投資用マンションは今売却しても大丈夫？高く売るためのタイミングを見極める方法を紹介

不動産投資は安いタイミングに物件を購入して、高くなったタイミングで売却することで売却益を得ることができる投資手法です。

株やFXなどの投資手法と比較しても、急激に資産価値が上下しないため、正しい不動産投資の知識を付けることで最適なタイミングで物件を売却することができるようになります。

投資用マンションを売却するタイミング

大規模修繕の前

区分マンション投資を行っている場合、毎月の修繕積立金を管理組合に支払って、大規模修繕に準備を行います。

この修繕積立金は基本的に年々徴収される金額が上がっていく段階積立式になっており、大規模修繕などの工事費に充てられます。最近では工事費が上昇しているため、修繕積立金だけでは足りない場合、徴収金の請求があることも珍しくありません。

10～15年前後で行われる大規模修繕のタイミングで売却することを検討するのも良いでしょう。

物件が満室で家賃が近隣の相場よりも高い時

既に物件に入居者が住んでいる物件のことをオーナーチェンジ物件と呼びます。オーナーチェンジ物件は入居者が付いているため、購入後すぐに家賃収入を得ることができるので不動産投資家から人気があり売却がしやすい特徴があります。

オーナーチェンジ物件は逆に「入居者がいて内覧ができない」などの理由から相場より若干売却価格が低くなることもあります。ただし、都市部の立地の良いエリアの物件であれば、家賃収入を得ることが十分できるのである程度強気の価格設定でも問題ないでしょう。

物件が空室の時

物件が空室のタイミングも売却に良いと考えられています。

入居者がいないタイミングであれば、買主が自由に物件をプロデュースすることができるので一定のニーズがあります。

また築年数がまだ浅い物件であれば、家賃を下げて埋めるよりも早々に売却した方が利益を確保することが可能なケースもあります。

路線価が上昇している時

路線価は国税庁が定めている土地の公的価格の一つで相続税評価額を意味します。路線価は公示価格の約8割程度という特徴があり、路線価÷0.8で公示価格を求めることもできます。

公示価格は土地の価値を示す重要な指標になるため、路線価が上昇している場合、公示価格も上昇していて資産価値が高まっていると考えることができます。つまり、投資不動産を売却するのに最もタイミングが良いと言えます。

路線価を調べる方法には国税庁のホームページの路線価図・評価倍率表を使って調べることができます。

月々の収支がマイナスになった時

投資マンションでは入居者が付いていても毎月の収支がマイナスになることがあります。

築年数の経過により定期的に家賃が下落し、管理費・修繕積立金が値上がりするため収支が悪くなることも珍しくありません。

毎月の収支がマイナスになっている場合、将来のリスクを軽減するためにも早い段階で売却を検討することも重要な判断になります。

減価償却費用がローンの元金返済額を上回った時

年間の不動産投資ローンの元金返済額を減価償却費用が上回ると経費計上できない「デッドクロス」という状態になります。

デッドクロスでは会計上は不動産所得が黒字になりますが、その分所得税が課せられるので手元の現金はマイナスになります。

デッドクロスにより赤字を避けるために、減価償却費用が不動産投資ローンの元金返済額を上回るタイミングを計算して、投資不動産を売却する戦略を検討するのも良いでしょう。

築年数20年を迎える前

築年数20年は物件の節目と考えられています。築年数20年前後で物件の内装や設備が老朽により改装や交換等の対応が必要になります。

築年数20年以内の物件であれば、通常35年のローンを組むことが可能です。築年数20年を超えると不動産評価額が高い物件であってもローンを組める年数が15～25年と短くなります。ローンの返済期間が短くなると、ローン返済額が大きくなるため、一定の利回りがないと収支が合わないので売却のハードルが高くなります。

最近ではリフォームやリノベーションを行う方が増えており、逆に築20年以上の物件を購入したいニーズも一定あります。また築20年を超えると家賃の下落も緩やかになりリスクが低いというメリットもあります。

春・秋などの引っ越しシーズンの直前

社会全体で人が動く春や秋などの引っ越しシーズンに合わせて物件を売却することで売却がスムーズに動くことがあります。特に引っ越しシーズンである1月後半から3月にかけては賃貸需要が上がります。

