【初心者向け】不動産投資物件の選び方から探す時のポイント・注意点を解説

不動産投資の成功にはいくつもの要因がありますが、特に「どういう物件を選ぶのか」は非常に重要と考えられています。

今回は不動産投資未経験の方でも価格帯、エリア、築年数など、「どういった物件を選べばよいか」を解説します。

まず不動産投資する目的を明確にする

まずはあなたがどういう目的で不動産投資を行おうと考えているのかをあらためて考えてみましょう。投資不動産にはいくつか種類があり、目的に合わせた物件を選ぶことが欠かせません。

例えば、よくある不動産投資の目的としては下記があります。

• 老後資金をつくりたい
• 日々の生活費の足しにしたい
• リタイアしたい

実際にこの目的に合わせて物件種別とメリット・デメリットをまとめた表が下記になります。

目的	物件種別	メリット	デメリット
老後資金	新築区分	・少額から始められる ・管理の手間がかからない ・空室・修繕リスクが低い ・売却しやすい	・ 利回りが低い ・家賃下落がある
お小遣い	中古区分	・利回りが高い ・売却しやすい	・ 空室・修繕リスクがある
お小遣い	戸建て	・利回りが高い	・ 管理の手間がかかる
リタイア	一棟	・キャッシュフローが良い ・空室リスクが低い	・ まとまった投資金額が必要 ・管理の手間がかかる

どの物件にしたとしてもメリット・デメリットがあるので、ご自身の目的や状況に応じて最適な投資不動産を選択しましょう。

不動産投資物件のメリット・デメリット

新築・中古区分マンション

目的	物件種別	メリット	デメリット
老後資金	新築区分	・少額から始められる ・管理の手間がかからない ・空室・修繕リスクが低い ・売却しやすい	・ 利回りが低い ・家賃下落がある
お小遣い	中古区分	・利回りが高い ・売却しやすい	・ 空室・修繕リスクがある

新築・中古区分マンションは一棟の中の1部屋単位での投資になります。後述する戸建てや一棟アパート・マンションと比較すると、購入価格を抑えることができて金融機関の投資ローンを活用することで自己資金が少額で始めることができます。

また区分マンションには基本的に賃貸管理会社がいるので管理委託することで全く手間をかけずに将来に向けた資産形成を行うことができます。また新築・中古区分マンションともに、1部屋単位での不動産投資になるため、後々の売却もしやすく出口戦略が取りやすい性質があります。

新築区分マンションは資産価値が高いため購入金額が高く利回りが低いですが、その分空室や修繕リスクは低いことが特徴です。逆に中古区分マンションは利回りが高いですが、空室・修繕リスクが考えられます。両方ともにいえるのが、マンションは単身者が主に住むため立地が非常に重要になります。

戸建て

目的	物件種別	メリット	デメリット
お小遣い	戸建て	・利回りが高い	・ 管理の手間がかかる

戸建て投資は都市よりも地方で行うことが多いので、物件やエリアによっては購入金額を抑えることでキャッシュフローが出やすい不動産投資になります。また戸建ては単身者よりもファミリー層の賃貸需要があるので長期的に安定して家賃収入を得ることが期待できます。

戸建て投資の場合、地方の中でもどのエリアでファミリー層の賃貸需要があるのかを考慮する必要があるため、土地勘がないと難易度が高い投資とも言えるでしょう。また区分マンションと比較しても建物、庭など管理する手間がかかるため管理委託も検討する必要があります。

一棟アパート・マンション

目的	物件種別	メリット	デメリット
リタイア	一棟	・キャッシュフローが良い ・空室リスクが低い	・ まとまった投資金額が必要 ・管理の手間がかかる

一棟アパート・マンション投資は複数の部屋から家賃収入を得ることができるため、どこかの部屋で空室が発生しても他の部屋の家賃収入で補うことが可能です。また建物のオーナーになるため、賃貸管理のルールや大規模修繕などがご自身で決定することができるため運用がしやすくなります。

一棟アパート・マンションは多くの家賃収入を得られるますが、その分まとまった投資金額が必要であり、リスクも大きい投資になります。天災地変等が発生して建物に被害が発生した場合、大きな損失を受けることになります。

不動産投資物件の選び方

エリアの選定

物件選定する上でまず「都市」か「地方」のどちらかを選択することになります。「都市」は人口が多いので賃貸需要があり家賃相場が高く、家賃収入も多くなりますが、その分物件の購入価格は高くなります。

