不動産投資は現金一括購入か不動産投資ローン利用どっちがおすすめ？メリット・デメリットを徹底比較

現金一括で不動産を購入する場合のメリット

物件の購入代金が抑えられる

一般的に金融機関と不動産投資ローンを組んで購入することが多いですが、投資物件は購入代金を一度に支払うこともできます。これにより、物件価格に対する割引交渉の余地が生まれ、より低い価格で不動産を購入することができるかもしれません。また、不動産の取引においては現金決済がスムーズで、売主との交渉にも有利です。

ローンを利用せずに現金で不動産を購入する場合、利息の支払いが不要です。ローンを組んで不動産を購入する場合、そのローンの利息分が長期にわたって支払われることになり、総支払額が増加します。現金一括で購入することで、将来の利息負担を避けることができます。

融資が付かない物件・欲しい物件を購入できる

現金一括で不動産を購入する場合、金融機関と不動産投資ローンなどの借金を組む必要がないため、通常であれば融資審査で引っかかる評価の低い物件であっても購入ができます。

融資審査には物件の担保性以外にも借り手の勤続年数・年収さらに年齢などの条件があります。条件をクリアしなければ融資を受けることができません。

ただし、現金一括での投資には大きな資金が必要であるため、リスクも高まります。物件の選定や市場調査、資産管理についても慎重に検討する必要があります。不動産投資に関する具体的なアドバイスや詳細情報が必要な場合は、専門家と相談することをお勧めします。

購入までの期間が短い

現金一括で不動産を購入する場合、融資の審査や手続きにかかる時間が省略されます。物件購入のプロセスをスムーズに進めることができるので、好きな物件を迅速に購入できます。

金融機関と不動産投資ローンを組む場合、事前審査・本審査・契約締結といった審査プロセスが必要となり、約1ヵ月程度の期間が必要となります。

現金一括で不動産を購入する場合のデメリット

手持ちの現金が減る

不動産を現金一括で購入する場合、高額の支払いが一度に必要です。これにより、手持ちの現金が大幅に減少するため、他の投資機会や緊急の支出に対する備えが不足する可能性があります。また、生活費や将来の予期せぬ出費に対するリスクも高まります。

不動産を所有すると、定期的なメンテナンスや管理費用がかかります。これらの費用負担は投資家になるため、一定の現金を保有しておくことが必要です。また、入居者が付いていなくて家賃収入がない場合でも、不動産の維持費用は発生しますので注意が必要です。

投資資金の回収に時間がかかる

現金一括で不動産を購入する場合、多額の資金を一度に使うことになります。このため、投資資金が不動産に固定され、他の投資機会や資産への運用が制約される可能性があります。

一般的に投資物件に入居者を付けて家賃収入を獲得して、不動産の価値が上昇したタイミングで場物件の売却を行うことが多いですが、初期投資に対して利益を得るには、一定の時間がかかります。市場の変動や新たな投資機会が出現した場合、すぐに資金を移動させることが難しくなり、機会損失が生じるかもしれません。

レバレッジ効果が得られない

レバレッジ効果は、ローンを活用して不動産を購入する際に得られる利点です。ローンを利用することで、自己資金の一部だけで不動産を購入し、残りの金額を借金で賄うことができます。これにより、投資家は自己資金を最小限に抑えつつ、不動産市場の価格上昇や賃貸収入などから利益を得ることができます。

現金を不動産に一括で投資することで、その現金を他の投資機会から取り除くことになります。もし他の投資機会が高いリターンを提供する可能性がある場合、現金を不動産に拘束することで機会費用を損失することがあります。

現金一括で不動産を購入する場合は、レバレッジ効果を得られないというデメリットを考慮しながら、リスク管理や資産の分散を検討することが重要です。

不動産投資ローンで不動産を購入するメリット

頭金さえ準備できれば始められる

不動産投資ローンを利用することで、不動産を購入するための費用がなくても投資を始めることができます。不動産投資ローンを利用することで、自己資金の一部だけで不動産を購入し、残りの資金をローンで補うことができます。このレバレッジを活用すると、自己資金を最小限に抑えつつ、大規模な不動産取引に参加でき、投資のポテンシャルが高まります。不動産価値の上昇や賃貸収入などから得られる利益が、ローンの金利を上回る場合、レバレッジによるリターンが増加します。

少ない自己資金で始めることができるので、急な修繕や改装費用、税金、急な出費などに対応するための現金を確保できます。キャッシュフローの安定性を確保するために役立ちます。

金融機関からの信用が得られる

不動産投資ローンを利用することで、個人や法人が信用を築く機会が提供されます。ローンを返済する過程で、適切なタイムリーな支払いを行うことにより、良好なクレジットヒストリーを構築し、金融機関との信頼関係を築くことができます。将来的に他の金融取引やローン取得において有利になる可能性が高まります。

金融機関からの信用を得ることで、不動産投資における機会の幅が広がります。物件の種類・エリアを分けるなどでリスクを分散し、リターンを最大化するための選択肢が増えます。

ローンの費用を経費に計上できる

不動産投資ローンを利用して不動産を購入する場合、ローンに関する費用を経費に計上できるというメリットがあります。

不動産投資ローンを組む際に発生する利子や手数料、保険料などのローンに関連する費用は、通常、不動産の賃貸収入から差し引かれる経費として計上できます。これにより、課税所得を減少させ、所得税や固定資産税などの税金負担を軽減することができます。経費の計上により、不動産投資の収益性が向上します。

