マンション投資のサブリース契約を検討するときの注意するポイント

マンション投資のサブリース契約とは

サブリース契約の仕組み

マンション投資におけるサブリース契約の仕組みは、物件の所有者がサブリース会社と呼ばれる企業や個人に対してマンションの一室または複数室を再賃貸することを許可する契約です。

サブリース会社はマンションを最終的な入居者に対して再度貸し出す役割を担います。この仕組みには、オーナー、サブリース会社、入居者の3つの主要な関係者が関わります。

マンション投資のサブリース契約の種類

マンション投資におけるサブリース契約は、その運用方法や目的に応じていくつかの異なる種類があります。以下は、主に見られるサブリース契約の種類とその特徴です。

定額サブリース契約

この契約では、サブリース会社が物件オーナーに対して一定額の賃料を保証します。市場の賃貸状況に関わらず、オーナーは固定された賃料を受け取ることができます。オーナーは空室リスクや賃料の変動リスクをサブリース会社に移転することができ、安定した収入が得られます。しかし、市場賃料が上昇した場合でも、オーナーは追加収益を得ることができません。

変動額サブリース契約

賃料が市場状況に応じて変動する契約です。入居者からの賃料収入が増加すれば、オーナーへの支払いも増える仕組みになっています。市場賃料が上昇すると、オーナーもその恩恵を受けることができます。しかし、市場が不況で賃料が下落した場合、オーナーの収入も減少します。

マスターリース契約

サブリース会社が建物全体を一括でリースし、その後、個々の部屋をサブリースする契約です。サブリース会社は建物全体の運営管理を行います。大規模な物件でも一元管理が可能になり、オーナーは管理の手間を省くことができます。サブリース会社の管理能力や財務状況に依存するため、リスクが高まる可能性があります。

マンション投資のサブリース契約のメリット

空室でも家賃収入を得られる

マンション投資におけるサブリース契約を結ぶ最大のメリットの一つは、空室があっても家賃収入を得られる点にあります。この安定した収入確保は、不動産投資のリスクを大幅に軽減する効果があります。

これにより、オーナーは市場の変動や季節性などによる空室リスクから保護されます。家賃収入が安定しているため、オーナーは収入を容易に予測でき、長期的な財務計画を立てやすくなります。これは特に、ローン返済や物件管理費用など定期的な支出がある場合に有利です。

管理に手間がかからない

マンション投資のサブリース契約には複数のメリットがありますが、特に「管理に手間がかからない」という点は多くの不動産投資家にとって大きな利点となります。このメリットについて、より詳しく説明しましょう。

サブリース契約を結ぶことで、物件オーナーは日々の運営管理業務から解放されます。具体的には、賃貸契約の管理、入居者からの問い合わせ対応、メンテナンスや修繕の手配、空室時の募集活動など、物件を賃貸する際に発生する様々な業務をサブリース会社が担います。

多くのサブリース会社は不動産管理のプロフェッショナルです。そのため、サブリース会社に管理を委託することで、物件は専門的な知識と経験を持つ企業によって適切に管理されることになります。物件の価値を維持しつつ、長期的な収益性の向上が期待できます。

物件の日常管理にかかる時間と労力を節約できるため、オーナーは他の投資活動や自身の本業、あるいはプライベートな時間により多くの時間を割くことができます。これは、特に副業として不動産投資を行っている人にとっては大きなメリットです。

マンション投資のサブリースのデメリット

賃料収入が相場より低いため利益率が低くなる

マンション投資におけるサブリース契約は多くのメリットを提供しますが、それにはデメリットも伴います。特に、賃料収入が市場相場よりも低くなる可能性があり、それによって利益率が低くなるという点は、投資家にとって重要な検討事項です。

サブリース会社は物件管理のサービスを提供するため、オーナーに支払われる賃料から自身の利益を引いた金額をオーナーに支払います。これは、サブリース会社が運営コストやリスクをカバーするために必要な措置です。

また、サブリース契約は通常、固定賃料で設定されるため、不動産市場の賃料が上昇しても、契約期間中はオーナーが受け取る賃料は変わりません。市場価格の上昇に即時に反応することができないため、収益機会を逃す可能性があります。

賃料収入が相場よりも低いことは、直接的に物件の投資収益率（ROI）を低下させます。長期間にわたるサブリース契約では、この影響が特に顕著になる可能性があります。期待される収益が減少することで、投資した資本の回収により長い時間がかかることになります。これは、投資家が他の機会に資金を再投資するタイミングにも影響を与える可能性があります。

サブリース契約は便利で手間がかからない反面、賃料収入と利益率に関しては慎重な検討が必要です。市場動向を注視し、定期的に契約内容を見直すことで、デメリットを最小限に抑えつつ、マンション投資を成功に導くことができます。

契約の解除が難しい

サブリース契約は通常、数年間の長期契約が一般的です。市場状況が変化しても、契約期間内では条件の変更や解約が困難になりがちです。このため、市場賃料が上昇しても、契約に基づく固定賃料で運用を続けなければならない場合があります。

サブリース契約には、契約解除に関する厳格な条件が設けられていることが多いです。契約を解除するには、一定の解約料を支払うか、契約で定められた特定の条件を満たす必要があります。オーナーは契約を柔軟に終了させることが難しくなります。

