不動産投資がインフレ対策になる理由を解説｜インフレ対策のみの不動産投資は要注意

インフレとは？なぜ起こるの？

インフレーション（Inflation）は、一般的に物価水準が持続的に上昇する現象を指します。つまり、同じ量のお金で同じ商品やサービスを購入する際に、時間が経つにつれて必要な金額が増加することを示します。インフレは通常、年率で表され、価格が上昇する速度を示します。

インフレは供給が需要を上回る場合に特に発生することがあります。供給が不足している場合、価格が上昇し、これがインフレ（物価上昇）の主な原因となります。原材料や労働力のコストが上昇すると、企業はそれを商品やサービスの価格に反映させることでインフレ（物価上昇）が発生します。

他にも中央銀行が通貨を増やすことにより、市場にお金が増えると、価格が上昇しやすくなります。この現象は通常「通貨膨張」と呼ばれます。

インフレが起こると、次のような影響が生じることが懸念されます。

• 消費者の購買力低下：同じ収入で購買できるものが減少し、消費者の実購買力が低下します。
• 貯蓄価値低下：貯金や投資の価値が減少し、資産の実質価値が減少します。
• 金利上昇：中央銀行はインフレを抑制するために金利を上昇させることがあります。

インフレの発生は経済において一般的な現象であり、中央銀行や政府は通貨供給を管理し、インフレ率を抑制しようと努力します。インフレ率が高すぎる場合、財政政策や金融政策を調整して、安定した物価を維持することが重要です。

不動産投資がインフレ対策になる理由

資産価値が下がりにくい

インフレが進行すると、通貨の価値が減少し、資産の実質価値が上昇する傾向があります。不動産は物理的な資産であり、その価値は通貨価値の低下に対して相対的に安定しています。つまり、インフレに対して強い耐性を持ちます。したがって、不動産を所有することで、資産の価値を保持しやすくなります。

インフレの進行は土地や建物などの不動産資産の市場価値が上昇することがあります。これは、不動産投資の総資産価値を増加させ、投資家にキャピタルゲインをもたらす可能性があります。したがって、不動産投資は長期的な資産価値の増加に貢献できます。

ただし、不動産投資にはリスクも存在します。不動産市場は地域によって異なり、市場の変動や需要と供給の変化によって影響を受けることがあります。

また、不動産を購入・維持するためには資本と時間が必要であり、リスク管理が重要です。したがって、不動産投資をインフレ対策として検討する際には、地域や市場の特性、リスク、収益性などを検討し、適切な戦略を採ることが大切です。

家賃が上昇しやすくなる

不動産投資においインフレが進行することで、賃料収入が上昇する傾向にあります。不動産投資家は賃料収入がインフレに追随して増加することで、収益を確保できる可能性が高まります。これにより、不動産投資の現金フローがインフレに対して保護されます。

仮に賃料収入が上昇しなくても、一定の賃料をキープし続けることができれば、中長期に安定的な家賃収入を得ることができます。

インフレが進行すると、住宅や不動産への需要が高まることがあります。これは、不動産市場において家賃を上昇させる要因となります。需要が供給を上回る場合、家賃の競争が高まり、家賃が上昇しやすくなります。

借り入れ金額が実質的に目減りする

多くの不動産投資家は、不動産を購入する際にローンを利用します。インフレが進行すると、借金の実質価値が低下し、借金の返済額が相対的に減少することがあります。これは不動産投資家にとって利益につながります。

不動産投資がインフレ対策として有効である理由は、不動産投資において借り入れを活用する場合、インフレが進行する環境下では借り入れ金額が実質的に減少することです。

例えば、住宅ローンなどの固定金利を利用します。固定金利の場合、金利が契約時点で確定し、その後のインフレの影響を受けません。したがって、インフレが進行すると、借り手は実際の借金の価値が減少し、返済が容易になります。

インフレが進行することで、一般的に不動産価格も上昇傾向にあります。不動産投資家は、購入時に支払った本金よりも高い価格で不動産を売却できる可能性が高まります。これにより、不動産投資からの収益が増加し、借り入れ金額の価値が相対的に減少します。

インフレ対策になる不動産投資の注意点

空室リスク

不動産投資における空室リスクは、保有する投資物件に住む入居者を見つけられないか、入居者が解約してしまうことを意味します。投資物件は入居者が付かなければ、家賃収入を得ることができないため、特に空室リスクには注意を払う必要があります。

特定の地域や市場において、住宅や商業スペースの需要が急激に低下することがあります。これは経済の不安定性、雇用の変動、産業の変化などが原因であることが多いです。市場調査を行い、需要の高い地域で投資を検討し、需要の変動に敏感に対応します。また、多様な地域に投資することで、リスクを分散することができます。

入居者が契約を解約するか、賃料の支払いを滞納する場合、空室が発生し、収益が減少します。入居者審査プロセスを確立し、信頼性の高い入居者を選定することが重要です。また、適切な賃貸契約を結び、賃料の滞納に対する対策を準備します。

