不動産投資における抵当権とは？不動産投資の売買・相続の際にチェックが必要

抵当権とは？

抵当権設定をする目的

抵当権は不動産投資において資金調達や融資を受ける際に使用される一般的な手段です。

不動産投資においては、多くの場合、融資を受ける必要があります。抵当権は、物件を担保として銀行や金融機関から融資を受けるための手段として利用されます。これにより、投資家は物件を担保にした安定した資金調達が可能となります。

不動産を抵当に入れることで、投資家は低い金利で融資を受けることができる可能性があります。担保があることで金融機関はリスクを低減し、それに応じて低金利の融資条件を提供することがあります。

融資を受けて不動産を購入することで、自己資金を少なく抑え、複数の不動産投資を同時に進めたり、他の投資機会を追求したりすることができます。これにより、投資家のポートフォリオを効果的に構築できる可能性があります。

抵当権の設定は、資金調達の手段として有効である一方で、物件にかかる責任やリスクも伴います。投資家は資金調達の際に、利息や償還条件などの契約内容を十分に理解し、資産を適切に管理することが必要です。

抵当権の設定方法

抵当権の設定の一般的な手続きを説明します。

• 融資機関との交渉：最初に融資を受ける銀行や金融機関と交渉を行います。融資条件や金利、借入額などについて合意が成立したら、抵当権の設定に関する手続きが進行します。
• 抵当権設定契約の締結：融資機関と借主（不動産投資家）は、抵当権設定に関する契約を締結します。この契約には、借入条件や返済計画、担保として設定される不動産の詳細な情報が含まれます。
• 抵当権設定登記：地方の登記所で登記手続きが行われます。抵当権が公に確認できる形となります。登記には一定の手数料がかかります。
• 物件の評価：担保として提供される不動産の評価が行われます。評価額は融資の担保価値となり、融資額や金利に影響を与える要因となります。
• 担保権設定の通知：抵当権の設定が完了すると、通常は登記により融資機関による抵当権の担保権が不動産に設定されます。この情報は関係する登記所で公に閲覧可能です。
• 融資の受領：融資機関から借入金が提供されます。投資家はこの資金を用いて購入を進めます。

抵当権の設定には法的な手続きが伴いますので、専門家や弁護士、不動産投資会社などのアドバイスを受けることが重要です。

抵当権と根抵当権の違い

抵当権とよく似ている根抵当権という専門用語があります。

抵当権は借り手が借金を返済できない場合に備えて、貸金機関が不動産に設定する担保の一つです。不動産を抵当に入れることで、貸金機関はその不動産を差し押さえて債務を回収する権利を有します。通常、住宅ローンや不動産担保融資において利用されます。

根抵当権は、土地の所有者が土地を担保に借金をする際に設定される権利であり、土地そのものが担保となります。抵当権が特定の債権に対する担保権であるのに対し、根抵当権は土地そのものを担保とするものであり、土地が変わらない限りその権利が続きます。

これらの権利は、不動産投資において資金調達や融資を受ける際に関連してきます。借入金の返済ができなくなった場合、貸金機関はこれらの権利を行使し、担保となっている不動産や土地を差し押さえて債務を回収することができます。

不動産投資家が抵当権や根抵当権を理解し、効果的に活用することは、融資を受ける上での条件やリスクを正確に把握するうえで重要です。

抵当権の抹消が必要なタイミング

ローンの返済時

抵当権の抹消は、ローンの返済が完了した際に行われることが一般的です。抵当権は、不動産を担保にした融資を受ける際に設定される権利であり、ローンの債務が完済された時点で抹消が行われます。

不動産を担保にしたローンの債務が完済された場合、抵当権を抹消する手続きが行われます。これにより、担保として設定されていた権利が取り消され、不動産の所有者が清算されます。

抵当権の抹消手続きは、通常は貸金機関や担保権者が行います。債務の返済が確認されたり、不動産が売却された場合には、担当の機関が抹消手続きを進めます。抵当権抹消証明書が発行され、これによって抵当権が正式に取り消されたことが証明されます。

不動産所有者は抵当権抹消手続きが適切に行われ、登記簿が正確であることを確認することが重要です。これにより、所有権や売買時のトラブルを未然に防ぐことができます。

不動産売却時

抵当権の抹消が必要なのは、不動産を売却する際です。抵当権は不動産に対する担保として設定されるものであり、その不動産を売却する場合、抵当権を解除して担保を解放する必要があります。これにより、新たな所有者が清算された物件を取得できるようになります。具体的な手順は次の通りです。

