市街化調整区域とは？不動産投資では避けたい物件エリア

市街化調整区域と市街化区域の違い

市街化調整区域とは

市街化調整区域と市街化区域があります。市街化調整区域は農地や自然環境が豊かな地域などが含まれます。市街化調整区域は、都市計画法に基づいて指定される地域の一つであり、土地利用の規制や調整が行われるエリアです。都市計画法は都市の整備・開発、土地利用の調整などを行うために制定されています。

市街化区域は主に市街地にあたり、都市の拡大や開発が進んでいる地域です。市街化調整区域と市街化区域の違いは、主に土地利用と開発の度合いに関連しています。市街化区域は、住宅、商業、産業施設などの高密度開発が特徴で、道路、上下水道などのインフラが整っていることが一般的です。

市街化調整区域では、土地の利用が調整され、特定の用途に制限されることがあります。これにより、都市のバランスや景観、環境などを保全・整備するための施策が行われます。市街化調整区域は建築物の建築に関しても建築基準法に基づいた制約があります。建物の高さや敷地面積などが規制され、都市の景観や環境に配慮した建築が求められます。

市街化区域とは

市街化区域とは、既に発展した市街地や、将来10年以内に重点的かつ体系的に開発されるべきエリアを指します。市街化区域は人々が住宅や事業施設を建設し、商業活動を行う地域です。この区域では、主に道路、公園、下水道などの公共施設の整備が優先されます。市街化区域の広さや位置は、人口増加や産業の予測などを考慮して決定されます。

市街化は多くの建築物が建設される状態を意味します。この区域内では、土地の利用目的を明確にするために、用途地域を必ず設定します。用途地域は土地利用計画の一環として、土地の利用目的や建築物の種類を規制するために定められた区域のことです。これにより、住宅地、商業地、工業地などといった地域ごとの特性を保ちつつ、計画的な都市開発を促進し、住環境の保護や公共の福祉を図ることが目的です。

日本では、都市計画法に基づき、第一種低層住居専用地域や第二種中高層住居専用地域、商業地域、工業地域など、様々な用途地域が定められています。これらの区分により、建築可能な建物の種類や高さ、容積率などが規制されます。

市街化調整区域の物件購入をおすすめしない理由

建物を建てられないため資産価値が低い

市街化調整区域では、土地の利用に厳しい制約があるため、建物の建築が原則として許可されません。これにより、土地の活用が限定され、将来的な建物の建設が難しい場合があります。

土地の利用が制約されているため、その土地の市場価値が低くなることがあります。土地の活用が難しい場合、投資効果や資産価値が低くなる可能性があります。また土地の需要が低いため、売却時に価値が低くなる可能性があります。

地域の都市計画が進展するなかで、市街化調整区域が市街化区域に変わることがありますが、これに対応するためにはさまざまな手続きが必要です。これが煩雑であったり、時間がかかる場合があります。

これらの理由から、市街化調整区域の土地は慎重に検討する必要があります。投資目的や将来の計画をよく考慮し、土地利用制限の影響を正確に把握した上で購入することが重要です。

電気・ガス・水道などのインフラ整備が不十分

市街化調整区域の物件購入において、電気・ガス・水道などの基本的なインフラ整備が不十分な場合、購入を検討しない方が良い場合があります。

基本的なインフラが整備されていない場合、住民の生活が不便になる可能性があります。電気や水道が十分に確保されていないと、快適な生活が難しくなります。

市街化調整区域は都市計画の進捗に合わせて変更が行われることがありますが、基本的なインフラの整備が進まない場合、再開発が難しい状況が続く可能性があります。これが不動産の将来的な評価や再開発の機会に影響を与えることがあります。

不動産の購入を検討する際には、インフラの整備状況だけでなく、将来的な都市計画や開発計画、地域の発展予測なども考慮することが重要です。

生活が不便なエリアのため賃貸需要が低い

日常生活が不便なエリアは、通常、賃貸需要が低い傾向があります。人々が住みたいと思うエリアは、アクセスや生活環境が整っていることが一般的です。不便なエリアでは賃貸需要が限られ、物件の入居者が見つかりにくくなる可能性があります。