周辺地域に新しい不動産プロジェクトやアパートが増加すると、入居者の選択肢が増え、空室率が上昇する可能性があります。競合状況を監視し、自分の物件の魅力を維持するために必要なアップグレードやサービスを提供します。賃料を競争力のある水準に保ち、入居者に魅力的な条件を提供します。

家賃滞納リスク

家賃滞納リスクは、入居者が家賃を支払わない、または支払いが遅れる可能性を指します。賃貸契約書には、家賃の支払い期日、滞納時の罰則、家賃の支払い方法、滞納時の対応措置などを明確に記載しましょう。入居者に対して契約内容を説明し、理解させることも重要です。

家賃滞納が発生しないために、入居者選定プロセスで慎重に審査を行いましょう。信頼性の高いテナントを見つけるために、収入や信用履歴、前の賃貸経験を確認し、参照を取得します。

家賃滞納が継続する場合、滞納対策を実施しましょう。これには家賃滞納通知、法的手続き、立ち退き命令などが含まれます。法的プロセスに詳しい弁護士の協力を得ることが重要です。

建物修繕・老朽化リスク

不動産投資物件を選ぶ際、建物の年数と保守状態を確認しましょう。古い建物は老朽化が進行しやすく、修繕やメンテナンスが頻繁に必要になる可能性が高いです。保守状態が悪い建物は、将来のコストを増加させるリスクがあります。

不動産投資における建物の修繕は、長期的な計画が必要です。将来の修繕予定を立て、必要な場合には専門家の助言を仰ぎながら進めましょう。予期せぬ修繕が発生することを考慮し、緊急の資金も用意しておくことが重要です。

投資物件を購入したら、修繕やメンテナンスのための予算を設定しましょう。建物の老朽化や必要な修繕を見越して、継続的に資金を用意しておきましょう。

建物修繕・老朽化リスクは、不動産投資において考慮すべき重要な要因です。計画的なメンテナンスとリスク管理策を実施することで、投資物件の価値を維持し、長期的な成功を確保できます。

流動性リスク

不動産投資の流動性リスクは、不動産資産を現金化（売却）することが難しい、または遅れる可能性があるというリスクを指します。

不動産を売却するプロセスは通常、時間がかかります。適切な買い手を見つけ、価格交渉、法的手続き、金融手続きなどが完了するまでに数か月以上かかることがあります。この遅れは、急な資金ニーズに対処するのが難しく、流動性リスクを増加させます。

不動産市場は動的であり、需要と供給に影響を受けて価格が変動します。市場状況によっては、物件の価値が急激に下落することがあり、売却価格が予想より低くなる可能性があります。これが流動性リスクを高めます。

不動産を売却する際には、仲介手数料、法的費用、修繕費用などがかかることがあります。これらのコストは売却価格から差し引かれ、投資利益を減少させる可能性があります。

不動産投資が短期的な資金需要には向いていないことを示しています。不動産投資を行う際には、資産の売却が難しくなる可能性を考慮し、資産の選択やポートフォリオ戦略を検討することが重要です。また、十分なキャッシュフロー管理や予備資金の確保も流動性リスクに備えるために役立ちます。

災害リスク

地震は地域によっては頻繁に発生し、不動産に損害を与える可能性があります。地震保険の購入や、建物の地震対策を施すことが重要です。また洪水は河川や海岸に近い地域では発生しやすく、不動産に被害をもたらすことがあります。洪水地域での不動産投資を検討する場合、洪水保険や適切な水害対策が必要です。

人為的な災害には犯罪と火災があります。不動産が犯罪の発生地域にある場合、賃借人や資産に対する犯罪リスクが存在します。地域の犯罪率を確認し、セキュリティ対策を強化することが大切です。

火災は人為的な災害として発生することがあり、建物とその中にある財産に被害を及ぼす可能性があります。適切な火災保険の確保と防火設備の点検が必要です。

不動産には適切な保険を持つことが不可欠です。地震保険、洪水保険、火災保険など、特定のリスクに対応できる保険を選択し、保険内容を定期的に見直すことが重要です。

インフレ対策だけを目的とした不動産投資は要注意

不動産投資は中長期の運用を考えるべきです。インフレ対策としての効果を最大化するために、物件を長期間保有する計画を立てることが重要です。借り入れを活用することで、インフレの進行に対して借入金の実質的な価値が減少します。ただし、借入額を適切に管理し、返済能力を確保することが重要です。

また不動産投資には様々なリスクが伴います。地域のリスク、市場の変動、メンテナンスコストなどに対処するため、リスク管理計画を策定しましょう。適切な地域を選択することが重要です。需要が安定し、供給が適度である地域を選ぶことで、賃料の上昇に寄与し、インフレ対策になります。地域の経済動向や将来の成長ポテンシャルも考慮しましょう。

インフレに対応するために、賃料を適切に調整することが必要です。賃貸契約を更新する際に、市場賃料や地域の物価上昇率を考慮して賃料を見直すことができます。