1. 売買契約の締結：不動産売却に関する契約を締結します。この契約には抵当権の解除が必要な旨が含まれます。
2. 金融機関への通知：抵当権を設定している金融機関に対して、不動産が売却されることを通知します。通知の際には、抵当権の抹消のための手続きを開始する旨を伝えます。
3. 抵当権の抹消手続き：金融機関は売却代金を受け取り、抵当権を解除する手続きを行います。登記簿上での抹消手続きが含まれます。不動産登記簿から抵当権が削除されると、物件は担保から解放され、新しい所有者が登記されることが可能になります。
4. 売却代金の清算：抵当権解除後、金融機関に売却代金が支払われます。残債がある場合は、これを清算して抵当権を完全に解消します。
5. 不動産登記簿の更新：抵当権の抹消が完了したら、不動産登記簿を更新して新しい所有者の情報を反映させます。

不動産の売却においては、このような手続きが円滑に進むよう、売主や買主、金融機関との協力が求められます。手続きの正確な遂行は法的な側面だけでなく、不動産の引渡しや取引のスムーズな進行にも寄与します。

不動産相続時

抵当権の抹消が必要なタイミングは、不動産が相続される際に重要です。通常、抵当権は特定の融資や担保のために設定されますが、相続によって不動産の所有者が変わる場合、抵当権を適切に処理する必要があります。

• 相続人が相続した不動産に抵当権が設定されている場合：相続人が相続した不動産に抵当権が設定されている場合、相続人は抵当権を適切に処理する必要があります。これは、相続人が不動産を所有するためには、抵当権を解消する必要があるからです。
• 相続人が抵当権の債務を引き継ぐ場合：抵当権が特定の債務に対する担保として設定されている場合、相続人がその債務を引き継ぐ場合は、相続人と債権者との合意に基づいて抵当権を解消する必要があります。
• 不動産の名義変更が行われる場合：不動産相続に伴い、不動産の名義変更が行われる場合、新たな所有者である相続人の名義に変更する際に抵当権を抹消する必要があります。

抵当権の抹消手続きは、通常、不動産登記簿上で行われます。これには、抵当権の担保権者（通常は金融機関）との合意、必要な書類の提出、登記手続きが含まれます。手続きが完了すると、不動産登記簿上から抵当権が削除され、新たな所有者の名義が登記されます。

不動産相続には法的な手続きや書類の整備が必要となるため、専門の法律家や不動産関連の専門家の助言を受けながら進めることが重要です。

抵当権の抹消方法

金融機関から書類を受け取る

抵当権の抹消は、通常、金融機関と土地所有者（借り手）の協力によって行われます。

ローンが完済された場合、借り手は金融機関に対して完済通知を行います。これは、借り手がローンの返済を完了したことを金融機関に通知するものです。金融機関は、ローンが完済されたことを確認した後、抵当権の抹消手続きを進めるために土地所有者に抹消請求書を提供します。この請求書には、抵当権の抹消に必要な手続きや必要な書類に関する情報になります。

土地所有者は金融機関が指定する必要書類を提出します。これには、抵当権抹消請求書、ローン完済証明書、登記簿謄本などが含まれます。金融機関は提出された書類を審査し、抵当権の抹消が正当であることを確認します。金融機関が提出された書類を承認すると、抵当権抹消の手続きが進みます。

当該の不動産の管轄法務局を調べる

抵当権の抹消手続きは、不動産が所在する地域の管轄法務局によって行われます。不動産が所在する地域の法務局を特定します。法務局の住所や連絡先は、通常、地元の市町村役場やインターネットで調査できます。

抵当権の抹消手続きには、特定の書類が必要です。これには、融資機関から提供される抵当権証書や、ローンの完済を証明する書類が含まれます。また、法務局が要求する書類も異なる場合があります。

申請書の記入をする

抵当権の抹消は、土地登記簿上で正確に行われる必要があります。土地登記簿上の抵当権を抹消するためには、土地登記所や法務局にて特定の申請書を入手する必要があります。申請書の種類や書式は地域により異なるため、正確なものを使用することが重要です。

入手した申請書に必要事項を正確に記入します。申請書には不動産の詳細情報や抵当権の内容に関する情報が含まれます。所有者や融資機関、土地の所在地、抵当権の金額などを明確に記入します。不動産の権利証や登記簿謄本、抵当権設定の際に取得した書類などが必要です。

書類を準備し法務局に申請する 

申請書と必要な書類を土地登記所や法務局に提出します。提出時には手数料がかかることがありますので、これを確認し支払います。提出された申請書と書類が確認され、法的な手続きが正当であると認められると、登記官は土地登記簿上の抵当権を抹消します。これにより、不動産の所有権に変更が生じます。

承認された抵当権抹消の手続きに基づき、金融機関は土地所有者の代理で登記簿に抹消登記を行います。これにより、土地登記簿に抵当権が正式に除去されます。抹消登記が完了すると、金融機関は土地所有者に対して抹消証明書を発行します。この証明書は、抵当権が正式に抹消されたことを示すものであり、土地所有者が不動産を処分する際などに必要となります。