物件によりますが、売却にかかる時間としては3～6か月程度かかると言われています。

投資マンションを売却する流れ

不動産の売却はすぐにできるものではなく、大体3～6か月程度の時間を要します。物件によっては1年以上かかることもあるので、売却すると決めたら早めに不動産会社に相談しましょう。

また実際に売却するとなると、必要な書類や準備することがありますので、スムーズに売却するために事前にできる限り準備しておくことが大切です。

売却希望日と売却希望金額を明確にする

まず最初に所有する投資不動産の売却希望日と売却希望金額を決めておきましょう。

交渉が始まると自分が思っている売却希望金額に満たないこともあるので、どのぐらいまで値下げが許容できるか最低ラインを自分の中で持っておくと良いでしょう。

• 売却希望日
• 売却希望金額（売却希望金額の最低ライン）

売却に必要な書類を準備する

不動産会社に売却を相談する際に、下記の書類が必要となります。

• 購入時の売買契約書
• 登記簿謄本
• 権利証、登記識別情報
• 身分証明書
• 実印、印鑑証明書
• マンションの管理規約
• マンションの維持費等の書類
• 固定資産税納税通知書

特に物件購入時に取得している書類も必要になるので、再発行に時間がかかる書類は早めに準備しましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社に物件の査定を依頼する場合、必ず複数の不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼すると、各社で出てくる査定額にばらつきがあり20～30％程度も査定額が変わることもあります。1社に絞ってしまうと、損をする可能性があるので注意しておきましょう。

不動産会社を選んで媒介契約を結ぶ

不動産会社に物件の売却活動を依頼する場合、「媒介契約」を締結する必要があります。媒介契約には下記の3つの種類があります。

• 一般媒介契約：複数の不動産会社へ仲介依頼。
• 専任媒介契約：特定の不動産会社だけに仲介依頼。2週間に1回以上依頼者に報告が必要。
• 専属専任媒介契約：特定の不動産業者だけに仲介依頼。1週間に1回以上依頼者に報告が必要。

一般媒介契約であれば複数の不動産会社へ依頼ができますが、専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合、指定した不動産会社でしか仲介ができなくなるため内覧希望者数が少なりやすいです。早期に売却を希望している場合、間口が広がるので一般媒介契約の方がおすすめです。

売却活動を行う

不動産会社に売却の相談を行うと、一般媒介契約の場合、複数の不動産会社から内覧希望等のご連絡が届くようになります。

入居者がいない空室の場合、なるべく部屋を整理して良質な物件であるアピールができるように準備しておきましょう。

逆に入居者がいる場合、部屋の内覧はできないため必要ありません。

管理会社への事前連絡

物件の売却が決定したら、投資不動産の管理会社に対して、組合員の「資格喪失届」の提出とマンションの管理費・修繕積立金の精算を行う必要があります。

物件の売却が決定する前に、管理会社に問い合わせを行って具体的に対応しなければいけないことを聞いておくと提出方法やタイミング等が分かるのでスムーズに進めることができます。

売買契約を締結し手付金を受領する

買主との合意が取れたら売買契約書を締結します。

契約成立時には仲介してくれた不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があるので覚えておきましょう。仲介手数料は売却した物件金額によって変動するため、事前に不動産会社に確認しておくことをお忘れなく。

