マンション投資のサブリース契約のトラブル事例を紹介！未然にトラブルを防ぐ方法も解説

マンション投資のサブリース契約のトラブル「かぼちゃの馬車問題」

「かぼちゃの馬車問題」とは、2017年に発覚した、日本の不動産投資に関する大規模なトラブルの一つで、特にサブリース契約におけるリスクを浮き彫りにしました。この問題は、サブリース契約のデメリットやトラブルの可能性に対する重要な事例として挙げられます。

かぼちゃの馬車問題は、株式会社スマートデイズ（かぼちゃの馬車の運営会社）が関与する不動産投資詐欺事件です。この会社は、投資家に対し、新築のワンルームマンションを購入させ、同社がサブリース会社として再賃貸する「サブリース契約」を提案しました。彼らは、安定した賃料収入を保証するとして投資を勧めましたが、実際にはその約束を守ることができず、多くの投資家が高い空室リスクや想定外の賃料収入の減少に直面しました。

高い賃料保証が投資の魅力とされていましたが、市場の実需に基づかない不自然な高額設定であったため、長期的に持続不可能でした。サブリース会社の経営破綻が発生した場合、保証された賃料収入が途絶え、投資家が直接リスクを負うことになります。

賃料保証の背景にあるビジネスモデルや市場の実需を理解し、その持続可能性を慎重に評価する必要があります。サブリース契約を結ぶ前に、契約内容を詳細に確認し、特に賃料見直しの条件、免責期間、解約条件などの重要項目を理解することが重要です。

サブリース会社の財務健全性や運営実績を確認し、信頼できる企業かどうかを慎重に判断する必要があります。かぼちゃの馬車問題は、サブリース契約におけるリスクと対策の重要性を示す事例であり、不動産投資を行う際には、これらのリスクを念頭に置き、慎重な判断が求められます。

マンション投資のサブリース契約のよくあるトラブル事例

家賃を値下げされた

サブリース契約において家賃を値下げされるトラブルは、マンション投資においてよくある問題の一つです。サブリース契約とは、物件の所有者がサブリース会社と契約を結び、その会社が物件を借り上げて第三者に賃貸する形態のことを指します。この契約形態においては、物件の所有者に対する家賃収入が保証されるケースが多いですが、以下のような理由でトラブルが生じることがあります。

• 市場家賃の下落：不動産市場における家賃相場が下落した場合、サブリース会社が契約の見直しを求めてくることがあります。契約では、一定期間後の見直し条項が含まれていることが多く、その際に市場家賃の下落を理由に家賃の値下げを求められる場合があります。
• 物件の空室率：物件の空室率が高くなると、サブリース会社の利益が圧迫されます。これを理由に物件所有者への支払い家賃を下げるよう交渉を持ちかけられることがあります。
• 契約条項の不明瞭さ：サブリース契約の条項が不明瞭であると、サブリース会社が一方的に解釈を行い、家賃の値下げを行うことがあります。特に、家賃の見直し条件や計算方法に関する条項が明確でない場合にトラブルになりやすいです。
• 経済状況の変化：経済全体の不況や特定地域の経済状況の悪化など、外部環境の変化が原因で家賃の値下げが求められることもあります。

契約内容を詳細に確認し、家賃の見直し条項や計算方法などが明確に記載されていることを確認する。トラブルが発生した場合には、サブリース会社との交渉や、必要に応じて法的手段を取ることも検討する必要があります。

契約を一方的に解除された

サブリース契約が一方的に解除された場合、契約を締結した際の条件や契約内容に基づき、対処する方法があります。貸主（賃貸オーナー）が契約を解除する場合は「正当事由」が必要で、サブリース会社も特定の理由なく解約できるわけではありません。しかし、一般的には契約の解約は可能であり、立退き交渉や解約通知書の作成、適切な手続きを経て解約を進めることができます。

また、もし契約解除が債務不履行や法定解除および約定解除の条件に該当しない場合、損害賠償を請求できる可能性があります。債務不履行は契約に基づく約束を果たさないことであり、この場合には契約の当事者は契約を解除し、履行利益を基に損害賠償を請求できます。

具体的には、契約が正しく履行されていれば得られたはずの利益に基づいて、損害賠償の範囲が定められます。契約が一方的に解除された場合の対処方法は、契約内容や解除の事由によって大きく異なります。法的な対処が必要になる場合もあるため、専門家の助言を求めることをお勧めします。

