不動産投資の自己資金・初期費用・頭金はいくら必要？目安と内訳から自己資金を抑えるコツを解説

不動産投資を始めるにあたって必要となる初期費用ですが、皆さんはすべて答えられますでしょうか。

意外と知らない方が多く、後から想定外の費用が必要となることもありますので覚えておきましょう。

今回はこれから不動産投資を始める方向けに、自己資金や初期費用・頭金がいくら必要なのかを解説していきます。

不動産投資には自己資金（初期費用＋頭金）が必要

不動産投資を行う際には初期費用と頭金を合わせて自己資金が必要となります。

• 自己資金：支払う額の総額
• 初期費用：物件価格以外の諸経費や税金
• 頭金：物件価格の一部

実際に投資不動産を購入する際は、ほとんどの人が金融機関から不動産投資ローンを借りて物件を購入します。この金融機関から不動産投資ローンを借りる際の審査では申込者の年収や物件の資産価値などが勘定されます。

頭金がないフルローンで物件を購入することもできますが、「まとまったお金がだせない」という印象を与えないためにも一定額の頭金を収めることが多いです。

不動産投資に必要な自己資金・初期費用・頭金の目安

不動産投資に必要な自己資金

自己資金は物件価格の20～30％程度が一般的とされています。

自己資金に関しては、自己資金100％の方もいれば、自己資金10～15％の方もいるので、人によって大きく異なります。もちろん購入する物件によって金額は上下しますので参考程度と考えてください。

物件価格×20%～30%＝自己資金

・新築区分マンション（2,000万円）
2,000万円×20～30％＝400～600万円
・中古区分マンション（1600万円）
1,600万円×20～30％＝320～480万円

不動産投資は不動産投資ローンを活用することで投資効率が良くなる可能性が高いため、不動産投資ローンを活用する方が最適と考えられています。

不動産投資ローンを活用することで自己資金100％で不動産投資を行うよりも、レバレッジ効果でより投資効率が上昇する傾向があります。

不動産投資の投資効率については、下記の記事で詳しく解説していますので是非ご覧ください。

不動産投資に必要な初期費用

不動産投資の初期費用は一般的に物件価格の15％程度と言われています。

ただ自己資金と同様、不動産投資を検討されている方の年収、勤務先、資産などや物件の所在地、駅徒歩、築年数などによって大きく異なるため金額は上下しますので参考程度と考えてください。

物件価格×15％＝初期費用

・新築区分マンション（2,000万円）
2,000万円×15％＝300万円
・中古区分マンション（1,600万円）
1,600万円×15％＝240万円

不動産投資における初期費用とは物件購入価格以外の下記の諸経費や税金になります。

• 不動産投資ローンの事務手数料：10万円
• 不動産投資ローンの保証料：借入額・支払方法で変動（一括2%・分割0.3%程度）
• 不動産仲介手数料：物件価格の3％＋6万円
• 登録免許税：土地・建物の1.5％
• 不動産登記費用（司法書士報酬）：10万円程度
• 固定資産税：固定資産税評価額の1.4%
• 都市計画税：固定資産税評価額の0.3%
• 火災・地震保険料：10万円程度（契約期間10年）
• 印紙代：1～6万円

それぞれ説明していきます。

不動産投資に必要な頭金

不動産投資の頭金は、不動産投資ローンを組む際に必要となる最初の費用になります。頭金は物件価格の10％程度が相場と考えられています。

物件価格×10%＝頭金

・新築区分マンション（2,000万円）
2,000万円×10％＝200万円
・中古区分マンション（1,600万円）
1,600万円×10％＝160万円

不動産投資に必要な初期費用の内訳

不動産投資ローンの事務手数料

不動産投資ローンを組む際に金融機関に支払う事務手数料になります。

事務手数料の設定は定額制の場合は3万円ほど、定率制の場合は借入金額の1～3％が一般的です。

不動産投資ローンの保証料

不動産投資ローンを組む場合、保証会社と契約することが必要です。

保証料は一括で支払う場合と金利を上乗せして支払うかの2種類になります。一括支払う場合は、借入金額の2％ほどを契約時に支払います。金利を上乗せする場合、0.2～0.3％ほどを上乗せした利息を支払ことになります。