契約を解除する場合、高額な解約料や違約金が発生することがあります。これは、サブリース会社が契約を通じて確保していた安定した収入の損失を補償するためです。このコストは、特に市場が好転してオーナーが自ら運営を行いたい場合に、大きな負担となることがあります。

一度サブリース契約を解除した後、再びサブリース市場に戻ろうとする場合、好条件で契約を結ぶことが難しくなる可能性があります。サブリース会社は、過去の契約解除歴をネガティブに評価することがあり、それが条件に反映されることも考えられます。

長期契約であるため、市場の変動に対して契約内容を柔軟に調整することが困難です。市場賃料が契約賃料を上回る状況が発生しても、オーナーはそれに応じて賃料を上げることができず、潜在的な収益機会を逃すことになります。

契約締結前に、解約条件や解約に関連する費用について詳細に確認し、理解することが重要です。契約書の内容が複雑な場合は、法律家や不動産専門家に相談し、契約内容の意味やリスクを正しく把握することが勧められます。

融資が下りづらいため買い手がつきづらい

サブリース契約が結ばれている物件は、融資機関によってリスクが高いとみなされることがあります。サブリース会社への依存度が高いため、その企業の財務状況や事業の安定性が直接物件の収益性に影響を及ぼします。サブリース契約による定額の収入は安定しているものの、市場賃料の上昇による追加収益が見込めないため、融資機関は物件の将来的な収益性を低く評価する可能性があります。

サブリース契約が既に結ばれている物件は、将来的に賃料設定や物件管理の方針を変更することが難しくなります。このため、投資家が自身のビジョンや戦略に合わせて物件をコントロールすることが制限される場合があります。サブリース契約は一般に長期間にわたるものであり、契約解除には違約金が発生することが一般的です。このため、新たなオーナーが契約を見直したい場合にも大きな障壁となります。

サブリース契約の条件、サブリース会社の信頼性や財務状態に関する情報を開示することで、買い手や融資機関の不安を和らげることができます。サブリース契約の更新時には、市場の動向に合わせて契約内容を見直し、より柔軟性のある条件を設定することが有効です。不動産投資のプロフェッショナルや法律家の助言を仰ぎ、契約の最適化や買い手へのアピール方法について相談するとよいでしょう。

入居者の選定がサブリース会社任せになる

物件オーナーが直接入居者を選定する場合、入居希望者の信用調査（職業、収入の確認等）を自身の基準に基づいて行うことができます。しかし、サブリース契約では、この入居者選定のプロセスをサブリース会社が担うため、オーナーは誰が自身の物件に住むかについての直接的なコントロールを失います。

サブリース会社が入居者を選定する際、必ずしもオーナーの期待する質の高い入居者を選ぶとは限りません。サブリース会社の目標は空室を埋めることにあるため、場合によっては賃料収入を最大化するために、オーナーが望む基準に必ずしも適合しない入居者を選定する可能性があります。

入居者の質に関する問題は、物件の維持管理や近隣住民との関係においてトラブルを引き起こすリスクを高める可能性があります。例えば、遅延賃料の支払い、物件の過度の使用や破損、近隣住民との紛争などが考えられます。

サブリース契約の場合、オーナーは入居者と直接コミュニケーションを取ることがありません。そのため、入居者からの要望やクレームに対する対応が遅れることがあり、結果的に入居者満足度の低下につながる可能性があります。

サブリース会社を選ぶ際には、その選定基準や過去の実績を詳細に検討し、信頼できる企業を選ぶことが重要です。サブリース契約を結ぶ際には、入居者選定の基準やプロセス、トラブル発生時の対応策などを契約書に明記し、合意することが望ましいです。サブリース会社との定期的なミーティングを設け、物件の状況や入居者の様子について情報交換を行うことで、問題が発生した際に迅速に対処できるようにします。

マンション投資のサブリース契約を検討するときの注意するポイント

マンション投資のサブリース契約を検討する際には、複数のチェックポイントを把握し、細心の注意を払う必要があります。サブリース契約は、オーナーにとって多くのメリットをもたらす一方で、契約内容によっては想定外のリスクを負うこともあり得ます。以下に、主要なチェックポイントをまとめてみました。

保証賃料

サブリース契約で最も重要なのが、サブリース会社から保証される賃料の額です。保証される賃料が市場価格と比較して妥当かどうかを検討し、長期にわたって安定した収入が見込めるか評価する必要があります。

広告費・原状回復費等

物件の空室が発生した際の広告費用や、テナントが退去した後の原状回復費用が誰の負担になるのかを確認します。これらの費用がオーナー負担になる場合、収益性に大きく影響する可能性があります。

賃料見直しの期間（契約期間や更新時期）

市場状況の変化に応じて賃料を見直すことができる期間や条件を確認します。長期にわたる固定賃料は安定性をもたらしますが、市場価格の上昇に伴う収益の増加機会を逃すこともあるため、バランスを考える必要があります。

免責期間

サブリース契約において、サブリース会社が賃料の支払いを免除される期間（免責期間）が設定されている場合があります。この期間や条件を確認し、オーナーのリスクを理解することが重要です。

解約条件

契約を解除する条件や手続き、必要な通知期間、解約時に発生する費用などを確認します。不測の事態が発生した際に、スムーズに契約を解除できるかどうかが重要です。

サブリース会社

サブリース会社の信頼性は、契約の成功を左右します。会社の財務状態、実績、評判などを事前に調査し、信頼できるパートナーかどうかを慎重に判断する必要があります。