不動産投資のデッドクロスとは？原因と回避策を解説

不動産投資のデッドクロスは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態を言います。家賃収入が入っても、ローン返済と税金の支払いが負担になり、自己資金がなくなります。そのため、キャッシュフローが回らなくなり、黒字倒産してしまうこともあります。

しかし、不動産投資は金融商品と違い、適切な物件選びと対策をすればデッドクロスの回避が可能です。

赤字を回避したいと考えている不動産オーナーの皆様に、今回は不動産のデッドクロスについて原因と回避策を詳しく解説いたします。

不動産投資でデッドクロスになる原因

不動産投資のデッドクロスとは、借入の元金返済額が減価償却費より上回る状態です。つまり、投資物件が赤字であることを示します。この状態になると資金繰りが悪化します。なぜ、デッドクロスが発生するのか、主な原因を解説します。

減価償却費が減って経費計上できなくなる

減価償却費は、実際の支出はありませんが、減価償却できる金額や期間が決まっています。

減価償却費の計算方法は「定額法」と「定率法」があります。基本的に建物は定額法で計算されることが多いです。償却期間の最終年の減価償却費は1円、償却期間がなくなると帳簿上の減価償却費は0円になります。

経費計上できる減価償却費が0円になると、不動産は固定資産と見なされ、納税する額が多くなります。そのため、ローン返済額が家賃収入を上回り、デッドクロスになります。

家賃収入が継続的に入る他にも、支払いを伴わない経費計上ができることで安定的な利益が期待できます。減価償却費の法定耐用年数や金額を考慮した物件選びをしましょう。

不動産投資ローンの金利返済の中で経費計上できる割合が減る

不動産投資ローンの利息分は経費計上が可能です。月々の返済額が元金より利息が多いと経費として計上できる費用が多くなり、節税になります。

ローンの返済金額の構成は元金と利息を一緒に支払う仕組みです。不動産ローンは、支払い初月は元金より利息が多いです。返済年数が長くなることで、最終的には元金部分が多くなり、利息が少なくなります。

毎月、定額で返済すると利息の割合が減ります。その状態になると、経費計上できる利息部分が少なくなり、デッドクロスに陥ります。

築年数が経過し家賃収入が減る

建物の築年数が経過すると、入居を希望する方が少なくなります。空室を出さずに、入居者を入れるためには家賃を減額しなければなりません。そのため、家賃収入が減り、収益化できずに、デッドクロスに陥ります。

ローン返済中に家賃収入が入らないと、自己資金で返済しなければなりません。自己資金がなくなると最悪の場合、物件を手放す必要があります。物件の築年数対策は、物件の管理を怠らないなど空室を出さない努力が必要です。

そして、物件の築年数が経過しても、経費計上ができる要素を増やして節税対策をする事が重要です。

不動産投資でデッドクロスの回避策

デッドクロスを回避する対策は、物件を購入するときから始まります。例えば、減価償却期間を長くする、返済額は年数を経過するごとに減らすなどの対策があります。ポイントは築年数が経過しても、ローン返済や税金の支払いが負担にならない仕組みを作ることです。ここでは3つの回避策を紹介します。

元金均等返済を選択する

不動産ローンの返済方法は元金均等返済を選ぶのがおすすめです。なぜなら、返済終盤の時期に毎月の返済額が少なくなり、負担が軽減できるのが理由になります。

ここで、不動産投資ローンの返済方法を詳しく解説します。ローンには元金均等返済と元利均等返済があります。

元金均等返済は、元金が借入期間まで均等に支払われ、利息は返済年数を経過するごとに右肩下がりで減少します。月々の返済額は徐々に少なくなります。ローン返済の初月の返済額が高いですが、毎月の返済額に利息部分が多く含まれています。その分、経費計上できる金額も増えるので節税できます。

元利均等返済は、毎月の支払い金額が定額の返済方法です。毎月定額の返済額なので、資金計画が立てやすいのがメリットです。ほとんどの金融機関がこの方法を採用しています。返済初月の利息部分が多い点は元金均等返済と同じです。但し、築年数が経過してもローン返済額が一定なので、元金部分が多い期間になると税負担が多くなります。

元金均等返済も元利均等返済もローン返済が終盤にはいると元金が多くなり利息が少なくなります。しかし、元利均等返済はローン返済の終盤時期になると一気に元金の割合が増えます。そして、減価償却費の期間が終了する時期を被るので経費計上が難しいです。そのため、ローン返済額は定額で支払うが、節税ができないので赤字になります。

元金均等返済は、物件の減価償却費の期間が終了する時には、毎月の返済額も少なくなります。ローン返済終盤時期に月々の返済額が少なくなることで、税の負担を少なく運用できます。

