生まれます。

レバレッジ効果の大きい投資となる

フルローンを組むことにより、自己資金を最小限に抑えて不動産を購入できます。

投資利益の一部が元本以外の借入金によるものとなり、実際の投資収益率が増加することがあります。つまり、少ない自己資金で大きな不動産資産を所有できるため、投資効果が向上します。

不動産投資でフルローンを組むリスク・デメリット

諸経費は借入できない

フルローンを組むと、不動産購入に伴う諸経費（登記費用、仲介手数料、印紙税など）を通常はローンで賄うことが難しい場合があります。

これらの費用は自己資金から支払う必要があり、自己資金が少ない場合は購入プロセスが難しくなります。

銀行のローン審査が厳しくなる

フルローンで自己資金を使わずに不動産を購入するため、銀行や金融機関にとっては高いリスクが伴います。そのため、審査プロセスがより厳格になり、借り手の信用評価や返済能力に対して審査が行われます。

一般的にフルローンの場合、契約者の信用スコアや収入証明などの条件が非常に厳格になる傾向があります。審査に通るには良好な信用履歴と安定した収入が必要です。条件を満たすのが難しい場合、フルローンを受けること自体が難しいことがあります。

物件の売却が難しくなる

フルローンで物件を購入すると、借り入れた金額が非常に高くなります。これにより、売却時に負債残高が大きくなり、売却価格を高く設定しなければならない場合があります。

物件の市場価値がフルローンで借りた金額を下回る場合、売却が難しくなります。買い手は市場価格よりも高い価格を支払うことを望まないため、物件が魅力的でない限り、売却プロセスが難しくなります。

また物件を売却する際には、不動産手数料、税金、法的費用など、さまざまな費用がかかります。これらの費用をカバーするために、売却価格を高くする必要があります。ローンの返済を継続することで、負債を減らし、将来的な売却をより有利に進めることもできます。

月々の返済金額が増えるためキャッシュフローが悪化する

フルローンで持つと、月々のローン返済が大きくなり、キャッシュフローに圧力をかけることがあります。フルローンでは借入金額が最大限になるため、長期間にわたり多額の利息を支払う必要があります。これは投資収益を圧迫する要因となります。

また高い借入金額を抱えることは、リスクを増加させる要因となります。不測の事態に備える資金が不足してしまう可能性があるため慎重な返済計画が必要です。

金利上昇のリスクがある

将来的に金利が上昇した際に、不動産の購入に対するローンの金利が上昇し、毎月のローン返済負担が増えて、投資収益率が低下する可能性があります。

フルローンを組むと、自己資金で頭金を入れた不動産投資と比較して借り入れるローン額が増えるため、結果的に利子負担が増える可能性があります。

不動産投資でフルローンの融資を受けるためには？条件は？

高年収であるか金融資産を多く持っている

フルローンを取得する条件は、個別の金融機関や貸し手によって異なりますが、高年収や金融資産を持っていることは一般的に有利な要因とされることがあります。

フルローンを受ける際の年収の目安としては、月々の返済額が年収の30〜40％未満であることが望ましいとされています。

新築物件を選ぶ

不動産投資ローンを組む際に物件を担保にすることが一般的です。新築物件は古い建物と比較して、より長期的な価値を持つ傾向があります。建物や設備が新しいため、数十年にわたりメンテナンスや修繕の費用が低く抑えられることが多いです。

フルローンを組む場合、低金利の利点を最大限に活用することができます。新築物件は市場価格が安定していることが多く、低金利のローンを組む際に優れた選択肢となります。

既存の投資物件でキャッシュフローが出ている

キャッシュフローが出ている既存の投資物件は、フルローンを組む際に有利な要因となることがあります。

キャッシュフローが安定している場合、貸付金利や運営コストをカバーしやすく、信頼性のある収益を示すことができます。これは銀行や金融機関にとっても魅力的で、貸し手がローンを提供しやすくなるかもしれません。

不動産投資で自己資金を入れるメリット

キャッシュフローが良くなる

自己資金を使用して、不動産の借入金を減らすことができます。月々の利子や返済額が減少し、キャッシュフローが改善されます。また自己資金を投入することで、銀行からの融資条件が改善されて、金利が低くなるか、借入条件が有利になることでキャッシュフローが改善することもあります。

銀行と不動産投資ローンを組むことでレバレッジ効果のある投資ができますが、さらに自己資金を投入することで、より大きな不動産資産を購入できます。加えて不動産の価値が上昇すると、自己資金に対するリターンが高まり、キャッシュフローも大幅に改善されて、自己資金に対する投資効果を高めることができます。

次の物件でローンが組みやすくなる

自己資金を使って一部の不動産を購入し、借入割合を低く保つことができる場合、次の物件のローン申請において、財務的な健全性を示すことができます。リスクが低いと見なされ、ローンの承認が容易になることがあります。

さらに、自己資金を使用して前回の投資を成功させることで、銀行や金融機関からの融資に対する信頼性が向上します。過去の成功事例は、貸し手にとってポジティブな評価要因となり、融資条件を改善する可能性があります。

前回の投資で収益を上げ、自己資金を増やすことができた場合、次の物件に向けてさらに多くの自己資金を用意できます。これにより、資金の余裕が生まれ、融資の必要性が低減するか、より有利な融資条件を獲得できるかもしれません。

レバレッジ効果が得られる

不動産投資におけるレバレッジ効果とは、自己資金に対して借り入れ資金を使って不動産を購入することにより、収益を最大化しようとする戦略や効果を指します。自己資金を最小限に抑え、借り入れた資金を使って収益を上げることを目指します。

レバレッジを活用することで、自己資金の投入額を最小限に抑えつつ、借り入れた資金を使って不動産を購入することで、資産の規模が大きくなり、それに伴う収益も増加します。

ただレバレッジをかけると、借金を返済しなければならないリスクも増加します。市場価格の変動や賃料収入の変動がある場合、借金返済に困難が生じる可能性があるため、リスク管理が重要です。

売却しやすくなる

自己資金を使って不動産を購入することで、借入金（ローン）の残高を削減できます。

これにより、売却時の借入残高が少なくなり、売却プロセスが簡素化されます。買い手が不動産を購入する際、借入金の承継や承認プロセスが簡単になります。