不便なエリアでは、賃貸需要があっても入居者が限られる可能性があります。特定のニーズや条件を持つ入居者が限られることが考えられ、入居者探しに苦労するかもしれません。

将来的な需要の変動や地域の発展が見込まれない場合、再販時に物件を売ることが難しくなります。資産の流動性が低下する可能性があります。

これらの懸念点を踏まえて、不動産投資を検討する際は、地域の需要や発展性、将来の市場動向などを詳細に調査し、慎重な分析が求められます。特に賃貸需要や生活環境に焦点を当て、市場のトレンドを理解することが重要です。

制約が多いため売却が難しい

市街化調整区域では土地利用が制約されているため、一般的には市場での需要が低い傾向があります。これにより、物件の売却が難しくなる可能性があります。

特に、土地利用に厳しい制約がかかっている場合、需要が限られていることが挙げられます。

市街化調整区域の土地は、土地利用の制約からくる価値の評価が難しいことがあります。市場価値の見積もりが難しくなると、物件の取引が円滑に進まないことがあります。

市街化調整区域内の不動産を売却しやすくする3つの対策法

農地として売却する

市街地調整区域は市街化を抑制し、自然環境の保全や農地の維持を目的とした区域です。ここでの土地取引、特に農地の売買には、いくつかの特別な考慮が必要です。農地を売却する際には、農地法に基づく許可が必要であり、その土地が実際に農業に使われているか、また新たな所有者が農業を続ける意向があるかなど、多くの条件が考慮されます。

さらに、市街地調整区域内での売買は土地利用計画に影響を与えるため、自治体の規制や指導も受けることになります。したがって、売却を検討する場合は、地元の市町村役場や不動産専門家に相談し、適切な手続きを理解し進めることが重要です。

市街地調整区域内の農地を売却する際は、法的な手続きや規制が関わってきます。以下は一般的な手順です。

• 地目変更の確認：農地を他の目的で使用するためには、地目変更の許可が必要です。変更が認められるか事前に確認が必要です。
• 農地法による許可：農地として売却する場合、農地法に基づく許可が必要になることがあります。
• 都市計画法に基づく許可：市街地調整区域内での土地取引には、都市計画法に基づく許可が必要な場合があります。

法的な許可が得られたら、売買契約を準備します。契約内容には、土地の詳細、価格、支払い条件などが含まれます。売却が完了したら、新しい所有者名で土地の登記変更を行います。これには登記所での手続きが必要です。

地元の不動産会社に売却する

市街化調整区域内の土地取引は市街化区域に比べて活動量が限られており、その結果、この特殊な市場を深く理解している不動産業者や担当者は少ないと言えます。

市街化調整区域の土地はその性質上、売却の容易さが個々のケースによって大きく異なるため、土地の特性に合わせた売却戦略を提案できる不動産会社のサポートは特に価値があります。

成功への道を切り開くためには、市街化調整区域の売買に精通した不動産会社を見極め、その経験と知識を活用することが重要です。

近隣の住民に売却する

近場の住民の土地取得のニーズがあるかもしれません。

市街地調整区域内の土地を近場の住民に売却することは可能ですが、そのプロセスは一般の土地売買と比べていくつかの追加的な制限や手続きが必要になる場合があります。事前に地方自治体や都市計画部門に相談し、必要な手続きや許可を確認してください。

農地として指定されている場合、農地法に基づく許可が必要になります。これは近隣住民が購入する場合でも同様です。法的な許可が得られたら、売買契約を準備します。価格、支払い条件、土地の利用制限など、重要な条件を明確にしておく必要があります。

不動産を売却する前に、該当する市街化調整区域の都市計画を詳細に理解することが重要です。地域の制約や条件を確認し、土地利用に関する規制や可能性を把握します。これにより、購入希望者に対して透明かつ正確な情報を提供できます。

市街化調整区域内の不動産には独自の特徴や魅力があるかもしれません。例えば、周辺の自然環境や景観の美しさ、将来的な地域開発の可能性などを強調し、潜在的な投資家に魅力を伝えることが重要です。売り込みポイントを強調することで、市場での引き立て役になります。