不動産仲介手数料

不動産仲介手数料は不動産仲介会社が売買契約を仲介した時に成功報酬として仲介手数料を支払うことになります。

しかし、不動産会社が売主であったり、知人から直接購入した場合は、仲介手数料を支払う必要はありません。

不動産仲介手数料は宅地建物取引業法第46条で決められており、その範囲の金額で設定することになります。

売買代金	仲介手数料
200万円未満	5％ ＋ 消費税
200万円以上～400万円以下	4％ ＋ 消費税 ＋2万円
400万円以上	3％ ＋ 消費税 ＋6万円

登録免許税

不動産を購入する時は、「所有権保存登記」や「抵当権設定登記」の2つの登記が必要になります。

不動産登記にかかる国税が登録免許税となります。新築物件は「所有権保存登記」ですが、中古物件は「所有権移転登記」となります。登録免許税は「所有権保存登記」は税率4%、「所有権移転登記」は税率2%になります。

「抵当権設定登記」の抵当権とは金融機関から不動産投資ローンを組む際に、ローンが払えなくなった場合の担保として、金融機関に土地と建物にかける権利を指します。この「抵当権設定登記」は借入額の0.4%になります。

登記種類	費用
所有権保存登記	4％
所有権移転登記	2％
抵当権設定登記	借入額の0.4%

不動産登記費用（司法書士報酬）

先ほどの不動産登記のための登録免許税の手続きを司法書士に依頼したい時の費用になります。

不動産登記費用は金融機関からの不動産の評価によって算出されるのですが、手続きが複雑で専門性が高いため一般的に司法書士に依頼することが多いです。相場としては10～15万円程度になります。

固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は、1月1日時点の不動産所有者が支払う義務がある地方税になります。新しいオーナーが物件を購入すると所有権が移転されるため新しいオーナーに納税義務が課せられます。

基本的に売主が一括で納税してから、買主が引渡日前後で日割り計算して、売主に対して費用を支払い清算します。

固定資産税の納税額は物件の固定資産税評価額の1.4%です。都市計画税は固定資産税評価額の0.3%が上限ですが、市町村によって課税金額は異なります。

地方税	費用
固定資産税	固定資産税評価額の1.4%
都市計画税	固定資産税評価額の0.3%

火災・地震保険料

不動産を購入した際には火災保険や地震保険に加入することが一般的です。基本的に加入は任意ですが、金融機関から融資を受ける際に、火災保険や地震保険への加入が必須となることもあるので確認が必要です。

また火災保険の補償内容に火災だけでなく、台風、雷、水害などの自然災害による損害や、意外と知らない人が多い盗難や破損など日常生活による損害も含まれているかを確認しておきましょう。補償範囲を広げれば保険料は高くなりますが万が一に備えることができます。

印紙代

物件購入時の「不動産売買契約書」や金融機関とローン契約時の「金銭消費賃借契約書」は収入印紙を貼り付ける必要があります。印紙は課税文書に対して税金を支払うためのものになります。

印紙税の金額は物件価格など取引する金額によって税率が異なります。

取引額	収入印紙額
1,000～5,000万円	1万円
5,000～1億円	3万円

もし仮に収入印紙を貼り付けなかった場合、税額の3倍の過怠税を支払うことになるので注意が必要です。

不動産投資に必要な自己資金を抑えるコツ

資産価値の高い物件を購入する

金融機関が高い評価を受けた物件の場合、融資条件が良くなることが多いです。不動産投資ローンを組む時に、物件を担保にするので資産価値の高い物件であればあるほど、自己資金を抑えた不動産投資が可能になります。

資産価値の高い物件は下記のような条件に該当するものになります。

• 駅から近い
• 将来性・人気のあるエリア
• 住環境が整っている
• 新築・築年数が浅い
• デザインが良い

特に駅近であることは立地が良いと判断されるため不動産投資を行う上で非常に重要なポイントです。

頭金を少なくする

投資不動産購入時にかかる物件価格の10％の頭金がかかります。仮に2,000万円の物件では頭金の目安として200万円程度必要になります。頭金を少なく設定することで毎月のローン支払い額は増えますが、初期費用としては抑えることができます。

しかし、頭金の金額は不動産投資ローンの審査に関係しますので金融機関の融資条件が厳しくなり審査に通らない可能性もあるため不動産会社と相談して決めてみましょう。

仲介手数料を下げる

不動産仲介会社を通して物件を購入する場合、売買契約が締結すると、成功報酬として仲介手数料を支払うことになります。

この仲介手数料に関しては、一定の範囲はありますが、仲介会社と交渉して減額することも可能性としてあります。投資不動産の購入において自己資金に不安がある場合は、早めに不動産会社に相談して対応策を考えてみましょう。