最近は副業ブームもあって、会社員の方だけでなく公務員の方でも不動産投資を始める方が増えています。

そこで今回はこれから不動産投資を始めようと考えている公務員の方が安心して不動産投資を行うための条件や注意点について解説していきます。

公務員が不動産投資に向いている理由

公務員は信用力があり有利な条件で融資が組める

不動産投資を行う方の大半が金融機関から融資を受けます。融資審査では契約者の属性として「職業・勤務先」「年収」「年齢」が主な評価対象となり、融資をした際に返済できる経済的余裕があるかという点が評価されます。

公務員は金融機関の不動産投資ローンの融資審査において、解雇がなくて安定している職業と判断されるので、良い属性として多額の借入が可能です。また公務員という信用力の高さから低金利で融資を受けられる可能性が高いです。

不動産投資は手間がかからない投資手法

不動産投資を行うと、入居者管理（入居者の募集・退去手続きや家賃回収など）と物件管理などの賃貸管理業務が発生します。

ただ、賃貸管理業務は不動産会社に委託して、自分は承認作業のみで手間暇がかからないようになっています。そのため、基本的に本業の仕事に影響がなく、不労所得を得ることができます。

不動産投資は値動きが少ない

株やFXといった金融商品の場合、売買頻度が多いので、パソコンやスマホを使う時間を確保する必要があります。

不動産投資は年単位で見直しを行うことが多く売買頻度が少ないので、本業が忙しい公務員の方でも運用しやすく中長期の資産形成ができるメリットがあります。

公務員の副業は法律で禁止されているため制限がある

国家公務員法第103条：私企業からの隔離

国家公務員法第103条の私企業からの隔離という法律があります。公務員は国民のために働くことが義務になるため、一部の企業や団体に対して営利を目的として役員職を兼ねたり、自分で企業の運営を行うことが禁止されています。

職員は、商業、工業又は金融業その他営利目的とする私企業（以下営利企業という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。

国家公務員法第103条第1項

国家公務員法第104条：他の事業又は事務の関与制限

国家公務員法第103条では営利企業や団体にたいして役員職を兼ねたり、企業運営に携わることが禁止されていましたが、それ以外からでも役員職を兼ねること、運営に携わることで報酬をもらうことが禁止されています。

内閣総理大臣及び所轄庁の長の許可がない限り兼業してはならない。

国家公務員法第104条

地方公務員法第38条：営利企業への従事等の制限

地方公務員法第38条で地方公務員も国家公務員と同様に、営利企業・団体またはそれ以外から役員職を兼ねること、運営に携わることで報酬をもらうことが禁止されています。

職員は、任命権者の許可を受けなければ、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下この項及び次条第一項において「営利企業」という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則（人事委員会を置かない地方公共団体においては、地方公共団体の規則）で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。

地方公務員法第38条第1項

公務員の不動産投資で許可が不要な場合

年間想定家賃収入が500万円未満である

年間の家賃収入が500万円未満である必要があります。

あくまで家賃収入自体が500万円未満なので、経費で引かれて利益が500万円未満であっても、家賃収入で500万円に達している場合、規則に抵触しています。

500万円未満は利益額ではなく収入額である点を間違えないようにしましょう。家賃収入は「月額家賃×12ヶ月」で求めることができます。

投資規模が5棟10室未満である

次に投資規模を確認しましょう。

戸建てが5棟またはマンションやアパートなどの部屋が10室未満で運用する必要があります。

国家公務員法の人事院規則14-8（営利企業の役員等との兼業）の運用についてに明記されているため、投資規模としては5棟10室未満を厳守しましょう。

イ 独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が5棟以上であること。

ロ 独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が10室以上であること。

ハ 土地の賃貸については、賃貸契約の件数が10件以上であること。

人事院規則14-8

戸建てとマンション・アパートの両方を所有している場合、一戸建ての1棟はマンション・アパートの2室分と換算されます。土地・駐車場は1件に対して、マンション・アパートの1室分と換算されます。そのため、これらを合計して10室以上になっていないか注意しましょう。

管理業務を委託している

また公務員の方が不動産投資を行う場合、管理業務を不動産会社に委託する必要があります。たとえ、年間想定家賃収入が500万円未満であり投資規模が5棟10室未満であっても、管理業務は委託するのが良いでしょう。