購入時に自己資金を多く入れる

住宅購入も同じですが、投資用物件もできるだけ自己資金を多く入れることも一つの方法です。自己資金を入れることで毎月の返済の負担が少なくなります。

万が一、空室がある月が発生しても、ローン返済額を少なくすることで利益を確保できます。そして、築年数が経過し、減価償却費が経費計上できなくなっても、毎月の費用負担が少なくなります。

しかし、自己資金は物件を購入した後も建物や居室の管理費用などに経費がかかります。物件の購入段階で無理のない範囲で自己資金を入れることをおすすめします。

新築・築浅物件を購入する（減価償却期間が長い物件を購入する）

減価償却費を経費計上できる期間を長くするためには、新築や築浅物件を購入することも一つの手段です。。経費計上できる期間は法定耐用年数を基に決められています。構造別の法定耐用年数は下記の通りです。

• 軽量鉄骨造（骨格材肉厚が3mm以下の場合）19年
• 木造 22年
• 重量鉄骨造　34年
• 鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造 47年

出典：建造物の法定耐用年数一覧　東京都主税局

そして、新築や築浅物件は入居者が入りやすいです。ローン返済額は高額になりますが、長い期間、減価償却費を経費にできる点や空室が出にくいなどメリットがあります。そして、長期目線で運用することができるので、新築や築浅物件で資産運用するのもおすすめです。

不動産投資でデッドクロスに陥った場合の解決策

投資物件がデッドクロスに陥った場合、毎月のローン返済を少なくすることが重要です。ここでは3つの解決策を紹介します。

ローンの借り換えを行う

不動産ローンは借り換えをすることができます。例えば、金利の低い金融機関で借り換えることや返済期間を延ばして毎月の返済額を抑えることでデッドクロス対策になります。

注意点は、借り換えには登記費用などの諸経費がかかること、返済期間を長くすることで、総返済額が多くなります。金融機関で返済シミュレーションを行うなどして、細かい返済計画を立てましょう。

繰り上げ返済を行う

ローンの繰り上げ返済を行うことで毎月の返済額が少なくなります。自己資金に余裕があるときに繰り上げ返済を行い、ローン返済の負担を軽減します。

注意点は金利の見直しがあった場合に返済額が高くなる可能性がある点、自己資金が減ってしまう点があります。特に自己資金は物件の管理維持や税金の支払いなども発生するので、物件管理の費用を残しましょう。

デッドクロスに陥った際、いかに経費として使う自己資金を確保できるかが鍵になります。赤字だけを解消したいという目的で繰り上げ返済するのはおすすめできません。長期的な返済計画と減価償却費などの経費計上の見積もりをしっかり行うことが大切です。

投資不動産を売却する

デッドクロスに陥った物件をそのまま保有していても、自己資金が減るだけになります。もちろん、物件のローンの返済と税金の支払いがあるので、投資をする意味がありません。

そして、不動産投資ローンの借り換えができない、繰り上げ返済する自己資金がない場合は投資物件を売却することも考えましょう。

物件売却のタイミングは減価償却費が経費計上できない、ローンの利息部分が少なくなってきたなど、利益を上げる要素がなくなったタイミングで売却するのが適切です。

注意したい点は、個人所有の物件は短期売買を行うと、利益に対して譲渡所得税が40％課税されます。所有期間が5年以内（譲渡した年の1月1日から5年）、5年以上で20％になります。個人名義で物件を購入した場合は、譲渡課税に気をつけて売却しましょう。

まとめ

不動産のデッドクロスは借入の元金金額が減価償却費を上回った時に発生します。特に減価償却費が少なくなる、ローンの利息が少なくなることで経費計上できる金額が少ないこと、さらに築年数が経過し家賃収入が減ることが要因です。

不動産投資のデッドクロス対策は、物件購入やローン選びの時点で資金計画をしっかり行うことが大切です。不動産投資のデッドクロス対策で一番大切なことは下記の2点です。

• 経費計上をできる金額と期間を把握して節税に務める
• 物件の空室を出さない

この2点を忘れないように利益を作る仕組みを作ることです。

そして、ローンの返済方法を元金均等返済にすることで月々のローン返済額が少なくなります。そして、新築や築浅物件を選ぶのも減価償却費を長期間にわたり経費計上が可能なので、デッドクロスの回避になります。

万が一、デッドクロスに陥った場合はローンの借り換えや自己資金の投入など資金計画の見直しが必要です。減価償却費が経費計上できないなど、節税できる要素がない場合は物件を売却することも検討しましょう。

不動産投資のデッドクロスは物件購入時の資金計画をしっかり行うことで回避できます。無理な資金計画を立てない、物件の空室を生まないことを心がけて不動産投資をしましょう。