サブリース契約を解約できない

サブリース契約の解約に関しては、いくつかの重要なポイントがあります。まず、解約が認められるかどうかは契約書の条項を確認することから始める必要があります。解約通知書をサブリース会社に送付し、その後はサブリース会社との話し合いを進める必要があります。しかし、サブリース契約は、契約書に中途解約条項がなければ基本的に契約期間中の解約はできません。仮に解約が可能であっても、高額な違約金が発生する場合があり、解約には事前通知が必要です。

サブリースの解約に際しては、違約金や立ち退き料が発生する可能性があります。また、家賃収入が減る可能性や、修繕の必要な箇所が発覚するリスクも考慮する必要があります。契約書に解約条項の記載がある場合は、その通りに手続きを進めることができますが、記載がない場合は、「正当事由」が必要になり、簡単には解約できないことがあります。この場合、サブリース会社との立退交渉が必要となり、立退料の支払いが必要になることがあります。

また、サブリース会社が借地借家法によって保護されていることも理解しておく必要があります。これにより、サブリース会社には、契約条件にかかわらず家賃の増減を請求する権利があり、貸主からの解約申し入れは「正当の事由」がなければ行えません。

サブリース契約を解約する際には、解約通知を書面で行い、専門家や弁護士に相談することが推奨されます。これにより、解約交渉が難航しても適切に対処できるようになります。サブリース契約にはメリットも多いですが、リスクも伴います。契約内容を十分に理解し、信頼できるサブリース会社を選択することが、安定した賃貸経営を実現する鍵となります。

サブリース会社からの賃料支払いが滞った

サブリース契約において、サブリース会社からの賃料支払いが滞るトラブルは、不動産投資家にとって大きな問題です。このような状況が発生すると、オーナーは予定していた収入を得られず、金融機関へのローン返済や物件の維持管理に支障をきたす可能性があります。賃料支払いが滞った場合の対応策と予防方法について解説します。

支払い遅延に関する契約条項を確認します。多くの契約には遅延利息や違約金に関する条項が含まれており、これに基づいて対応を検討します。支払い遅延の理由を確認し、支払い計画の再調整を試みます。一時的な経済的困難が原因であれば、状況が改善するまでの支払い猶予や分割払いの合意に至ることもあります。

支払いの遅延が長期化する場合や、サブリース会社との交渉が進まない場合は、法的措置を検討する必要があります。契約違反に基づく損害賠償請求や契約解除が考えられますが、専門家のアドバイスを受けることが重要です。

信頼できるサブリース会社を選定することが重要です。会社の財務状況、過去の実績、評判などを事前に調査します。契約締結時に、支払い遅延時の対処法や違約金に関する条項を含めることで、リスクを軽減します。

サブリース契約における賃料支払いの遅延は、しばしば不動産投資のリスクとして指摘されます。契約締結前の慎重な検討と、契約後の適切な管理により、このリスクを最小限に抑えることが可能です。

サブリース会社が破綻した

サブリース契約において、サブリース会社が経営破綻する事態は、物件オーナーにとって深刻なトラブルの一つです。サブリース会社が破綻すると、その影響は直接オーナーに及びます。具体的な影響と対処法について詳しく見てみましょう。

サブリース契約に基づく賃料の支払いが停止します。定額サブリース契約の場合、オーナーは一定の賃料収入を見込んでいるため、この収入が途絶えることによる経済的損失が大きいです。サブリース会社が倒産すると、物件の管理やテナント募集がストップし、結果として空室リスクが高まります。サブリース会社に委ねていた物件管理やテナント対応などの業務を、オーナー自身が直接行う必要が出てきます。

サブリース会社の財務状況に注意を払い、倒産の兆候を早期に察知することが重要です。これにより、対応策を早めに講じることが可能になります。サブリース会社が倒産した場合に備え、物件管理を自己で行うか、別の管理会社を見つける準備をしておくことが望ましいです。

サブリース会社の破綻は、マンションオーナーにとって予期しない困難をもたらしますが、事前の準備と迅速な対応によって、その影響を最小限に抑えることが可能です。サブリース契約を結ぶ際には、このようなリスクを考慮に入れ、契約内容を慎重に検討することが重要です。