公務員は国に仕えており職務専念の義務があります。不動産投資の管理業務を自身で行うことにより義務違反と判断される可能性があるためです。

公務員の不動産投資で許可が必要な場合

不動産を相続した場合

親族から不動産を相続した場合、不動産投資の申請をすることで許可が下りやすいと考えられます。規則としては抵触していますが、不動産売却や相続放棄といった個人の資産に関する事案を強要することができないためです。

自宅を賃貸に出す場合

結婚や転勤による引越しによって自宅のローン支払を行うために、賃貸募集を行って家賃収入を得るといった場合は許可が下りやすいと考えられます。

不動産と相続した場合と同様でやむを得ない場合、規則に抵触していても申請を行うことで基本的には許可が下りるケースが多いようです。

公務員の不動産投資がバレる理由

住民税の特別徴収額が変わるため

不動産投資を行うと、黒字・赤字問わず、住民税の特別徴収によってバレる可能性があります。勤務先の給与所得と副業の不動産所得を確定申告した際に、勤務先が把握している住民税額が変わるため、他に所得を得ているのではないかと疑われるためです。

確定申告をする際に、住民税の徴収方法を特別徴収から普通徴税に変更することで、不動産所得の住民税を自分で納付することができるので、勤務先にバレないようにすることができます。

しかし、不動産所得が赤字の場合、給与所得と不動産所得の損益通算により課税される総所得額が減るので、勤務先に不動産投資を行っていることがバレる可能性があります。

周囲に喋ってしまう・SNSでバレる

職場の同僚との会話の中で話してしまいバレる可能性があります。特に飲み会等は気分が良くなりつい話してしまうということもあるので要注意です。

またTwitterやInstagram等のSNSも注意が必要です。個人名を書いていなくても、職場の同僚や上司などが見るリスクがある場合、情報を発信しない方が良いでしょう。

公務員の不動産投資がバレたらどうなる？

無許可で規定を超えている場合は懲戒処分になる

公務員の方が人事院規則の基準を超える規模の不動産投資を行うことは原則不可能です。

許可を得ずに基準を超える不動産投資を行っている場合、懲戒処分や減給等の処罰を受けることも考えられます。実際に不動産投資などの副業によって処罰を受けた事例も複数あります。

規定を超える前に申請をする

人事院規則14-8（営利企業の役員等との兼業）の許可が不要な条件は下記です。

• 5棟10室以下の規模である
• 賃貸料収入が年額500万円以下である
• 入居募集や賃料の集金などを管理会社に任せる

この規定に抵触する可能性がある場合、事前に許可を得るように動きましょう。

国家公務員は職務と不動産投資に利害関係がないこと、賃貸管理業務を委託していることで職務に影響がないことが認められれば、許可が下りやすいでしょう。地方公務員は各自治体により規則が変わります。

最近では国家公務員・地方公務員問わず、前向きに副業解禁の動きが進みつつありますが、現状は規則に従って早めに許可を取るように意識しましょう。

申請するタイミングと必要書類

不動産投資などの副業を申請する場合、下記の書類一式をそろえて提出する必要があります。

• 自営業兼業承認申請書
• 不動産管理の委託契約書
• 物件の概要書、図面、登記簿謄本
• 賃借条件一覧表

「自営業兼業承認申請書」などは人事院規則の様式があります。「不動産管理の委託契約書」「物件の概要書」「賃借条件一覧表」などは不動産会社に請求してそろえる必要がありますが、そこまで用意するのに手間はかかりません。

まとめ：制限はあるが融資活用において公務員は優遇される可能性大

冒頭で説明したように、公務員という職種は不動産投資を行う上で金融機関の融資を低金利で受けやすいためメリットがあります。

しかし、国家公務員の場合は規則に抵触しないように下記の3原則を厳守するようにしなければなりません。地方公務員の場合は、各自治体の規則を確認する必要があります。

• 不動産投資の規模が5棟10室未満
• 年間家賃収入は500万円以下
• 管理委託をすること

もし、「自分が不動産投資を始めたらどうなるのか？」と思われた方は、公務員の不動産投資を支援してきた弊社に一度ご相談ください。