不動産投資のレバレッジ効果とは？レバレッジ効果の目安から注意点を解説

皆さんは、不動産投資におけるレバレッジ効果というのを聞いたことありますでしょうか。

レバレッジ効果を有効に活用することで、自己資金は同じでもより投資効率の良い不動産投資を行うことが可能になります。

不動産投資のレバレッジ効果とは？

不動産投資におけるレバレッジとは、「融資」を受けることを指します。レバレッジは元来「テコの原理」という意味を持っており、主にFX（外国為替証拠金取引）で使用されている言葉でした。

FXでは手元の証拠金を示すことで、証拠金の何倍・何十倍の額で取り引きができます。テコのように「小さな力（証拠金）で大きな結果（何十倍もの額を動かしてリターンを得る）を出すことができる」ことから、テコの原理=レバレッジといわれているのです。

ただ、不動産投資の観点からすると少し意味合いが異なり、自己資金では到底購入できない物件を銀行などの金融機関から借りることで見た目の利回り以上の収益を得ることを言います。

不動産投資におけるレバレッジ効果の仕組み

レバレッジ効果があるのとないのとでどう違うのかを解説していきます。

レバレッジをかけない場合は、自己資金で購入することになります。

例えば、自己資金が1000万円の場合は、購入できる不動産は1000万円のものだけです。不動産利回りが10％だとすると、年間利益は1000万円×10％で100万円となります。CCR（自己資金に対する利回り）は、10％ということになります。（購入の際の初期費用や税金に関しては、簡略化のため不使用）

レバレッジをかけた場合、自己資金は、前記と同様に1000万円で計算します。利回りも同様です。ここでレバレッジをかけ、銀行から1000万の融資を受けて自己資本と合わせた計2000万円で、同額の不動産を購入します。年間の借入金利は、一般的な4％で計算しましょう。すると、年間利益は2000万円×10％で200万円です。

そこから金利を借入額1000万円×4％の40万円を支払います。結果的に、200万円－40万円で160万円となり、CCR（自己資金に対する利回り）は160万円÷1000万円で16％となるのです。同じ自己資金でありながら、より多くの利益を得ることができます。融資完済後であれば、さらなる利益増加が見込めます。

このようにレバレッジをかければより大きな資金を使って投資することが可能で手残りやCCRが増加することがあります。しかし、リスクも内包しています。

例えば、収入は1億円あるが年間返済額は9500万円というケース。見かけの収入は1億円と多額ですが、実際の取り分は500万円となります。レバレッジをかけるほど実際のキャッシュフローは少なくなり、リスクが高まるのです。

不動産投資でレバレッジ効果を得るための条件

家賃収入から管理費、火災保険料、固定資産税などを引いた純収益のことをNOI（エヌオーアイ：Net Operating Income）と呼びます。投資金額に対するNOIの割合をNOI利回りと呼びます。

レバレッジ効果を得るためにはこのNOI利回りが金融機関で組んでいる不動産投資ローンの金利よりも高いことが条件になります。

またNOI利回りと金利の差を「イーグルギャップ」と呼びます。「イーグルギャップ」がありつつ月々のローン返済額よりも家賃収入がある場合、レバレッジ効果があると考えましょう。

レバレッジをかけた場合とかけなかった場合でどのくらい異なるのか、以下で解説しましょう。

不動産投資でレバレッジ効果の具体的シミュレーション

レバレッジ効果が得られるケース

全額自己資金の場合と不動産融資を受けた場合で自己資金は2,000万円で同様で年間NOI、手残りを計算してみます。

条件	全額自己資金の場合	不動産融資を受ける場合
物件価格	2,000万円	10,000万円
自己資金	2,000万円	2,000万円
借入金 （金利2％/期間30年）	0円	8,000万円
NOI利回り	5％	5％
年間NOI	100万円	500万円
手残り (元利均等返済額控除後)	100万円	140万円 ※約360万円を控除
自己資金に対する利回り	5％	7％

全額自己資金の場合、年間NOIは100万円になります。

不動産融資を受けた場合、年間NOIは500万円になりますが、ローン返済額を金利2％、借入期間30年で元利均等返済で返済した場合、年間返済額の約360万円を控除して140万円になります。

手残りは年間で約40万円増加するためレバレッジ効果があると言えます。

レバレッジ効果が得られないケース

次にレバレッジ効果が得られないケースを見ていきましょう。

先ほどと同じように全額自己資金の場合と不動産融資を受けた場合で自己資金は2,000万円で同様ですが、NOI利回りを4％で年間NOI、手残りを計算していきます。

条件	全額自己資金の場合	不動産融資を受ける場合
物件価格	2,000万円	10,000万円
自己資金	2,000万円	2,000万円
借入金 （金利2％/期間30年）	0円	8,000万円
NOI利回り	4％	4％
年間NOI	80万円	400万円
手残り (元利均等返済額控除後)	80万円	40万円 ※約360万円を控除
自己資金に対する利回り	4％	2％

全額自己資金の場合、年間NOIは80万円になります。

不動産融資を受けた場合、年間NOIは400万円になりますが、ローン返済額を金利2％、借入期間30年で元利均等返済で返済した場合、年間返済額の約360万円を控除して40万円になります。

手残りは全額自己資金で購入した方が年間で約40万円多いのでレバレッジ効果がなく逆にマイナスになるため逆レバリッジ効果になっています。

不動産投資におけるレバレッジ効果の利回りの目安

レバレッジ効果があるかどうかは一概に言えず様々な条件に左右されます。

自己資金利回りがNOI利回りを上回る場合、レバレッジ効果が働くことになります。そのため、基本的にNOI利回りがある程度高い物件ある必要があり、NOI利回りが5％～6％以上が目安と考えれるでしょう。

NOI利回り	4％	5％	6％	7％
物件価格	10,000万円	10,000万円	10,000万円	10,000万円
自己資金	2,000万円	2,000万円	2,000万円	2,000万円
借入金	8,000万円	8,000万円	8,000万円	8,000万円
NOI	400万円	500万円	600万円	700万円
借入金利	2％	2％	2％	2％
借入期間	30年	30年	30年	30年
年間ローン返済額	360万円	360万円	360万円	360万円
手残り	40万円	140万円	240万円	340万円
自己資金利回り	2%	7%	12%	17%
レバレッジ効果	なし	あり	あり	あり

不動産投資におけるレバレッジ効果の注意点・リスク

空室リスク

不動産投資を行う上で最も注意が必要なのが空室リスクになります。不動産投資は自分が所有しているマンションやアパートに入居者が住むことで、毎月家賃収入が入ってきて金融機関からのローン返済を進めていく投資手法になります。

そのため、入居者から選ばれやすい物件を見定めて購入する必要があります。特に物件のエリアにこだわりがないのであれば、地方よりも都市部の物件を選ぶ方が人口が多く賃貸需要があるため入居者が付きやすい傾向があります。

借入リスク

空室リスクと合わせて事前に考えておく必要があるのが借入リスクになります。借入リスクは投資不動産の購入時に金融機関と契約したローン返済を毎月する必要があります。

入居者が退去する場合、新しい入居者が入るまで家賃収入が入ってこないため、自身で毎月のローン返済額を支払う必要があります。

金利上昇リスク

現在日本は低金利時代になっているので返済総額を抑えることができます。不動産投資は高額商品になるため、金利が数％変わるだけで毎月のローン返済額が大きく変わってきます。

例えば、2000万円の物件を金利3.5％・借入期間30年でローンを組んだ場合、毎月の返済額は89,808円ですが、金利が5％に上昇すると毎月の返済額は107,364円になります。