サラリーマンの不動産投資は節税にならない？嘘？節税の仕組みを解説

最近手軽に始められると、サラリーマンに人気の資産形成として不動産投資がよく挙げられます。不動産投資を始める理由として、長期的な資産形成だけでなく、短期的に節税効果が期待できることがメリットとしてあります。

しかし、不動産投資初心者の方にとっては本当に節税効果があるのか疑問を持っている方もいると思います。今回は本当にサラリーマンの方が不動産投資を行うことで節税効果があるのか、どれぐらい節税効果が期待できるのかを解説していきます。

サラリーマンが不動産投資で節税できる仕組み

不動産投資の収入と経費　

まずは不動産投資による不動産所得の計算方法から覚えておきましょう。不動産所得は不動産投資を通して「どれぐらいの収益があったか」を指します。

不動産所得の計算方法はとてもシンプルです。

不動産所得＝家賃収入－経費

不動産投資の収入は賃貸で貸している入居者からの家賃収入になります。

逆に不動産投資の経費はイメージが付きにくいと思いますが、下記のような経費があります。

• 減価償却費
• 固定資産税
• 都市計画税
• 管理費・修繕積立金
• 仲介手数料
• 入居者募集の広告宣伝費
• 税理士費用
• 賃貸管理手数料　など

このように家賃収入から不動産投資に必要な経費を引いた額が不動産所得になります。

不動産投資の減価償却費を経費として計上できる

先ほど経費の中の一つにあった「減価償却費」が不動産投資の節税においてポイントになります。

「減価償却費」とは、毎年建物は経年劣化するため価値が減少していくと考えられています。その下がった価値を経費として計上するための会計上の項目が「減価償却費」になります。

構造	法定耐用年数
木造	22年
軽量鉄骨	27年
重量鉄骨	34年
RC（鉄筋コンクリート）	47年
SRC（鉄骨鉄筋コンクリート）	47年

「減価償却費」には建物の構造毎に法定耐用年数という償却期間が設定されています。この法定耐用年数が短ければ短いほど、減価償却のスピードが早くより節税効果が高くなります。

不動産所得の赤字を給与所得と損益通算すると節税効果がある

本業の給与所得が500万円、不動産所得が-250万円とした場合、実際に損益通算で課税対象となる所得は差し引き250万円になります。

もちろん、実際に減価償却費はお金として出ていくものではありませんが、経費として計上できるためトータルの課税所得を抑えることができるため有効な節税効果があります。

ちなみに減価償却費には建物だけが含まれていて土地は含めません。土地は購入から年数が経っても価値が落ちると考えられていないため、減価償却費には建物の費用だけが含まれます。

サラリーマンが不動産投資を行うと節税効果がある？

不動産投資で節税効果はあるが、主な目的は家賃収入の利益

不動産投資によって節税効果があることは事実ですが、本来の不動産投資の目的はあくまで家賃収入による安定的な収入確保（インカムゲイン）、物件の資産価値が上がったタイミングで売却した利益（キャピタルゲイン）にあります。

不動産投資は利回りやキャッシュフローを改善して、「どれぐらい稼ぐことができるのか」という考えのもと行うべきで、節税効果自体はあくまで付属的なメリットと考えるのが良いでしょう。

不動産投資の節税効果は不動産契約者・物件によって変動する

節税効果は不動産契約者の年収、物件によって変動するため、節税効果だけを目的とした不動産投資はあまりおすすめができません。

不動産契約者の年収が高ければ高いほど、課税額が大きいため節税効果が期待できますが、一定の年収が無ければ、思ったよりも節税効果が期待できないでしょう。

青色申告でも節税効果がある

確定申告の際に青色申告を利用することで10万円の特別控除を受けることができます。もしもワンルームマンションを10室以上所有している場合、不動産投資事業として最大65万円の特別控除を受けることができます。

青色申告の申告方法は税務署に「青色申告承認申請書」を提出することで申告ができます。これから青色申告を考えている方は事業開始から2か月以内、前年以前より事業を開始している場合、申告年の3月15日を期限として考えておきましょう。

サラリーマンが不動産投資で節税できる税の種類

サラリーマンの所得税

サラリーマンが不動産投資で節税できる代表的なものとして所得税が考えられます。所得税は「本業である給与収入」に加えて不動産投資で得られた「家賃収入などの不動産所得」を合算した総所得に課せられる税金になります。

先ほど説明したように、本業の給与収入と不動産投資で発生した不動産所得を合算する損益通算という仕組みがあるため、不動産投資で家賃収入よりも経費が多ければ、不動産所得がマイナスなって給与収入と相殺して課税される総所得が少なくなり、所得税を抑えることが期待できます。

所得税額の計算式は下記になります。

所得税額＝（給与収入＋家賃収入－経費－所得控除額）×所得税率－税額控除額

サラリーマンの住民税

都道府県や市区町村のサービスを受ける税金として代表的な住民税も所得税の計算と同様に損益通算によって抑えることができます。

住民税は均等割と所得割の2種類あります。均等割は所得に関わりなく金額は一律です。一方、所得割は所得に対して一律で10％が課税されるため、所得が大きくなれば課税額も大きくなります。

住民税も所得税がマイナスになれば、連動してマイナスになります。

サラリーマンの相続税

また相続税に関しても節税できる税金になります。最近では相続税対策として不動産投資をされる方が増えています。相続税対策として有効な理由は、現金で相続するよりも投資不動産で相続した方が課税額を抑えることができるためです。

仕組みとしては、投資不動産は購入時から少しずつ評価額が下がるため、そのまま現金で相続するよりも投資不動産に置き換えた方が課税額を抑えることできるということです。目安としては現金で相続するよりも50～70％抑えることが期待できます。

サラリーマンの不動産投資節税シミュレーション

サラリーマンの所得税の節税シミュレーション

実際に年収650万円のサラリーマンの方が不動産投資を行うことで、どれぐらい節税効果があるのかシミュレーションを行ってみます。

節税シミュレーションは下記の順番に進めます。

1. 基礎控除、給与所得控除額を確認
2. 所得税の課税所得額を算出
3. 課税所得額の控除額を確認
4. 所得税額を算出
5. 不動産投資の赤字分を損益通算

順番に説明していきます。

サラリーマンの住民税の節税シミュレーション

年収から住民税の基礎控除、給与所得控除、社会保険料を差し引いて住民税の課税所得を算出します。

1. 基礎控除、給与所得控除額を確認
2. 所得税の課税所得額を算出
3. 課税所得額の控除額を確認
4. 所得税額を算出
5. 不動産投資の赤字分を損益通算

順番に説明していきます。

不動産投資の赤字分を損益通算したことで、33.94万円－31.94万円＝2万円の節税結果があることが分かります。

サラリーマンが不動産投資節税を狙うなら中古区分マンションがおすすめ

最も節税効果があるのは耐用年数が短い「木造」

鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションは法定耐用年数が47年ですが、木造物件は22年と短いので減価償却のスピードが早く、22年までは減価償却費を計上できるのでキャッシュフローが安定します。

しかし、23年目以降は減価償却費の計上ができなくなるため、高い税金を支払う必要があります。そのため、キャッシュフローが一気に悪くなるリスクがあります。

あらゆるリスクを考慮して中長期的な投資なら「中古区分マンション」

木造物件と比較して、鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションは物件価格が高くなりますが、火事や地震にも強く、資産価値が安定していることから中長期的な投資としては最適です。

投資物件選びで重要なポイントでもある、入居者付けの観点でも「鉄筋コンクリート造（RC）」を希望する方が増えているので家賃が割高でも空室リスクが生じにくいメリットがあります。