不動産投資ローンで不動産を購入するデメリット

申込書類が必要になる

不動産投資ローンを申し込む際には、銀行や金融機関に対して一連の書類を提出する必要があります。これには、収入証明書、資産証明書、雇用証明書、所得税申告書などが含まれます。必要な書類の種類や内容は、金融機関や国や地域の法律によって異なる場合があります。

また不動産投資ローンの申請には、審査プロセスが関与します。金融機関は、借り手の信用履歴や収入、財務状況などを評価し、ローンの承認を検討します。この審査プロセスには時間と労力がかかることがあり、迅速な購入が難しくなる可能性があります。

最悪の場合、不動産投資ローンの申請が承認されない可能性もあります。信用履歴や収入、財務状況などに不利な要因がある場合、金融機関からのローン承認を得ることが難しいかもしれません。これにより、不動産の購入計画が遅延したり、中止せざるを得なくなることがあります。

ローンに関わる費用が必要になる

不動産投資ローンを組む際には、ローンの元本に加えて利子を支払う必要があります。利子はローン残高に対する金利率に依存し、ローン期間中にかかる費用です。利子支払いは、投資収益から差し引かれる経費の一部として計上できますが、長期間にわたる場合、それなりにコストがかかることがあります。

また不動産投資ローンを組む際には、銀行や金融機関に対してローン手数料や手続き費用が発生することがあります。これらの費用は、不動産の購入に際して一時的に支払う必要があり、資金計画に影響を及ぼす可能性があります。

不動産投資ローンを利用する際には、これらのデメリットを十分に理解し、リスクを適切に管理するための計画を立てることが重要です。また、金利の比較や金融機関の選定などを検討し、最適なローン条件を見つけることも大切です。

ローンの返済リスクがある

不動産投資ローンは、資金を借り入れて不動産を購入するための契約です。ローンの返済は、定期的に金利と元本を支払う必要があります。不動産投資の成功は、賃貸収入や物件の売却に依存するため、これらの収益が予測通りに得られない場合、ローンの返済が困難にな

るリスクがあります。

不動産の賃貸収入が主要な返済源である場合、空室が発生した際に収入が途絶える可能性があります。空室率の上昇や入居者の賃料未払いなどが、返済リスクを増大させる要因となります。

不動産市場の価格は変動するため、投資した物件の市場価値が減少するリスクがあります。もし市場価値が借入金額を下回る場合、ローンの償還に困難が生じる可能性があります。

不動産投資ローンの金利が固定ではなく変動金利の場合、金利の上昇に伴い返済額が増加するリスクがあります。これにより、キャッシュフローの圧迫や返済困難に直面する可能性があります。

不動産投資で現金一括とローンで迷う場合の判断ポイント

イールドギャップ（投資利回りと金利との差）が取れるか

不動産投資において、現金一括とローンを検討する際に、イールドギャップ（投資利回りと金利との差）が重要な判断ポイントとなります。

イールドギャップは、物件の年間の純利益（賃料収入から経費を差し引いた額）から、ローンの金利とその他のローンに関連するコスト（手数料、保険料など）を差し引いたものです。イールドギャップがプラスの値であれば、現金一括での投資よりもローンを利用した方が収益性が高い可能性があります。

イールドギャップを計算したら、それを現金一括とローンを利用した場合の利回りと比較します。現金一括の場合は、自己資金で物件を購入し、賃料収入から得られる利回りを計算します。一方、ローンを利用する場合は、自己資金と借入金を使って賃貸収入から得られる利回りを計算します。

2戸（棟）目の拡大戦略を行うか

まず、あなたの現在の資金状況を評価しましょう。現金一括で不動産を購入するには、十分な自己資金が必要です。現金のリソースが豊富である場合、一括購入が可能かどうかを検討しましょう。逆に、自己資金が限られている場合、ローンを活用することで、多くの物件を取得する機会が広がります。

ローンを活用することで、少ない自己資金で多くの物件を取得でき、レバレッジ効果を利用できます。物件価格の上昇や賃料収入が予想以上に伸びる場合、ローンを利用した方がリターンが高まる可能性があります。レバレッジ効果を最大限に活用することが拡大戦略に適しているかどうかを考えましょう。

投資の目標や戦略を明確にしましょう。長期的なキャッシュフローを重視するのか、資産価値の増加を目指すのか、賃貸収入を安定化させるのか、投資の目的に合わせて適切な戦略を採る必要があります。それに基づいて、現金一括購入かローン利用かを判断しましょう。

投資物件の担保性

不動産投資の成功には、物件からの賃貸収入が重要です。物件の賃貸収入がローンの返済に十分なキャッシュフローを提供できるかどうかを評価しましょう。もし物件が高いキャッシュフローを生成できると確信がある場合、ローンを組んで投資を行うことで、自己資金を他の投資に回す機会を生かすことができるかもしれません。

物件の将来的な価値の見込みを評価しましょう。市場や地域の成長、物件の改善ポテンシャル、将来の需要などを考慮して、物件価値の増加を予測します。ローンを組む場合、資産価値の増加がローンの残高を上回ることを期待できるかどうかが重要です。

不動産投資はリスクを伴います。ローンを組むことで、返済リスクや金利変動リスクが発生する可能性があります。物件の担保性だけでなく、自己資金とローンのバランス、キャッシュリザーブの有無、リスクヘッジ戦略の考慮なども検討しましょう。