逆に「地方」はエリアによりますが「都市」と比較すると、賃貸需要が少なくなるので家賃相場が低く家賃収入は少なくなります。しかし、物件の購入価格は安い傾向にあります。このように「都市」も「地方」も良い点・悪い点があるので総合的に見て投資する価値があるエリアなのかを見定める必要があります。

人工動態の確認

高齢化社会の日本は基本的に人口が減少していますが、人口が増えている、減少率が少ない都市もあるので人口動態を確認しておきましょう。総務省や厚生労働省が実施している人口動態の調査結果などを活用するのがおすすめです。

人口動態調査 厚生労働省
住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数 総務省

物件の規模・構造

物件のエリアによって近くに企業のオフィスビルが密集していたり、大学や専門学校があるなど特徴があります。そのため、社会人、学生、女性の方など入居者となる方に合った物件の間取りや設備になっているかも確認した方がよいでしょう。

不動産投資物件の探し方

自分で不動産物件情報のポータルサイトを確認する

メリット	デメリット
・豊富な物件数がある ・コラム・セミナーの情報も確認できる	・優良物件は少ない ・物件数が多すぎて絞込みに時間がかかる

不動産投資物件を探す場合、投資物件を取り扱っているポータルサイトを確認するのが効率的です。多くの不動産会社が物件を登録しているので、色々な物件を比較することができます。

しかし、ポータルサイトによって掲載している内容や表現が異なるので詳細に関しては物件を取り扱っている会社に確認した方が良いでしょう。

代表的に不動産投資物件を取り扱っているポータルサイトは下記になります。

• LIFULL Homes
• 楽待
• 健美屋
• 不動産投資連合
• ノムコム・プロ

不動産仲介会社に相談する

メリット	デメリット
・エリア、物件に詳しい情報を得られる ・非公開物件の紹介もある	・基本的に物件数は少ない ・信頼できる会社か確認が必要

既に投資物件を購入するエリアを決めている場合、そのエリアに詳しい不動産仲介会社に問い合わせるというのも選択肢の一つです。エリアに根付いた不動産仲介会社はそのエリアにおけるコネクションがあるため世に出回っていない物件情報を持っていることも珍しくはありません。

会社規模にもよりますが、あまりに小さい会社の場合、取り扱っている物件数が少ないため複数の不動産仲介会社に問い合わせてみるのがおすすめです。

不動産投資会社が開催しているセミナーに参加する

メリット	デメリット
・非公開物件の紹介もある ・管理委託できると手間が少なくなる	・都市エリアの物件限定であることが多い ・自社開発の場合、その会社の物件しか取り扱っていない

投資不動産を取り扱っている会社のセミナーに参加しすると、不動産投資に関する知識やノウハウを身に付けたり、直接色々質問したりすることもできます。

セミナー参加後の個別相談などで非公開物件などを紹介してもらうこともできます。最近ではオンラインで開催している不動産投資セミナーも増えているので是非活用してみてください。

不動産投資物件の探す上でのポイント・注意点

利回りだけで物件選定をしない

利回りだけで物件選定を行うのは非常に危険です。不動産投資のポータルサイトなどに掲載されている物件の利回りは基本的に表面利回りであることが多いです。

マンション経営にかかる費用や税金が含まれていないので、思ったよりも支出が多いなどイメージと異なることもあるのであらかじめ収支シミュレーションなどで実際どうなのかを想定しておきましょう。

また表面利回りは満室時の年間想定賃料で計算されているため、実際にはどれぐらいの入居率なのかが加味されていません。入居されなければ家賃収入を得ることはできませんので賃貸需要に関しては自分で確認する必要があります。

土地勘がなければ現地調査をする

自分が住んでいるエリアやゆかりがあるエリアであれば心配不要かもしれませんが、全く土地勘がないエリアの物件の場合、インターネットだけではなく自分の足で物件の周辺エリアを見てみるのもよいでしょう。周辺の商業施設や公共施設、最寄り駅までの経路を確認したり、逆に嫌悪施設、騒音、治安などがないかも確認した方が良いです。

良い不動産投資会社の営業からアドバイスをもらう

良い不動産投資会社の営業にアドバイスをもらうことも重要です。良い物件情報は必ず不動産投資会社が保有しているので、営業とのパイプを作っておくことで優良物件を紹介してもうことができます。

もちろん、不動産投資会社の中でも悪質な業者もいるため見極めは必要です。実際にセミナーに参加したり、無料相談してみて信頼できる営業と感じれば資産形成のパートナーとして長いお付き合いになっていきます。