マンション投資のサブリース契約のトラブルを未然に防ぐ方法

しっかり契約書を確認する

マンション投資におけるサブリース契約のトラブルを未然に防ぐためには、契約締結前の慎重な検討と準備が欠かせません。特に契約書の確認は、トラブルを防ぐ上で非常に重要です。以下に、契約書を確認する際の主なポイントを挙げます。

• 賃料と支払条件：保証賃料の額と支払い条件を確認します。賃料の支払いが固定額か変動額か、どのような条件で変動するのかを明確にします。
• 契約期間と更新条件：契約の有効期間と、契約終了後の更新プロセスや条件を理解してください。自動更新の条項がある場合、その条件も確認が必要です。
• 賃料見直しの条項：市場状況の変化に対応して賃料を見直すことができるか、その見直し条件やプロセスを確認します。特定のタイミングでの見直し可能性や計算基準を理解しましょう。
• 広告費用と原状回復費：物件の空室時の広告費用負担や、退去時の原状回復費用の負担者に関する条項を確認します。どの程度オーナー負担となるのかは、重要な検討事項です。
• 免責期間の設定：サブリース会社が賃料の支払いを免除される免責期間が設定されている場合、その条件と期間を確認します。免責期間中は収入が途絶える可能性があるため、注意が必要です。
• 解約条件：契約を解除する条件、解約時の違約金や手続きの流れを理解してください。予期せぬ事態で契約を終了させる必要が出たときのために、この部分は特に注意深く確認することが重要です。

信用できるサブリース会社を選ぶ

マンション投資においてサブリース契約のトラブルを未然に防ぐためには、信頼できるサブリース会社を選ぶことが非常に重要です。信用できるサブリース会社を選定する際には、以下のポイントに注意してください。

• 実績と評判：長年にわたって安定した経営を続けている会社を選びます。実績のある会社は、市場の変動に対応した経験が豊富であり、信頼性が高いと考えられます。オンラインレビューや評価、不動産投資関連のフォーラムでの評判などをチェックしましょう。
• 財務状態の安定性：サブリース会社の財務諸表を確認し、負債が過剰でないか、安定したキャッシュフローがあるかなど、経営状態を検証します。
• サービス内容と契約条件の透明性：契約書の内容が明確かつ公平であることを確認します。特に、賃料見直しの条件、免責期間、解約条件などの重要項目が明確に記されているかをチェックします。物件管理の範囲やレベルがどの程度か、具体的なサービス内容を理解し、期待に沿うものか評価します。
• 対応力とコミュニケーション：入居者や物件オーナーからの問い合わせに対して、迅速かつ適切に対応する能力があるかを確認します。定期的なレポート提供、物件の状況についての情報共有など、透明性の高いコミュニケーションを行っているかをチェックします。
• 法令遵守と倫理観：不動産業界における法令や規制を遵守しているか、過去に違反歴がないかを調査します。企業としての倫理観や社会的責任を重んじる姿勢が見られるかを確認します。

信頼できるサブリース会社を選ぶことは、マンション投資の成功において極めて重要です。選定プロセスに時間をかけ、必要な調査と検証を行いましょう。また、可能であれば専門家の意見も参考にするとよいでしょう。

マンション投資のサブリース会社の選び方

サブリース会社の財務状況

サブリース会社のバランスシート、損益計算書、キャッシュフロー計算書など、公開されている財務諸表を確認します。

これにより、会社の資産、負債、収益性、キャッシュフローの状況を把握できます。過去数年間の財務データを通じて、安定した成長や収益を維持しているかを確認します。また、将来的な経営の持続可能性も評価します。

保証料・管理委託手数料・原状回復費用

サブリース契約においてサブリース会社がオーナーに支払う保証料の金額と条件を確認します。市場平均と比較し、適正であるかを評価します。

管理委託手数料はサブリース会社が物件管理の対価としてオーナーから受け取る手数料です。手数料の割合や計算方法を確認し、他社との比較を行います。

原状回復については契約終了時やテナント交代時に発生する原状回復の責任範囲と費用負担について確認します。費用負担の条件が明確かつ公平であることが重要です。

管理戸数

サブリース会社が管理している物件の戸数を確認することで、その実績と市場での信頼度を把握します。管理戸数が多いほど、多様な物件やテナントとの取引経験が豊富であると考えられます。

管理している物件の地域分布や種別（レジデンシャル、商業施設、オフィスビルなど）も確認します。投資予定の物件と同じエリアや種別の管理経験があるかどうかがポイントです。