決済と物件の引き渡しを行う

売買契約が締結したら、物件の引渡しを行います。引渡し日には登記申請や残金支払などで時間がかかかるので平日の日中などで日程調整して行いましょう。

投資マンションを売却する費用

仲介手数料

仲介手数料は売買契約が成立した時に不動産会社に支払う成功報酬になります。

仲介手数料は一般的に「売買価格×3％＋6万円×消費税」を上限として計算します。売買価格が高くなればなるほど、支払う仲介手数料が高くなります。

また不動産売買契約書に収入印紙を貼る場合、印紙税が課税されます。印紙税は契約書の売買金額によって異なります。

登記費

登記費は不動産の土地の所有権を公示するのに必要な費用になります。代表的な登記の種類として「所有権保存登記」「所有権移転登記」「抵当権設定登記」などがあります。

「所有権保存登記」「所有権移転登記」などを行う場合、登録免許税が課税されます。課税標準額に対して所有権保存登記は0.4％、移転登記は2％になります。

抵当権抹消費用

抵当権は不動産投資ローンを組む際に返済を担保するために設定するものになります。

物件を売却する時は、売主がローン残債を支払い、抵当権を抹消して買主に引き渡すことになります。抵当権抹消費用はこの抵当権を抹消する際に必要となる必要です。

ローン返済費

投資不動産を購入する際に、金融機関から不動産投資ローンを組んでいる人が多いと思います。ローンの残債がある状態で、売却が決定した場合、残っている残債を一括で返済する必要があります。

またその際には金融機関に対して、ローンの繰り上げ返済手数料が別途かかるので覚えておきましょう。

証明書発行費

印鑑証明書や住民票などの証明書交付には証明書発行費がかかります。証明書発行費自体はそこまで大きな額ではありません。

投資マンションの売却価格の計算方法

投資マンションの売却価格は主に「収益還元法」を用いて計算されることが一般的です。収益還元法にも「直接還元法」と「DCF法」の2種類の計算方法があります。

• 直接還元法：一定期間の純収益を利回りによって還元する計算方法
• DCF法：複数期間の純収益及び復帰価格を現在の価値で割り引く計算方法

言葉だけだと理解が難しいと思うので、実際に例をみていきましょう。

投資マンションの売却価格を直接還元法で計算する方法

直接還元法は年間の純収益を利回りで割ることで収益価格を算出する計算方法です。

収益価格＝年間純収益÷利回り（NOI利回り）

純収益は年間の家賃収入から管理費・修繕積立金などの年間の運用費用を差し引いた金額になります。年間の運用費用としては下記があります。

• 管理費
• 修繕積立金
• 固定資産税・都市計画税
• 管理委託費
• 仲介手数料・広告料（AD）

不動産投資ローンの返済額、減価償却費は計算に含めない点に注意してください。

NOI利回りは一般財団法人日本不動産研究所の不動産投資家調査による期待値によって算出されます。

地区	ワンルーム	ファミリー向け
札幌	5.0％	5.2%
仙台	5.1%	5.2%
さいたま	4.8%	4.8%
千葉	4.8%	4.8%
横浜	4.5%	4.5%
名古屋	4.7%	4.8%
京都	4.8%	4.9%
大阪	4.5%	4.5%
神戸	4.8%	5.0%
広島	5.2%	5.5%
福岡	4.7%	4.8%

年間純収益が200万円、管理費・修繕積立金等の費用が40万円、NOI利回り5％と仮定すると、物件の収益価格は（200万円－40万円）÷5％＝3200万円となります。

（200万円－40万円）÷5％＝3200万円

投資マンションの売却価格をDCF法で計算する方法

DCF法は将来的に手に入る合計純収益を経過年で割り引いて算出する計算方法です。

先ほど説明した直接還元法では家賃の下落率や空室リスクを考慮していないですが、DCF法は物件の立地条件等に合わせて仮定の数値である割引率を用いてよりリアルな収益を導き出すことができます。

収益価格＝n年後の合計純収益÷（1＋年間割引率）のn乗

年間純収益が200万円、5年後の売却価格が1,800万円、割引率5％と仮定すると、物件の収益価格は（200万円－40万円）÷5％＝3200万円となります。

5年間の年間収益の計算方法は下記になります。

1年目：200万円÷（1＋0.05）＝190.47万円
2年目：200万円÷（1＋0.05）²＝181.40万円
3年目：200万円÷（1＋0.05）³＝172.76万円
4年目：200万円÷（1＋0.05）⁴＝164.54万円
5年目：200万円÷（1＋0.05）⁵＝156.70万円

5年間の年間収益の合計は865.87万円になります。

5年後の売却価格1800万円を現在の価値に変換すると、
1800万円÷（1＋0.05）⁵＝1410.34万円
5年間の年間収益の合計と5年後の売却価格を合わせると、
865.87万円＋1410.34万円＝2276.21万円

現在の物件の価値は2276.21万円となります。