不動産投資を始めるにあたって金融機関の不動産投資ローンを活用される方が多いと思います。

不動産投資ローンの審査は契約者や購入予定の物件によって判断されるため、場合によっては金利が変わってくることもよくあります。金利が数％変わるだけで、返済額が大きく変わるので非常に重要です。

今回は不動産投資ローンで融資を受ける際の審査基準や審査が通りやすくなるポイントを解説いたします。

不動産投資で金融機関から融資を受けるメリット

自己資金以上の物件を購入できるためレバレッジ効果がある

金融機関から不動産投資ローンを組んで自己資金の何倍もする物件を購入することができるのでレバレッジ効果のある投資を行うことができます。

レバレッジ効果は自己資金では到底購入できない物件を銀行などの金融機関から借りることで見た目の利回り以上の収益を得ることを言います。

家賃収入で不動産投資ローンが返済できる

不動産投資のメリットとして、金融機関の不動産投資ローンの返済を入居者からの家賃収入で賄うことができる点があります。

金融機関から融資を受けるときは、立地や築浅など資産価値の高い物件を選ぶことで入居者が付きやすく中長期的に安定した家賃収入を確保することができるでしょう。

逆に融資を受けない場合、物件購入費用の全額を支払う必要があるので、不動産投資を行うハードルが高くなるだけでなく、金融機関からの評価を受けないため物件選びが非常に重要になります。

すぐに始められる

金融機関から融資を受けて審査に通った場合、自己資金10万円だけ準備することで何千万円もの物件を所有することになり不動産投資を始めることができます。

もちろん、自己資金ゼロでも不動産投資を行うことが可能です。しかし、不動産投資ローンの審査に影響があったり、ローン金利が若干高くなるなど、少しでも自己資金を入れた方がメリットがあります。

不動産投資の融資の審査基準・条件は何？

契約者の属性情報

契約者の属性情報としては下記が該当します。

• 年齢
• 勤務先、勤続年数
• 年収
• 金融事故
• 借入状況

金融機関は契約者が返済能力がある人かどうかを見定めています。年齢に関しては25～55歳という制限があることが一般的です。

上場勤務に勤めていて、一定の年収があっても過去に金融事故や借入が多数ある場合、返済能力がないと判断されることもあるので、不動産投資を始める前に清算しておく方が良いでしょう。

物件の収益力

物件の収益力としては下記が該当します。

• 立地・駅徒歩
• 築年数
• 構造・間取り
• 価格
• 賃料

物件の収益力は入居者が安定して付いて家賃収入を確保できる物件であるかどうかを見定めています。

金融機関から不動産投資ローンを組む際に、ローン返済が滞った時に購入した物件を競売等にかけることができる権利として抵当権を設定します。

そのため、契約者の属性情報だけでなく、物件の収益力によって不動産投資ローンに落ちることもあるので注意が必要です。

不動産投資の融資を受けやすい人の特徴・条件

具体的に不動産投資のローンを組む際に融資を受けやすい人の特徴や条件を紹介します。

安定した収入を得ている人

勤務先が安定している上場企業であったり、数十年の長い勤続年数があるなどの方は融資を受けやすい人として審査されるでしょう。

金融機関は融資をする人に対して、「しっかり返済されるか」「返済が滞ったりしないか」という契約者の返済能力を重視しています。

貯金などの保有資産が多い人

貯金があったり、他に保有資産を多く所有している方であれば、返済能力があると判断されるでしょう。

仮に入居者が付かずに空室期間が発生して家賃収入を得ることができなかったとしても、自らの保有資産からローン返済ができると判断できるからです。

大きな借入れがない人

住宅や車などの大きな借入が他にないかというのも審査の基準になります。

大きな借入がある場合、他の返済があるため、新たに不動産投資ローンを組んだ時に、ローン返済ができるかどうか疑うためです。

健康上の問題がない人

健康上に問題がないことも重要です。

直近で「がん」「心筋梗塞」「脳卒中」の三大疾病などの大病にかかったことがある場合、再度健康上に問題が発生する可能性があると判断されて融資をおりないということもあります。

返済能力だけでなく、健康でない人と判断されると、融資した時に返済が滞るリスクがある考えられるためです。

不動産投資で融資を受けるまでの流れ

事前審査申し込み

金融機関から融資を受ける際には事前に所定の書類を提出して審査を行います。

身分証明書、源泉徴収票・直近の給与明細などの収入証明書さらに購入する予定の物件情報などの提出が必要になります。

本審査申し込み

事前審査を通過すると売主と物件の売買契約を締結することができるようになります。

本審査自体は基本的に2週間～1か月程度かかることが一般的です。

本審査では事前審査よりも提出書類が多くなるので、必要書類に関しては事前に準備できるものは準備しておきましょう。

ローン契約

本審査の結果が出て、無事に融資が下りた場合、金融機関の店舗にて金銭消費賃貸借契約・抵当権設定契約などを行います。

不動産投資で融資を受けるのに必要な書類一覧

不動産投資で融資を受けるのに自分で準備が必要な書類一覧

必要書類一覧	説明
融資審査依頼書	融資の審査を依頼する書類。
収入証明書類	収入を証明する書類。源泉徴収票、確定申告書、給与明細書などがあります。
納税証明書	納税を証明した書類。税務署窓口や国税庁のホームページから請求できます。直近3年分が必要です。
資産証明書類	所有している固定資産（土地・家屋）全てを把握するための書類。
身分証明書・住民票	本人確認をするための書類。
印鑑登録証明書	登録された印鑑が本物であることを証明する書類。
登記簿謄本	不動産の所在地や所有者などを記録した書類。法務局のホームページから請求できます。

不動産投資で融資を受けるのに不動産会社に準備を依頼できる必要な書類一覧

必要書類一覧	説明
売買契約書	面積、価格、支払方法、引き渡し時期、契約解除や違約金に関する規定などを、記名・捺印によって契約に同意したことを示す書類。
重要事項説明書	宅地建物取引士が物件を契約する前に重要事項を説明する際に発行する書類。
固定資産税評価証明書	土地、建物、機械設備、車両などの固定資産税となる資産の評価額を証明する書類。
建築計画概要書	物件名、所在地、面積、法律上の規制など、物件の概要を記載した書類。不動産会社に請求します。
公図・地積測量図・図面	土地の形状や位置関係など、物件の周辺区画が記載された物件情報の書類。法務局から取得できます。
家賃一覧	物件の収益性を判断するための賃貸契約情報をまとめた書類。

不動産投資の融資についてよくある質問

不動産投資ローンを組むと、自宅購入のローンを組むことはできない？

先に不動産投資ローンを組んでいても、住宅ローンを組むことは可能です。

不動産投資で収益が上がっていれば、住宅購入の頭金に充てたり、住宅ローンの融資審査で一定の評価を受けることが可能です。

不動産投資のローン審査が通らないことはある？審査に落ちた場合の対策は？

金融機関のローン審査に通らないことはあります。

ローン審査が通らない代表的な原因として下記があります。

• 勤務先、年収から収入が不安定
• クレジットカード支払いなどの延滞歴がある
• 直近で大病にかかったことがある

不動産投資のローン返済ができなくなったらどうなる？

ローンを組む際に不動産を担保にするため、返済ができなくなると不動産を差し押さえされます。差し押さえられた不動産は競売・任意売却等されてローンの残債の返済に充てられます。

後々ローンの返済に困らないために、物件購入時にリスクを考慮した中長期的なシミュレーションを作って返済計画を立てておきましょう。