不動産投資におけるインカムゲインとキャピタルゲインを解説【不動産投資ではどっちがおすすめ？】

今回は不動産投資におけるインカムゲインとキャピタルゲインについて解説いたします。

投資手法毎のインカムゲインとキャピタルゲインと比較しながら、不動産投資におけるインカムゲインとキャピタルゲインのメリット・デメリットからどちらが良いのかを解説していきます。

不動産投資におけるインカムゲインは家賃収入

インカムゲインとは？

インカムゲインとは、資産を保有している間に得られる利益のことです。株式においては配当金、債権では利子、不動産投資では家賃収入がインカムゲインに該当します。

最も身近なものとしては、預貯金を預けたときに得られる利息が挙げられます。反対に、保有している資産を売却することによって得られる収入のことを「キャピタルゲイン」といいます。

インカムゲインのメリット

インカムゲイン型の金融・投資商品は安定感のある運用が可能です。先に挙げた株式投資や不動産投資のほか、FX、定期預金がインカムゲイン型の商品にあたります。

得られる利益は少額であるものの、投資元本が減りにくい、損失を被りにくいといった利点を持ちます。ゆえに、蓄財・資産拡大・老後の収入といったように確実に資産を増やしていきたい場合に用いられることが多いです。

投資でインカムゲインを狙うのであれば、配当や株主優待を重視すべきです。保有している以上は継続的に配当金などを得られるため、長期的な運用を行えば大きな利益を生み出します。

不動産投資では物件によってリターン率は2～12％と大きく開きますが、家賃は激しいアップダウンがないため常に安定した収入が得られます。さらに、インカムゲインによって得た利益をもとに再び投資を行えば、投資物件が増えて更なる利益向上が見込めるのです。加えて専門的な知識がさほど必要なく、いざという時にキャピタルゲインへ切り替えられるのも不動産投資ならではといえるでしょう。

インカムゲインのデメリット

ローリスクローリターンといわれるインカムゲインにおいても、必ずリスクが付きまといます。キャピタルゲインと違って長期的な運用を見据えているからこそ、予測不可能な要素が多数含まれており、そのリスクをどのように回避するかが重要です。

このとき、投資のプロや専門家などと共に計画を練るのが賢明です。1人よりも複数の観点から不確定要素を洗い出すことによって、確実にリスクを分散できます。いくら損失を被る可能性が低いとはいえ、万全のリスクヘッジと綿密に練られた運用計画が欠かせません。

不動産投資におけるキャピタルゲインは物件売却益

キャピタルゲインとは？

キャピタルゲインとは、株式や債券、不動産の資産価値が上がったことで得られる利益のことで、購入したときの価格と売却価格の差異による収益で、「資本利得」や「資本益」と呼ばれることもあります。

例えば、A社の商品に可能性を感じて株価20,000円の株を計200株、400万円で購入したと仮定します。

A社は予想通り成長し、株価は25,000円まで上がりました。このタイミングでA社の株式をすべて売却したとすると、25,000円×200株式で500万円。購入時の400万を差し引いて100万円の利益を得たことになります。これがキャピタルゲインです。

早い段階で価値の上昇を見込み、早い段階で購入すればするほど、価値が最大化したときに得られるリターンは大きくなります。

キャピタルゲインのメリット

キャピタルゲインのメリットとしては、株式・不動産投資ともに価値が高まることでインカムゲインよりも大きな収益を得ることができることです。

キャピタルゲインを狙うことは将来的に価値が上がるかどうか分からないものに投資するためハイリスクハイリターンな投資手法と考えられています。

キャピタルゲインを主に運用するとしても、インカムゲインと組み合わせて運用した方が良いでしょう。インカムゲインによって長期的に利益を得ながら、価値が上昇した際に売却するといった手段をとれば、リスクを最小限に抑えた運用が可能になるのです。

キャピタルゲインのデメリット

キャピタルゲインは、安く購入し高く売ることができればより大きくなります。多くのリターンを得る可能性がある一方で、元本を大きく割るようなリスクも内包しています。キャピタルゲインと相対的な存在であるのが「キャピタルロス」であり、資産の売買によって損失が出ることを指します。

投資手法毎のインカムゲイン・キャピタルゲイン

投資手法には大きく下記の4つがあります。

1. 不動産投資：不動産を購入し価値が上がったタイミングで売却し得る利益をキャピタルゲインといいます。家賃収入であるインカムゲインが注目されがちですが、出口戦略としてのキャピタルゲインも忘れてはなりません。
2. 株式投資：もっとも一般的な投資方法です。会社の業績や景気により上下し、大きな利益を得られる可能性がある一方で、リスクも大きくなります。
3. 投資信託：投資信託はインカムゲインとしての側面が強いですが、使い方次第でキャピタルゲインも得られます。保有途中で売買するケースがあり、そこで得た利益はキャピタルゲインとなります。
4. 預金：預金もキャピタルゲインに該当することがあります。主に外貨預金の場合です。為替で動いているため、金融商品を売買していると見なされてキャピタルゲインに該当します。

投資手法毎のインカムゲインとキャピタルゲインは下記になります。

投資手法	インカムゲイン	キャピタルゲイン
不動産投資	家賃収入	売却益
株式投資	配当金	売却益
投資信託	年1・毎月の分配金	売却益
預金	受取利息	なし

一般的にインカムゲインはローリスク・ローリターン、キャピタルゲインはハイリスク・ハイリターンで考えられています。

インカムゲインである家賃収入や配当金は売却益と比較すると少額ではありますが、安定して獲得できる資産になります。キャピタルゲインの売却益は購入価格から売却価格で上がっていないとプラスの収益になりません。

その中でも不動産投資は比較的安定した投資手法であるため、ミドルリスク・リドルリターンな投資手法であり、他の投資手法の中間に位置する存在んなっています。

不動産投資においてインカムゲインとキャピタルゲインのどっちがおすすめな手法？

手堅い不動産投資をするならインカムゲイン

手堅い資産形成をしたいならインカムゲインを狙うのがおすすめでしょう。

不動産投資は入居者が付くことで毎月決められた家賃収入を得ることができます。人気エリアの物件であれば家賃下落を抑えつつ、空室リスクも回避することができます。

怪我や病気で働けなくなったり、老後の生活費に足しにしたりと堅実な生活を送りたい方に選ばれています。

大きな収益を狙う不動産投資をするならキャピタルゲイン

大きな収益を狙うのであれば、将来的に値上がりすると予想されるエリアの物件を購入して売却することで売却益としてキャピタルゲインを得ることができます。

もちろん、将来的に値上がりするかどうかが不確定なのでリスクを伴います。また社会情勢や災害等の不測の事態も起きる可能性があるので慎重な判断が求められます。

キャピタルゲインも前述したインカムゲインともに共通して言えるのでは資産価値の高い物件を保有することです。不動産投資は立地が一番重要と言われるように、都市部の駅近や人気のエリアを狙って投資不動産を保有することを目指しましょう。